人生感怀
[发表评论] [查看此文评论]    奇麗想像
[主页]->[人生感怀]->[奇麗想像]->[中國房地產還能火多久?/崔宇]
奇麗想像
·<白城七>月云7-1神武将军
·<白城七>蓝府7-2爱的叮咛
·<白城七>安平7-3杀人剖瓜
·<白城七>月云7-4以死明志
·<白城七>蓝府7-5骄傲的小郡主
·<白城七>安平7-6油菜花田
·<白城七>月云7-7不败将军
·<白城七>蓝府7-8塞翁失马
·<白城七>安平7-9锦木匣
·<白城七>月云7-10豪赌宴饮
·<白城七>蓝府7-11京城之旅
·<白城七>安平7-12玉山真人
·<白城七>月云7-13用兵如神
·<白城七>蓝府7-14印荷公主
·<白城七>安平7-15逐鹿皇魂
·<白城七>月云7-16归乡养亲
·<白城七>蓝府7-17永结同心
·<白城七>白城风云7-18结局
幻影二<白城后传>
·<白城后传>(一)帝心皇魂
幻影三<银河铁骑>
·序:启航
·<银骑一>变故1-1宇航救难队、玛答法叛军
·<银骑一>秘密1-2劫后余生、生化机械人
·<银骑一>启航1-3银舰舰长、异星公主
·<银骑一>异星1-4舰队生活、飞行训练
·宇航风起云涌/异星公主
·我的绿野仙踪/宇航小秘密
·宇航启程/生化机械人/星舰舰长
纯真世界
·序:黄金小鼠+TCA学园
·神剑1-1考古外公+大个子
·神剑1-2早餐+早安
·百灵鸟/黄金鼠
三情人最新第七章活动
·(七)运动会7-1-1 橄榄球比赛
·(七)运动会7-2-1 武术大会演
·(七)运动会7-3-1 体操表演与心事
·(七)记念7-4真正的王子与狩猎小勇士
·(七)惊奇7-5快乐王子与小可爱
·(七)顾虑7-6情场翻波、各显神通
·(七)不舍7-7温柔拥抱、最初的吻
·(七)温情7-8蓝色风铃、学生宿舍
·(七)犹豫7-9大小姐、大少爷的假日
·(七)眼泪7-10沉重、安慰
三情人第八章停留
·(八)停留8-1关心、爱心
·(八)接受8-2秋阳、手术
·(八)回首8-3守候、承诺
·(八)喜乐8-4丹凤菊
·(八)拒绝8-5了解、释怀
·(八)感恩8-6慈母心、兄弟情
·(八)情深8-7低谷、朝阳
·(八)随缘8-8担心、安心
·(八)反省8-9等一等、好不好
·(八)幸运8-10宽心、夜市
三情人第九章感情
·(九)改变9-1经验、道观
·(九)同情9-2不解、山里
·(九)亲友9-3花猫、道士
·(九)修行9-4瞑想、狝猴
·(九)念旧9-5习惯、球队
·(九)倪妮9-6花园咖啡厅
·(九)困难9-7帮助、舞蹈
·(九)云豹9-8绚丽、灿烂
·(九)责任9-9会议、妈妈
·(九)亮光9-10缘份、结果
三情人第十章同行
·(十)反复10-1跌倒、陪伴
·(十)安心10-2约定、消夜
·(十)逛逛10-3金球、孔雀
·(十)领悟10-4速食、顽皮
·(十)习惯10-5蜡烛、风衣
·(十)适合10-6火锅、舞会
·(十)会议10-7心情、沉默
·(十)合作10-8坦白、深情
·(十)插曲10-9兄弟、雅雅
·(十)冷静10-10赏鸟、水流
三情人第十一章 交叉
·(十一)矛盾11-1冷风、暖炉
·(十一)体贴11-2心结、无解
·(十一)相同11-3电玩、游戏
·(十一)问题11-4友谊、爱情
·(十一)雨夜11-5顾忌、冬景
·(十一)真爱11-6无忧、无虑
·(十一)奇怪11-7逛街、聊聊
·(十一)检查11-8身高、换季
·(十一)照相11-9勉强、释怀
·(十一)追求11-10君子、退让
三情人(第十二章 转折
·(十二)情怯12-1欢喜、失眠
·(十二)睡眠12-2拥抱、冤家
·(十二)统计12-3排演、魔镜
·(十二)朋友12-4点心、交谊
·(十二)耶诞12-5谈心、演戏
·(十二)深交12-6心情、恬淡
·(十二)请安12-7面子、洋服
·(十二)捷运12-8淡水、安定
·(十二)左岸12-9渡轮、八里
·(十二)情愁12-10外遇、专一
三情人第十三章 深情
[列出本栏目所有内容]
欢迎在此做广告
中國房地產還能火多久?/崔宇

