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[zt]中国楼市最后逼疯:套贷者给刚需者套上“终极绞索”(2016 02)

   中国楼市最后逼疯:套贷者给刚需者套上“终极绞索”张庭宾

    在令所有预言和诅咒楼价下跌者纷纷折戟之后,中国妖魔楼市终于进入最后的疯狂时刻,正如A股上证指数在2015年6月攀上5000点——市场一边是主力疯狂地卖出套利;一边是被逼空逼疯的人放杠杆疯狂买股!而央行现在的行为与当时证监会可谓如出一辙——给买房(股)者加杠杆!

    楼市这股疯涨的妖风是从深圳刮起来的!2015年,深圳楼价高歌猛进,12月深圳新房同比涨幅高达47.5%,二手房同比涨幅也达到了42.6%,而仅一河之隔的香港,楼市冷风骤起,这成了中国楼市奇特的一幕。而今年初以来,深圳式的疯狂上涨正迅速传染一线和省会城市!这到底是为什么?

    中原地产的数据显示,香港二手住宅价格去年第四季度下跌6.9%,创下七年来的最大季度跌幅。1月20日,香港地产四大家族之一、恒基地产主席李兆基旗下的半山豪宅项目帝汇豪庭公布了首份定价单,定价较同区豪宅下调了近3成。与此同时,地价下跌更猛。2月12日,香港地政总署公告显示,春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地,其楼面价仅每平方1.98万港元,与2015年9月出让的同一地段的地块相比,价格大幅下跌了近7成。这仅相当于北京六环边一幅地块价格的一半。

    香港楼价地价下跌是因为外资和港资不看好香港和大陆未来经济,以李嘉诚为代表的资本大佬正向外转移资本。这个大背景深圳也在其中,并无本质差别。香港与深圳的差别有两个:1、香港商业银行都是私有的,且经历过多轮楼市暴跌周期,因此其老板对于房地产风险十分警惕,一旦大势不秒,就收缩贷款。而深圳的商业银行大多是国有控股的,且没有经历过楼市崩盘的惨痛教训,特别是如果银行的高层主管或亲友手里面也有大量的房产需要变现,则他们难免有放水放贷的冲动;2、香港货币自由兑换,可自由离境,市场传导机制效率高;而深圳居民货币兑换有限额,难以自由离境。不过,有一种人例外,即在深圳开公司的香港、外资老板(或在海外有贸易公司的珠三角老板),他们在深圳内地有公司(工厂),有房产,有外贸业务。

    据一位熟悉香港和深圳的朋友披露,2015年内地其他一线城市房价受到抑制,而独有深圳房价大幅上涨,就是由这批有房有公司的香港人开始炒起来的,卖房者大多是这些老板,买房者很多是这些老板们的保姆或司机,老板和保姆、司机签个假的劳动合同和收入证明,老板垫付首付,房产高价转让后,银行再贷七、八成贷款给老板,这样老板房产相当于拿到房价大幅上涨后70-80%的贷款,这个贷款比例远高于常规住房抵押贷款的50%。老板们拿到这些人民币房款后,通过贸易通道出境,兑换为美元,再坐等人民币贬值。而对于司机和保姆来说,他们也无所谓,反正先住上豪宅享受着再说。这种模式相当于把银行贷款套出来,大大增加了商业银行贷款风险。

    如此一来,深圳房价的恶性上涨,又反过来对于刚需者形成了极大的逼空压力,他们害怕在过去多年房价上涨后,未来房价涨得更多,更买不起房,在对过去一再错失买房机会极为懊悔和十分担心未来的情绪压力下,很多人被逼空逼得完全丧失了理智,奋不顾身地买房,就如同去年A股5000点以上加杠杆买股票的人一样,这样就推动深圳整个楼市的全面上涨。

    作为这种独特深圳楼市现象的印证,根据各地人民银行的数据,2014年深圳住房贷款余额达到了5299亿元,超过了北京的4521亿元,而深圳房贷与总贷款的比重更高达22.41%,分别是上海的1.7倍和北京的2.25倍。而在2015年深圳更是杠杠上加杠杆,特别是在9月30日的房贷新政通知后,深圳该项贷款连续增长三个月,投放额分别为 77.5、110.1 及 163.5 亿元,环比分别增长 3.5%、42.1%及 48.5%。2015年深圳房贷余额已经铁定越过6000亿元。

    这种并不正常的深圳爆炒楼价套贷的方式,在2016年以来有向全国一线和省会城市蔓延的趋势。去年9月30日,央行、银监会联合发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,规定在不实施限购(北京、上海、广州、深圳和三亚除外)的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付比例降至25%,商业银行还可以自主下浮5%。

    今年2月26日,央行行长周小川在上海明确表态:个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。首付比例降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权,让他们来制定首付比、利率。

    这就给了其它一线和省会城市复制深圳套利模式打开了空间。因为各地都有很多企业家、政府官员手中拥有大量房产,他们很匮乏现金,也可以找保姆、司机和熟人高价购买自己的房子,从商业银行套取贷款。从而将自己手中的积压房产脱手,而给刚需购房者套上绞索,也将商业银行拖进了放贷违约高风险的泥潭。

    楼市的最后疯狂上涨将对中国实体经济进一步釜底抽薪,当40%的上市公司的年利润不足购买北上深的一套好房。当高房价极大地推高了土地、劳动力成本,实业精神和科技创新将受到致命打击,在外部美国再工业化,TPP加大资本吸引力的情况下,这不啻于把资本向海外赶!

    由于房产在中国国民财富中所占的份额最大,约占50%左右,房产的大幅上涨意味着人民币的国内购买力相应贬值,这在外汇市场人民币对美元硬扛高位的情况下,再加上一月份商业银行贷款达到了惊人的2.51万亿元、人民币降准降息,这都将加大人民币对外高位和国内持续贬值的价值反差,大大增加人民币贬值的压力!

    诚然,楼价大涨产生巨大诱惑,使国内现金流去追捧房产,可以遏制居民以人民币换美元,减少因为此原因的外汇储备的减少。这在客观上将为国内外资企业以人民币换美元让道,中国的外汇支付项中,除了约1.1万亿美元的短期债务外,约1万亿美元的对外许诺投资外,最大的潜在支出项是外商直接投资(本金2.83万亿美元,考虑到它从1990年代中期就大规模流入中国,这么多年的商业利润和汇率利润,本金利润很可能超过5万亿美元),截止2016年1月份,中国央行公布的外储余额为3.23万亿美元,即便其中没有账务作假和呆坏账,也不足以支付FDI战略性外流。

    楼价大涨的另一个客观结果是,居民大量的流动性被锁死在楼市里,这使得老百姓购买人民币黄金、白银等贵金属的资金大为缩水。倘若未来人民币大幅贬值,则国内百姓通过购买人民币黄金白银,在寒冬抱团取暖对冲风险的最后一条路也被堵死。

    总而言之,这一轮的楼市放贷款杠杆暴涨,与2015年上半年股市放贷款杠杆暴涨有着惊人的相似。不同之处有两个:1、楼市的财富总规模约是股市的10倍!其一旦重蹈股市覆辙,其破坏力要大10倍;2、股市里放杠杆者尚属少数,而买房者绝大多数都放3-5倍杠杆,一旦楼价如股市那样大跌50%,则其制造百姓负资产的规模何止10倍于股市!

    笔者原本已经不想再写这种几面不讨好的文章了,但最近实在看不过眼了,还是要大喝一声——如果你不想给自己和家庭套上“终极绞索”,千万别拿着全部积蓄,再加上贷款二三十年买房!

(2016/02/29 发表)

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