宗教信仰

谢选骏文集
[主页]->[宗教信仰]->[谢选骏文集]->[房地产市场就像金鱼和渔夫故事里的大海]
谢选骏文集
·输赢——看得见的毁灭与看不见的毁灭
·印度支那与大东亚圣战
·意大利人好死不如赖活着
·苍蝇也会采蜜但还是苍蝇
·习近平怎样超越毛泽东
·教皇成为敌基督的代表
·红黄蓝教育集团虐儿具有深厚国际背景
·量子实验证明相对论虚妄
·德国人一千块钱就想打发难民回家
·1989年苏东波瓦解预演在1976年的中国
·共产党浩劫的伦理后果
·美国议会这么坏还是比中国人大政协好
·韩非才是中国政治的至圣先师
·哲学家帝王的结局并不哲学
·马可波罗游记是十字军东征的挽歌
·世界的复杂性是什么造成的
·思想主权与信息主权
·为什么共产党国家说倒就倒?
·释迦牟尼死于自杀
·“中国”的地缘价值
·谁是蒙古狼的继承人
·“网络主权”的张冠李戴
·为何越成功老板越没有力气
·文化的中国可以转移到海外了
·百年马拉松势必与共产主义决裂
·贾似道外戚误国,中国丧失粉碎蒙古最后机会
·耶路撒冷应该成为独立国家
·转移通俄门视线、耶路撒冷变成以色列首都
·欧洲人也意识到莎士比亚的谬误
·创造权与所有权
·祖先崇拜与优生学的内在冲突
·祖先崇拜与等级制度——封建礼教是一种优生学
·无知是另外一种知识
·沙特阿拉伯是伊斯兰恐怖主义的策源地
·中国面对的五大挑战类似秦国
·赵小兰的婚姻事业是否性侵的蕾蕾果实
·澳纽提防中国浪潮,台湾报纸为何发抖?
·牛仔裤总统里根是不可救药的自由派
·任何体制都是被少数人操纵的
·俄罗斯想把美国变成流氓国家,北京欢迎
·卡斯特罗有个兔子家族
·美国自由派支援中国社会主义建设
·不是“锐透力”而是“文化战”
·无神论者的美国结局
·新时代全民体育
·印度神庙,老鼠乐园
·中国可能成为伊斯兰教退出的第五个国家
·中国基督教化有望实现吗
·新教主要以日耳曼式的小镇作为背景
·“长生天”(Tengri,腾格里)甚至可能是“天子”的音读转译
·无神论是犹太人进攻基督徒的思想武器
·比房地产更可怕的超级大泡沫是中国共产党
·比房地产更可怕的超级大泡沫是中国共产党
·比房地产更可怕的超级大泡沫是中国共产党
·中国已经告别了列宁主义
·中国的和平演变已经完成了
·“清真”就是“纳粹”
·马来西亚出兵耶路撒冷,中国出兵马来西亚
·“还是有上帝的”
·中国人怀念印第安人
·统战手段是正义还是软弱
·穆斯林厌恶伊斯兰教
·穆斯林厌恶伊斯兰教
·王通复兴儒学但并不成功,为什么?
·姓毛的也能当主席,难怪中国成了不毛之地
·12岁以下65岁以上可能成为恐怖组织重点发展对象
·另类洋垃圾是否终结了
·中国警察可以看到所有人的裸体了
·马恩列斯毛邓江胡习等都成了和尚
·不想做动物的普京想做僵尸
·土耳其语和日本语的亲缘关系
·俄罗斯国家开始消失了
·谢选骏:“净化”的结果往往适得其反
·上海终于开始创新了
·从“圣战”到“牲战”——伊斯兰主义与石油泡沫
·要突厥斯坦还是要伊斯兰
·德国为何乐于接纳伊斯兰恐怖分子
·台湾能够搬到中途岛去吗
·日本烟民国家为何寿命世界第一
·奥地利再破维也纳之围
·犹太共产主义教程
·做孤魂野鬼还是动物园里的猴子
·狗可以成为风云人物吗
·管教不严、自取其辱
·韩非才是中国政治的至圣先师
·网络主权必将彻底改造国家主权——“1984年噩梦”里的反极权主义
·单向灌输的极权已死——为什么说《娱乐至死》也已经死掉了
·班农和王岐山联手对抗中国威胁
·胡鞍钢又在反对习近平
·胡鞍钢又在反对习近平
·年轻的希特勒总理宣誓就职了
·人工智能的成王败寇
·如果皇帝的后裔不是近亲通婚
·神秘力量干扰川普插手耶路撒冷事务
·秦汉帝国和罗马帝国谁更牛
·哪个内鬼向澳大利亚新加坡出卖了中国
·印度人在藏南和东北地区都做贼心虚
·为什么英国是老牌帝国主义国家
·心理治疗不能代替决策过程
·刘邦比嬴政更加残暴所以搞定中国
·在美国扳倒苏联之前中国就自动跪下了
[列出本栏目所有内容]
欢迎在此做广告
房地产市场就像金鱼和渔夫故事里的大海