   崔宇/2011/04/02 07:42:32
   
   在《中國有多少人抱怨高房價?》一文中,筆者探討了住房私有率(私有住宅面積佔比)和住房自有率(擁有自有產權住宅的家庭戶數佔比)的差異,並粗略估算過去10年累計有至少6億中國人抱怨高房價。
   
   要說明的是,“抱怨”相當於潛在需求,並不意味著所有抱怨的家庭或人都一定要擁有自有產權的房子,從國際上看,住房自有率在60%-70%之間就已經是較高的水平。但對於中國來說,渴望擁有自有產權住房的比例恐怕要更高,一是因為“居者有其屋”的傳統觀念;二是因為投資渠道有限,再加上房價連年上漲,投資或投機需求較為旺盛;三是因為收入分配不公,促使中低收入階層更渴望擁有住房這個最大的家庭資產,以備不時之需。

   
   但無論是什麼需求,背後都是人,人口年齡結構和人口流動性等因素會顯著影響房地產市場的潛在需求。而且,人口變遷也將直接影響中國經濟未來的增長潛力,從而間接影響房地產市場,要知道,房地產市場的發展是以中國經濟增長為依托的,而不是相反。
   
   人口年齡結構來看,大致的結論是,10-15年後中國房地產市場的潛在需求將顯著放緩。從“幾零後”分類來看,中國50後-00後分別有2.03億、2.4 億、2.17億、2.22億、2.09億和1.63億人,其中50後、60後和80後都經歷了人口高速增長階段。過去10年間,在中國經濟高速增長的背景下,人數最多的60後正值事業高峰期,盡管他們趕上了福利分房時代,但改善型需求和投資需求十分旺盛;沒有趕上福利分房的部分70後也不得不被迫進入房地產市場首次置業;而人數相對較多的80後相繼進入婚齡,他們大多要從原來的家庭中分立出來重新組建家庭,這也帶來了巨大的潛在需求。這幾重疊加之下,導致過去十年房地產潛在需求呈現爆發式增長。
   
   當然,大部分85後因為年齡還小在過去10年可能還無法參與購房,我們再重新細化一下分類。 1975-1984年的出生人口約有1.94億,1985年-1994年的出生人口有2.3億,而1995年-2004年的出生人口只有1.82億人。可以看出,1985-1994年出生的人口最多,因為上世紀80年代末90年代初中國經歷了一波生育高峰(1987年最高),這部分人口將在2010年開始進入婚齡。相比之前的一輩,他們當中的城鎮人口更多,即使是農村人口也更向往城市生活,這群更龐大的潛在住房需求將在未來10-15年內釋放(之所以說 10-15年內,是考慮到目前房價過高,首次置業年齡可能要推遲一些)。但到2025年以後,由於下一波進入婚齡的人口驟減(減少了約5000萬),再加上人數眾多的50後、60後可能開始面臨死亡的威脅並導致住房閑置增多,這樣供求兩方面都決定了房地產市場可能風光不再。
   
   有人會說,那時不是還會有改善型需求和投資需求嗎?這就需要考慮到人口老齡化的威脅。按照聯合國的標準,一國65歲以上的老年人口超過該國總人口的7%,就進入了老齡化社會,中國在2000年左右就已經踏入了老齡化社會,2009年這一指標達到了8.5%。到了2025年會是什麼樣子呢?根據聯合國的預測數據,2025年,中國65歲以上人口將佔13.4%,這是1970年的德國、1990年的日本和2010年的美國的水平,值得一提的是,印度到2050年才會達到這一水平。
   
