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(“双刚性”中国房地产再火十年?)接上页博讯www.peacehall.com

   
   十数年的中国房地产实践、事实证明:通过抑制需求市场来控制房价,根源难以奏效。尤其是用控制房地产开发商资金来源的做法,虽然在短期内能抑制霎那土地价格,但中长期看此举减少了住房供给数量,加剧了房价循环性上涨的压力。还有新近中国推出的城镇化的强化、加速推广,也是这一轮中国新一轮房地产业只能马不停蹄的继续上涨的重要成因,9月中国房地产价格的普遍上涨至高,就是这种大环境的必然所致:据中国国家统计局10月22日公布的9月份全国70个大中城市住宅销售价格的变动情况。数据显示几乎所有城市的房价都在连续上涨,“京、沪、穗、深”新建商品房价格的同比涨幅还超过了两成,这在历史上还是少有的首次出现。与上月相比70个大中城市新建商品住宅价格上涨的城市有65个,下降的只有温州、桂林2个,持平的有海口、九江、唐山3个。其中北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格与上月相比平均上涨1.4%,天津等31个二线城市平均上涨0.7%,唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。中国房地产又到历史性上涨的一个关口。
   
   从2003年到2012年的十年间,中共中央9次常务会议专题研究房地产市场调控,国务院出台了43个房地产宏观调控政策,而房价却上涨10数倍,致使国策、总理信心都打水漂,几乎成一纸空文,出了“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”及其细则……但是,10年来非市场经济的调控打压,反而使房价一路更走高,中国全国城镇平均房价从每平米2381元上涨到5791元,涨幅大约在143%左右。而大城市,上海涨幅达500%、北京为涨幅365%,广州涨幅则是261%,可谓越调越涨、正无穷期……
   
   中国目前是否要采取措施应对不断飙升的房价?房价上涨如此引人关注,一个原因在于中国政府从2010年初起就陆续采取措施给房地产市场降温。具体包括提高首付比例,限购二套房以及建设数百万套保障性住房。中国政府十几年来一直没有停止任何调控措施,但新一届领导人自3月上任以来,没有针对房地产市场推出任何重大政策,而且基本上没有就房价上涨做出任何举措。这令房地产市场蠢蠢欲动,之前担心政府政策可能导致房价下跌的潜在购房者又杀回市场。另外,中国今年外资流入规模巨大。今年第三季度,中国外汇储备增长1630亿美元,为2011年以来最大季度增量。由于股市萎靡不振,另一个唯一能够吸引人的资本市场就是楼市,投机购房行为,一直以来都相当活跃。
   
   从“京七条”看,新一轮房地产调控借鉴了这些教训,把重点转向了增加供给。
   
   新一轮房地产调控的又是一个绝无仅有的“中国特色”,是关注地区间差异,发挥地方政府这双手的作用。过去十多年的每一次房地产调控,都是国务院或国家建设部出台政策,然后由各地制定细则一统制。而中国新一轮调控主要由地方政府唱主角,以地方政府各自为政来各个击破。最先出台政策的城市是深圳,北京次之,估计上海、广州等几个房价上涨较快的城市也会有相应动作,而大多数二、三线城市则预期不会有新政出台。但随着中国新城镇化的加速、广深和推进,地方政府也难以各个击破房地产价格的上涨局面。
   
   不部署全国一统的房地产调控政策,是由当前楼市形势决定的。尽管从统计数据看,房价仍呈现全国普涨的大势,但北京、上海、广州等一线城市的上涨速度和幅度明显高于其他城市。截至三季度末,“北上广深”的新建商品住宅涨幅价格同比都超过了20%,而大多数二、三线城市的新建商品住宅价格的同比涨幅大多为10%左右。从全国销售情势来看,“北上广深”出现了“日光盘”,而不少三、四线城市的住宅出现了滞销。可见,中国地区间的差异决定了出台全国统一的调控政策已无必要。
   
   如果中国房地产出现天方夜谭——房价果真开始降温,那么政府采取措施的压力无疑也会减轻。但又深度分析认为,中国政府也想避免采取任何可能扼杀经济复苏的措施,中国经济复苏从今年7月开始,现在已然又乏力了。然而,如果房价继续上涨,中国政府可能会采取更多措施防范泡沫风险,并平息公众愤怒。除了加强现有调控措施之外,中国政府可能还会承诺加紧建设保障性住房。呼声最高的改革是在全国范围内开征物业税,有分析认为,这将降低人们持有空置房的意愿,从而会扩大供应,抑制房价。中国已小范围地实行物业税试点已经上路,并表示正研究在全国开征物业税。
   