   谢选骏:房地产市场就像金鱼和渔夫故事里的大海
   
   《中国的财富“塌方效应”正在这里积聚》(综合新闻 2019-02-16)报道:
   
   这个过程实际上一直在进行着,比如从2017年以来,债券违约、P2P爆仓让投资人损失巨大;那些被曝财务造假的股票连续数个甚至十几个跌停板,都让持有人遭到巨大的损失……


   
   对于参与者来说,这些现象都是“财富塌方”,极大地损耗了人们的购买力。然而,相对于房地产市场来说,上述塌方效应几乎可以忽略不计。
   中国的财富“塌方效应”正在房地产市场积聚……从上世纪末期开始,中国开始发展房地产市场,在加入世贸组织和人口红利释放的共同推动下,在经济快速发展的基础上,房地产市场出现了“空前”繁荣,本质上,这是一种“造富”效应。比如:一个北京人在上世纪末期在北京购买了一套20万元的房屋(当时北京二环内的房价约每平米2000元,合100平米),无论此人是出租车司机还是企事业单位员工,即便在这20年中老老实实工作没有结余,今天也有八九百万的身家,因为同地区的房价已经在每平米八九万以上。
   
   司机还是那个司机,员工还是那个员工,除了年龄增加了约20岁之外,其它什么都没改变。但此人可以随时卖掉房屋实现八九百万的购买力,按今天的标准来衡量,属于标准的中产。
   全国很多人都在这个造富的过程中走上了小康或中产之路,也让房地产集中了国人78%的财富。
   新生人口下降带来住房需求量下降
   一直以来,专家们都在热议中国经济问题的焦点在何处,就我个人的意见,人口毫无疑问是最核心的问题。
   从2012年开始,中国的适龄劳动力人口就开始减少,最近这些年处于持续的下滑趋势之中,说明中国社会已经开启了老龄化的进程。未来会怎么样呢?从下面的人口出生率变化图来看,这种形式有可能在加速恶化。
   伴随人口出生率的下滑,带来的自然是新出生人口数量的下降。根据中国国家统计局的数据显示,2016年、2017年、2018年出生人口分别为1786万、1723万、1523万,呈现连续下跌的趋势,也就是说,未来劳动力人口数将连续下跌,社会老龄化将继续加剧。
   当老龄化不断加剧之后,房屋的需求自然下降,如此也就可以理解现在的日本为什么会送房子,因为供过于求之后,空房子失去了交易带来的价值(这是核心内涵,房屋失去了财富属性)。
   当然,人口变化是大趋势,对解决短期的问题帮助不大。要说明的是,虽然美联储从2015年底开始一直处于加息的进程中,但中国央行一直未进行实质性收缩,相反,从2018年开始就持续降准,降准放水有助于房地产的成交,但就在不断放水的轰隆声中,房地产已经出现了和中国央行愿望相反的趋势。
   易居房地产研究院1月9日发布的一份研究报告称,2018年全年,中国受监测的40个城市新建商品住宅成交面积同比增长8.8%,但全年成交增长率的走势却是冲高回落。
   2019年1月,虽然寒冬将过,春天的脚步正在走来,但房地产企业感觉到的却是严寒。2018年1月排名前十的房企销售额共计超过3281亿元,与之相比今年排名前十的房企共计销售仅超过2500亿,相差近800亿之多,同比上年下降了23.8%。
   现在的房企可能正处于极度的焦虑之中。恒大研究院的数据显示,2018年下半年至2021年是房企债务的集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿。其中,恒大集团6762亿元,碧桂园2945亿元,万科集团1794亿,融创中国2098亿元以及保利地产2251亿元……如果成交量和成交金额持续下滑,房企的资金回笼就会出现困难,房企怎么应对还债高峰?3月之后,很可能需要开启价格战。