   當然,盡管過去10年人口老齡化已經加速,但由於出生率連續20多年走低,中國的總撫養比依然在下降,相應的15-64歲勞動人口比重還在上升,也就是說人口紅利似乎還在繼續。但根據聯合國的預測數據,2010年左右就將面臨轉折(印度要到2045年左右才會出現這一轉折),人口紅利將逐漸消失,到2025 年左右將下降到全球平均水平。從總人口來看,中國2030年也將達到峰值。
   
   人口老齡化是一個全球現象,老齡化與資產價格密切相關,理論上,年輕時借錢消費和買資產防老,老了就要賣資產消費和還債。國際清算銀行2010年8月發布了一份報告,研究了22個發達國家1970-2009年之間的房地產價格走勢,其結論是老齡化的確會對資產價格產生負面影響,但並不必然會導致資產價格崩盤。不管怎樣,對於中國來說,老齡化是一個逃不開的魔咒,到2025之後,房地產改善型需求和投機需求也將因為老齡化減少。
   
   從人口流動性來看,根據國家統計局的數據,2009年中國流動人口規模達1.8億,2005-2009年間增長了約30%,同時2009年外出農民工在 1.45億,粗略估算有3500萬左右有城鎮戶籍的流動人口。雖然難以準確預測未來10-15年流動人口的變化,但由於過去幾年農村勞動力的快速轉移以及新農村建設、中小城鎮建設等相繼開展,未來10年流動人口的增量會呈現逐漸遞減之勢。由於中國官方稱還有1億農民需要轉移,其中約有一半外出打工,因此,到2020年,外出農民工總量應該在2億左右;按過去四年的增長水平,城鎮戶籍的流動人口將在6000萬左右。這樣總的流動人口將在2.6億左右,其中非婚齡流動人口約在1億左右。
   
   盡管這1億左右的非婚齡流動人口也許在農村或其他城市有住房,但既然他們背井離鄉甚至舉家外遷,客觀上需要在居住地購房落腳,但現實卻讓他們的需求一直受到壓抑。這裡面涉及兩個重要的制度,一個是農村的土地制度,一個是戶籍管制制度。土地是農民的命根子,農民工即使外出恐怕也不願意放棄手中的土地,除非能夠得到市場價的補償,這樣他們才會在城鎮有購房的本錢,如果農村土地不能有效且合理地流轉,那麼農民工恐怕難以在城鎮購房。而對於城鎮戶籍流動人口來說,戶籍管制意味著即使他們在居住地購房,也將面臨子女教育、社會保障等諸方面的限制,也許用不著限購,他們就會逐漸厭惡這片令人傷心的居住地。這也意味著未來10年甚至更長的時間內,流動人口的潛在住房需求將會削弱,因為如果這兩個制度依然長期壓在頭頂,他們中的大多數可能就會從希望變成絕望了,從而不願意“流動”了。
   
   綜合來看,未來10-15年,中國房地產市場依然相對比較樂觀,從人口結構來看,龐大的85後群體建立新家庭存在購房需求;從人口流動來看,流動人口一直受壓抑的潛在購房需求也很大,當然,需要政府在土地和戶籍制度方面作出讓步。但不管怎樣,到2025年之後,隨著老齡化的加劇和人口流動的衰減,中國房地產市場或將伴隨中國經濟進入衰退期。
   
   (本文作者崔宇是《華爾街日報》中文網專欄撰稿人。其撰寫的“財經點評”專欄曾獲亞洲出版業協會2010年度“最佳評論獎”。文中所述僅代表他的個人觀點。您可以寫信至yu.cui#dowjones.com或通過新浪微博與作者聯系。)
   
   (本文版權歸道瓊斯公司所有,未經許可不得翻譯或轉載。)
(2011/04/04 发表)

©Boxun News Network All Rights Reserved.
所有栏目和文章由作者或专栏管理员整理制作,均不代表博讯立场