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“双刚性”中国房地产再火十年?


   【观察与评论】
   ——从中共十八届三中全会60条蓝图看中国房地产“市场体系”大环境、大趋势

   ■ 巩胜利(独立学者)
   

   2013年,新一轮中国房地产上涨来势凶猛,超过了“胡温十年”继续上涨的大势,终于打破了新一届中国政府对楼市调控的缄默。北京市政府首先于本周出台“京七条”,引发广泛关注,各参与方都希望从中揣摩上层意图。如果说“京七条”代表了新一届政府的调控方向,那么与此前十数年一轮又一轮调控相比,最明显的差异在于,重点从“调需求”转向“调供给”,不是解决市场,却是依然设坝堵市场之“水”。“胡温十年”让中国房地产成第一大产业、攀上64年至今中国最高峰;“习李新政”,要将中国3—3.9亿人由农村人口进入“城镇化”,再续中国房地产持续涨价,致中国房地产业再攀举世“双刚性”无限兀立险峰。
   
   而未来7年到2020年是中共十八大三中全会“决定60条”的历史转换节点,剩下只有7年时间,然而这7年之内会是什么动作、趋势发生,中国房地产业会怎样走下去?这关系到中国13亿、所有中国人的一个个“中国梦”……
   
   到2013年12月16日国家统计局房地产公报(见2013年12月18日CCTV《北上广深11月份房价同比涨幅均超20%》新闻):中国69个城市新房价全线上涨,北上广深涨幅超过20%。在全国统计数据的70个大中城市中,只有1个遭遇金融危机的温州市房价继续下跌。其主要状况是:(一)、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。(1)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,持平的城市有3个,上涨的城市有66个。环比价格变动中,最高涨幅为1.3%,最低为下降0.5%;(2)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。11月份,同比价格变动中,最高涨幅为21.9%,最低为下降1.2%。(二)、二手住宅价格变动情况。(1)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有5个,上涨的城市有63个。环比价格变动中,最高涨幅为1.2%,最低为下降0.8%;(2)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,持平的城市有1个,上涨的城市有68个。11月份,同比价格变动中,最高涨幅为20.1%,最低为下降5.7%,全面成持续上涨趋势。
   
   这是中国大中城市在过去2013年11个月份中的连续上涨。
   
   十八届三中全会60条(三) “加快完善现代市场体系”中强调:市场在资源配置中起决定性作用——经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。建设统一开放、竞争有序的市场体系,是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。
   
   全会60条核心指出,要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革,坚持和完善基本经济制度,加快完善现代市场体系、宏观调控体系、开放型经济体系,加快转变经济发展方式,加快建设创新型国家,推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展;经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用;建设统一开放、竞争有序的市场体系,是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争,消费者自由选择、自主消费,商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系,着力清除市场壁垒,提高资源配置效率和公平性。要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场,完善金融市场体系,深化科技体制改革。但这种与国际接轨的“现代市场体系”,中国改革开放35年没有建立,“胡温十年”更加远离,到2020这7年时间就能够建立?建立这种中国房地产业的“长效机制”?
   
   2013年以来的中国房地产趋势是:一边是各大城市房价的高烧不退,一边是部分中小城市楼市的寒意阵阵,当前中国房地产市场出现了明显的囿“胡温十年”大环境所致:分化迹象,三线城市积聚的楼市风险不容小觑。据国家统计局日前公布前十个月70个大中城市房价。同比来看,除温州外,其余城市全部上涨。其中,21个城市房价涨幅高于10%。但一名三线城市的地产商近日告诉记者,这种“火爆”只存在于一二线城市,许多三线城市今年下半年量价齐跌,行业正在迎来大拐点,未来的有效刚需严重小于供应量,房价不会再疯涨。这种“胡温十年”所致的中国房地产大环境、大趋势、真现实则在3-5年内根本难以改变,中国房地产市场的“长效机制”正来日方长!
   
   习李新政,真要中国房地产业“市场体系”而生成“长效机制”?那么就要减少“胡温十年”政府强势干预、真正让市场发挥根源的作用,打破一统中国房地产业“严管”的高坝悬湖、比“铁笼”更强悍的集权干预,十年间温氏国务院出台了全国性43个房地产宏观调控政策,“习李新政”可以、能够从根源改变吗?但这种中国房地产业的惯性最起码要延续3-5年之后,然后才能够在8-15年时间、或更长时期逐步建树起“市场经济地位”体系的“长效机制”。
   
   而2020年是中共十八大三中全会“决定60条”的节点,剩下只有7年时间,然而这7年之内会是什么趋势,中国房地产业会怎样走下去?这关系到中国13亿、所有人的一个个“中国梦”……
   
   11月15日,中共公布十八届三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(简称:三中全会60条)改革规则公布。其中涉及房地产的部分主要有三个方面包括:“加快房地产税立法并适时推进改革;保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度;在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价等”。特别是“房地产税立法”,这是一项一个国家法律出笼与开始的“节点”,这次提出要推进房产税改革,其实就是业界、特别是党政一直呼吁的房地产调控长效机制的一个体现,但用“房地产税”来遏制中国房地产业十数年连续涨价这显然是一个中国与全球大多数国家都未解决的难题。同时,中央对农村集体用地和宅基地的新提法也是一次重大改革,但也没有根源明晰产权(有关房地产的国有与私有问题,是全人类永远都无法绕过的终极之根源,有房地产私有,却没有房地产下面使用基础土地的私有,则是永远的一个不稳定玄机,是一场未竟的人类改革)。
   
   房地产,是所有中国人关联个人、全人类所有人、一个人一生的最大一份资产和财富。中国13亿人所居住拥有的房地产,依然有无限不确定这个国家法律规则玄机,还有人类根源的终极根脉没有理清,只要不到位国有、私有的产权明晰的一个国家法律保障,那么这个国家就永远玄机无限!
   