   然而,价格并不是今天要考虑的问题。价格跳水的可能性依旧是相对小概率。在自由市场条件下,房屋是完全的私有产权,无论买卖,谁都无权干涉,政府更不能阻止交易。但中国的房子只有七十年的使用权,没有完全的私有产权(土地是国有的),政府有权力干涉交易过程和价格,比如,限制备案、增加二手房交易的税费等,都可以控制价格。
   为什么需要这么做呢?缘于一旦任由市场抛售,将击垮商业银行。所以,一旦出现这种情形时,政府会使用所有的行政手段控制价格,也就是有人所说的没有成交就没有伤害。今天关注的恰恰就是没有成交这件事。
   全国二手房成交量萎缩
   再看看二手房市场。易居房地产研究院1月4日发布的研究报告显示:2018年全年,包括北京、深圳、杭州、成都、青岛等在内的10个受监测城市二手房合计成交量为66万套,相比去年同期水平下降了14%。去年12月单月,10个城市二手房成交量为4.6万套,环比下降1%,同比下降28%,低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套)。
   也有数据显示,以覆盖一二三四线城市的北京、深圳、杭州、南京、苏州、无锡、厦门、青岛、大连、佛山、南宁、扬州、金华、岳阳等14个城市为代表,2018年二手房成交量同比减少了大约8%。
   二手房成交同比萎缩的现象在2017年就出现了。根据贝壳研究院的数据显示,2016年、2017年全国二手房成交套数分别为506万套、420万套,二手房成交明显处于萎缩之中,2018年实际是在延续2016年以后的趋势。
   过去一段时间以来,不断有朋友反映二手房卖出很难成交,根源就在于中全国总体二手房的成交量处于不断萎缩的趋势中,成交自然困难。新房和二手房交易都处于持续的萎缩之中。
   结合央行在过去一年多不断放水,汽车、手机销量的下滑,以及苹果手机在今年1月降价后销量出现明显反弹等迹象来看,对于本轮新房和二手房成交的下滑,都有理由相信是缘于家庭部门支付能力不足。“祸根”当然是家庭部门的债务率过高。
   警惕财富“塌方效应”
   得失之间,它总是一个循环。
   这在提醒人们未来会出现的变数:
   第一,即便原有的趋势不出现大的波澜,随着二手房市场成交越来越低迷,以房屋购买力所表示的财富职能就会越来越差,因为房屋不能及时变现,直接意味着房屋所代表的购买力下降。
   第二,一旦新房市场出现可能剧烈波动的迹象,政府很可能使出行政之手干预成交,进而干预价格,这会造成新房和二手房市场成交的剧烈萎缩。
   此时,掏钱买房或许很容易(钱代表购买力,房屋代表资产),但如欲变现就很难。一旦房地产市场出现“冰冻”,房产就丧失了财富属性,个人的购买力也同时丧失。
   此时,在上世纪末期花20万元购买北京二环以内房屋的人,依旧会回到“原处”。20万元买到的只是一个住处,仅是个睡觉的场所,而不再代表中产的购买力(以房屋代表的八九百万购买力),依旧还是那个出租车司机或企事业员工。
   现在,必须警惕这种财富“塌方效应”!
   
   谢选骏指出:房地产市场很像一个“金鱼和渔夫的故事”——市场就像大海,利润就好像金鱼,投资人就像渔夫,而贪婪就是渔夫的妻子……贪婪迫使渔夫的胃口越来越大,日益追求累进的高风险汇报,最终被大海收回了一切。房地产演绎了金鱼和渔夫的故事,中国财富的塌方效应,正在贪欲里积聚。有人会说,房地产业不是长期看涨吗?其实呢,房地产的涨幅就是货币贬值的幅度,里外里是一样的。这就像海平面随着气候变迁高高低低,但是总量相差并不是很大。

此文于2019年02月24日做了修改
blog comments powered by Disqus

©Boxun News Network All Rights Reserved.
所有栏目和文章由作者或专栏管理员整理制作,均不代表博讯立场