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涉外商品房屋买卖合同质品争议案代理词

   涉外商品房屋买卖合同质品争议案代理词
    案号:(2000)沪高民终字第3号
   尊敬的审判长、审判员:
   本人作为上海世外桃源房产有限公司长年法律顾问,经认真研究全案事实,相关证据及有关法律,认为上诉人的全部诉讼主张依法不能成立,理应驳回。上诉人在两审中的诉讼主张均为:1)终止合同;2)返还购房款及其利息;据此上诉人负有证明被上诉人已构成违约且该违约已达根本违约程度,使得上诉人得以有权解除合同。归纳上诉人的主张主要有:1〕房屋装潢质量未经国家规定的质量监督机关的检验及未达到符合国家规定的标准;2〕房屋装潢设备不符合合同约定的要求;3〕被上诉人擅自更改建筑工程质量检验机关并隐瞒实情;4〕物业总体标准上不符合作为合同附件一的物业广告说明书。
   本案双方的争议焦点主要有:

   1、 房屋装潢质量及装潢设备是否符合合同标准?(国家标准?)
   2、 质检证是否符合法律规定?(合同约定?)
   3、 上海市房屋建筑设计研究院房屋质量检测站出具的《质量检测报告》是否合法有效?
   4、 上诉人是否有权解除合同?
   我的当事人已在二审答辩书中对上诉人提出的各种指责作了较为详细的答辩,我完全赞同这些观点。兹提出补充代理意见如下:
   
   一、 本案讼争房屋装潢质量及装潢设备完全符合合同约定。
    1.1《预售合同》第8条规定:“符合合同附件四规定的装修标准和设备标准。”该附件四――《装修标准和设备标准》对房屋结构、屋项、外墙、楼面、门窗、卫生间、厨房、电力、水、煤气、卫星接收站、通讯、保安设备等13项内容作了规定。上诉人提出异议的仅涉及外墙、楼面、门窗、卫生间、厨房部分;
    1.2是否符合标准,只能依据合同规定。合同本身未规定属全装修还是一般装修或是精装修;
   1. 3评判是否符合合同规定只能由合同规定的机关检验认定。
    1.4浦东建筑工程监督总站二分站核验证明(基础优良主体优良)合格。(此证明核验人员为汪康;未提及装潢质量、装潢设备。)
    1.5至于上诉人于五年后单方聘请的检验机构的检验,因其不具备资质,其依据的规范,均是事后的法规,因而根本无效。况且其检验的结果仅是经过五年时光风吹雨淋后的现状,根本无法证明五年前的装潢质量如何。
    1.6上诉人在上诉状中提及之“国家标准”不知其何指?何时颁布?适用范围,时间?若以事后颁布的标准作为依据本身就是没有依据的。
   1.7上诉状中指责原审隐去装潢设备又不知根据何在?
   1.8上诉人指责装潢质量不符合国家标准,装潢设备不符合合同规定,但又提不出相应的证据支持其主张。
   
   二、 浦东建筑工程监督总站二分站的检验合法有效。
   2.1《预售合同》第8条规定:“房屋须经上海市建筑工程质量监督检验站检验合格”。
   2.2讼争房的检验实际上是由浦东建筑工程监督总站二分站进行检验。
    2.3上海市建筑工程质量监督检验站业证明是其授权该二分站进行检验的。因为当时前者实际上主要是管理机关,绝大部分的实际检验工作都是由其下属的各分支机构执行的。后者是代表前者行使检验职能,前者亦对其检验结果予认可。
   2.4《预售合同》是上海市建委统一制定的格式合同,因而指定该检验机关并非当事人自主决定之事,而是地方政府法规则的要求。当然事后的具体执行者的授权或变更也非任何一方可左右之事,事实上被上诉人也是只到本案诉诸法院后,才了解到这一变更的。如果有什么不妥,那也是统一格式合同存在的瑕疵,责怪任何一方当事人均毫无道理,也是不公正的。
    2.5问题的实质不在于由谁检验,而在于是否一方单方变更了检验机构。由于该检验机构从来就不是由当事人自由约定或指定,而是由政府行政命令指定的,因此,也就不存在单方改变检验机构之事实。
    2.6从情理上看,上诉人的指责也毫无道理,起码被上诉人与上诉人一样关心房屋质量,其没有丝毫理由去变更检验机关,以期使不合格产品流入市场;我完全理解此点实际上是其代理律师的主张,但片面而非全面分析问题所在难免有失偏颇。
   2.7至于上诉人该检验机构未对装潢设备作出检验之说,恐怕亦是误解。核验证明本身确实未标明装潢设备部分,但在另页已作检验结论。
   