   囿是,中共“三中全会60条”方略决定“市场在资源配置中起决定性作用”、以及土地流转问题,市场化会向前推进,预计部分经济政策会“放活”,以吸引更多民间投资等,结合中国北上广以及一线城市、二线城市、甚至三、四线城市的房地产都处于巅峰状态的供需矛盾中,在土地供应制度没有改革的前提下,放开限购不会现实。很显然,今后十年“三中全会”方向——中国房地产战略的“长效机制”不会很快出台,囿之中国政府实施房产税、遗产税也都不会很快出笼,要当然考虑“市场在资源配置中起决定性作用”大环境下才可能实施。三中全会部署的中国“长效机制”未出笼、实施之前出笼房产税、遗产税等这无疑是举世的火上浇油,让中国房地产到达一个万劫不复举国困境。所谓的“长效机制”绝不是、也绝不可能一撮而就,中国64年没有建立这种“长效机制”,“习李十年”就能够建立起来?因为中国现实并没有改变房地产之外的土地、产权登记、税制等体系。而此届三中全会可能解决一些政府层面、但在有限的这段中期时间内,不会改变整个中国社会、中国房地产业做为第一大产业的格局和发展趋势。中国房地产业的“市场在资源配置中起决定性作用”也不会有大、很快、与大多数“市场经济地位国家”兼容的根源性重大改变,一如地震、海啸、台风等突发事件,不是一个国家发展所采取的突发国略,一个国家的根源建树是需要官民高度智慧来高屋建瓴、高瞻远瞩的持之以恒来加以完成。就是“习李十年”真谛推动改革成器,短期内也不会改变中国房地产趋势的重大变化,这需要国策与实践的中期、或长期持续的努力,才能成就成器一个国家的“长效机制”。
   
   “胡温十年”,国务院出台了43个房地产宏观调控政策,而房价却上涨10数倍,致中国国策几乎成一纸空文,并架空了“市场经济地位”的概念。近十年来,温家宝总理十年总是信心百倍、满到海内外信心高涨,也没将中国房地产持续高烧、攀升压下去甚至有所缓和,反而每每创新高。无论是“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出笼的“国五条”及其细则,都没有挡住中国房价攀上一个又一个的新巅峰。而近十数年的中国房地产之路,都贯穿着一个非市场经济化、根源的人治思路——通过抑制需求市场来控制房价。这如同用控制河道不让洪水泛滥一样,而市场之水是没有任何可以预料和控制的,抑制需求的办法无非是增加交易的中间环节的税收、提高投机性需求的贷款首付比及利率,但需求旺盛却让中国房地产一道、又一道的攀上一个又一个价格高峰,出笼了更激进的手段就是“限购”、需求市场是不以人的意志而出现的。遏制刚需市场的唯一结果,就只能是房地产价格越攀越高。同样,为了抑制土地价格上涨的速度,上一届政府的主要思路是控制房地产开发商的资金来源,迫使房地产开发商在拥有庞大资金压力下减少囤积土地,并加速出售已经完工的房子。但这种抑制只能是功亏一篑,致中国房地产持续十数年不停的攀上一个又一个台阶的价格高峰。
   
   10月23日,北京市住建委召开新闻发布会,出台“京七条”,其核心内容是“自住型商品房”政策。这一政策限定此类住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%,建筑面积以90平方米以下为主流,五年内原则上不允许转让,五年后转让所得收益30%上缴政府。北京市计划今年向市场投放2万套这类商品房,明年再投放5万套。
   
   近十年来,中国政府几乎每年都要出台楼市调控政策,但效果甚微。“胡温十年”,无论是2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”、2010年的“国十条”,再加上信心小贩温家宝信心比天高,也没有挡住中国房价攀上一个有一个巅峰。而近十数年的中国房地产之路,都贯穿着一个非市场经济化思路——通过抑制需求市场来控制房价。这如同用控制河道不让洪水泛滥一样,而市场之水是没有任何可以预料和控制的,抑制需求的办法无非是增加交易的中间环节的税收、提高投机性需求的贷款首付比及利率,但需求旺盛却让中国房地产一道、又一道的攀上一个又一个价格高峰,出笼了更激进的手段就是“限购”、需求市场是不以人的意志而出现的。遏制刚需市场的唯一结果,就只能是房地产价格越攀越高。同样,为了抑制土地价格上涨的速度,上一届政府的主要思路是控制房地产开发商的资金来源,迫使房地产开发商在拥有庞大资金压力下减少囤积土地,并加速出售已经完工的房子。但这种抑制只能是功亏一篑,致中国房地产持续十数年不停的攀上一个又一个台阶的价格高峰。

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