   尽管此次调控借鉴了中国过往强力干预的经验,但讲遏制中国房价普涨却依然有待鉴别、末了如温家宝总理那样无奈的在最高价时到站离去:(一)是、中国货币扩张依然是前所未有的供应过快,这在一定程度上是由美国政府左右的,不是中国政府能够主宰的。只要美国量化宽松货币政策持续,中国货币快速扩张的势头就难以收手、结束,房价当然就难以控制;(二)是、中国不合理的土地出让制度,也为中国房价上涨与土地财政有源头直接、推波助澜的关系。现行的土地出让制度规定农村集体所有制的土地不能进入市场,致中国的房地产和土地供应相当很局限,只有地方政府才有资格出让土地后。此项不合理制度导致地方政府成为土地的超级垄断者,土地价格一定是易涨难跌,没有下行的市场空间,中国房价当然就是水涨船高了;(三)是、中国房地产市场累积了十数年刚性需求的趋势,再加上中国新一轮城镇化加速、人口加剧堆积暴增的再次刚性需求,“双刚性”将中国房地产业再次推攀向一个从未有过的价格高峰——这就是市场无穷的根谛力量。
   
   根据中国社会科学院《2013年城市蓝皮书》分析研究论定:到2020年中国城镇化率料达60%左右,而据此估算结果表明,在未来近十年时间,中国需要由农村农业转移到城镇化人口总数量达到3—3.9亿,也就是说中国城镇化、在近八年这个周期内要再“双刚性”增加近4亿人口,这几乎是再平添、增加一个美国或欧盟总人口、再多1亿人的负载总量?这也是全球各国、中国城镇历史上人口暴增的绝无仅有、更是对中国房地产一个历史空前、前不见古人的盘古开天。
   
   未来7年,解决这3-3.9亿“城镇化”人口的住房、就业、教育、医疗等等成“习李新政”的举世难题,各级政府必须面对。

   
   据中国官方2010年一份报告说,当时中国的住房自有率接近90%,而世界平均水平为63%,美国为65%。报告还指出15%的中国人拥有不止一处房产。这就是说:2013年的中国房地产业依然在制造历史上的疯狂膨胀,且依然在演绎全球房地产的登峰造极……否极泰来是大自然永远的游戏规则,中国房地产真要摆脱这种规则而建树全球另类的“中国特色”?
   
   10月30日,中共总书记习近平在中共中央政治局集体学习会上发表讲话称:“要千方百计增加住房供应;增加住房用地供应总量;适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度;倡导符合国情的住房消费模式”。这是在中国房地产连续暴涨11年后、进入第12年的交替之际,中国最顶层第一领导人发出的最强烈声音,其中“千方百计”的两个“增加”若真能得以实现,那么中国房地产连续上涨的“居高不下”将得以回落,但全国20%保障房怎样平衡、“符合国情的住房消费模式”、中国城镇化近4亿入城镇又怎样不暴涨?
   
   值得特别历史唯一、世纪借鉴的是:全球第一次金融海啸于2008年9月15日全面爆发,而之前是美国房里美、房地美次贷危机的延绵一年多,就是囿“两房”地产一举引爆了全球第一次金融海啸,中国要从历史、经济、金融高度来审视房地产灾难的前车之鉴。
   
   失去生态大环境的中国房地产业,就与中国北方的空气颗粒物污染一样5000年来从未有过的举世艰难、难以根源治理,根源悖论全球的市场经济地位国家,更无法与各国房地产业接轨、兼容、拥有人类大自然的生生不息的生存法则。就象中国的母亲河——筑成下游黄河大坝河南段悬河一样,总有一天要酿成溃堤的结果,筑的越高,泛滥越烈,祸害越深,灾难越重……
   
   中国的房地产业所谓的繁荣,已经成为将财富集中在地方政府手中的最有力的工具。问题在于,房主们大多不知道他们坐拥的房产根本不值房子的报价。所以他们远远不像自己认为的那么富有。中国现在不可能确切知道房地产泡沫何时破灭,但是它总会有破灭的这一天,或许五年后、十年后来到中国的人会幸运地发现房价比现在低了30%、60%……但这不是与房地产有关的唯一悲剧。随着房地产开发热潮、城镇化的泛滥加深,越来越多的高楼替代了村庄和社区,人们却因此变得越来越疏远陌生,很多人没有工作。今后十年,这些城镇化住宅项目、无所事事的人们将成为犯罪和贫困滋生的根基温床——中国的人文文化被彻底摧毁颠覆,人们价值观体系被一统与人类隔离、另类……就象五千年自古没有过的雾霾颗粒物一样,会经常光顾、伴随中国北方而长期无法治理挥去……因为这是改变了人类大自然生生不息的大环境。
   
   每一年的新年开元、春节前后都是“中国特色”所有综合物价的年度最高端时期,那么中国房地产业又将怎样度过这个年关、新年到来之际的新高峰季节呢?
   
   美国实施QE超宽松货币政策五年多、但现仍然充满着无穷的变数,中国土地出让制度变革同样充满无法绕过的最大变数——土地的根源就是公有制、私有制并行的举世道路(产权明晰,不管是东西方什么制度都要维护的人类原理),古今中外概莫能例外,但64年今天的中国把土地产权源头给颠覆了。这就是中国改革开放35年未解决、房地产价格十数年一路飙升再升、一个台阶又一个台阶的攀高峰变数的根源所在。 (作者系《国情内参》首席研究员 中国金融智库研究员)
(“双刚性”中国房地产再火十年? 全文完博讯www.peacehall.com)

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(2014/01/18 发表)
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