   三、上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站迄今未取得〖计量论证合格证书〗因而依法其无权开展产品质量检验工作。其作出的上诉人据以主张的依据《质量检测报告》依法无效。
    3.1从法律上看,由于该检测站迄今倘无对外质量检验资质,其根本无权向社会公众提供检验服务;此点无需过多论证;
    3.2从其检测依据上析,其依据的检测依据均为1996年至1997年才颁布施行的有关规程、规范,而讼争房则是1994年6月竣工的,显然该检测报告与本讼争房无关。
    3.3从其内容上看,该报告是在房屋竣工五年后进行检测行出结论的,充其量仅是现装检测结论,根本无法证明五年前的质量。装潢折旧期限也仅五年。
   
   四、上诉人根本无权要求解除合同
    4.1上诉人在两审中的诉讼主张均为:终止合同,返还房款支付利息;
    4.2《预售合同》第七条规定:“延期交付超过六个月,买方有权终止合同”;第九条规定:“若工程达不到合格标准,买方有权终止合同”;“若卖方交付的房屋未达到合同附件四规定的装修标准和设备标准,卖方应双倍返回其装修和设备差价。”
    4.3据此,上诉人仅在延期交付房屋超过六个月,或工程达不到合格标准两种情况下,有权终止合同。
    4.4本案不存在延期交付房屋问题。虽然合同约定卖方应于1994年5月31日前交付房屋;但由于买方提出了近30项的修改要求,使得交房时间得于顺延,且获得了买方书面认可:“这房子如要为了更改一点而延迟半年一年绝对不是问题,但付款我仍可按照原协议付款”;事实上,卖方早在1994年6月30日便向买方发出了《交付使用通知书》;同年9月4日又发出第二份通知书;买方在诉状中亦承认:“原告拒绝接收”;“原告将拒绝办理收楼手续”;
   4.5依据《预售合同》第六条:“买方应在卖方发出书面通知后30日内按卖方之指示办理房屋交付使用手续。”第十条“在房屋竣工,验收合格,买方付清全部房价款并交付该房屋管理费按金及预付三个月管理费后,…双方应签署出售合同。双方应在该出售合同公证后15天内,对房屋进行验收交接。双方交钥匙,签署房屋交接单,即视作房屋交付完毕。”第十一条“卖方自房屋交付之日起对该房屋之结构及主要设备负责保修一年”。由此可见,卖方早已具备交付房屋的各项条件,并非卖方延期交付房屋,而是买方拒绝接收,拒绝办理收楼手续,因此,上诉人无权援引《预售合同》第七条之规定终止合同,反之,依法应视为卖方已交付楼房。
   4.6只有工程不合格,买方才有权终止合同。上诉人在两审中仅对装潢质量及装潢设备提出异议,对于房屋本身的质量并未提出任何异议。因此其根本无权主张终止合同。至于装潢质量及装潢设备假如真存在所谓不符合合同规定问题,上诉人也只有权主张双倍返还其装修和设备差价而已。但上诉人并未提出此种主张。况且现有证据无法证明本案讼争房装修及其设备不符合合同规定。
   
   综上所述:本案讼争房的装修完全符合合同约定的装修标准,亦不存在所谓国家标准,没有任何有效合法的证据表明该房的装修不符合合同标准或国家标准,也没有任何证据证实双方约定的的精装修,反之经法定检验机关检验确认房屋装修合格,主体基础部分优良;浦东工程监督总站二分站是代表上海市工程质量监督站进行检验并出具检验证书,该检验单位是全上海统一格式合同规定而非当事人特别约定,不存在一方擅自改变之事实与可能,其检验合法有效,不容置疑;上诉人单方事隔五年后委托上海房屋设计研究院房屋质量检测站,未合法取得检验资质认证,其无权对外开展检验工作,其出具的检验报告不具有法律效力,其内容不能证明五年前装潢质量及设备情况,其依据的规则、规范均为房屋竣工后才颁发的,对本案房屋装潢质量不具有任何约束力,因而其出具的房屋检测报告不具有任何证明力;本案上诉人根本不具有解除终止合同的任何权力;一不存在被上诉人延期交付房屋超过六个月的事实;二不存在房屋工程质量不合格的事实;依双方签署并经公证的《预售合同》规定,上诉人根本没有终止合同的权力;即便装潢真的存在所谓质量问题,充其量其仅有权主张双倍返还装修及其设备差价而已。鉴此,敬请合议庭依据本案合同,及相关法律驳回上诉人的全部无理主张。
   
    郭国汀律师
    2000年4月5日

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