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如何降房价

   

   

    2007年朋友们聊天如何降房价,我说给农民涨粮价,房价就会将。今天粮价涨了,房价也没降下来。

   粮价涨农民却没有受惠,是因为资本在投机,房价不降,却不仅仅是资本在投机。

   高涨的房价,困扰着国家,困扰着社会,困扰着家庭,困扰着个人,甚至困扰着下一代。

   当然,高涨的房价里包含着很多人的利益,代表着很多主体的财富。

   如果房价停涨或者降下来,肯定会牺牲一部分人的财富利益。

   我们试问:房价下降而带来的财富缩水,是否会影响到社会稳定和经济发展?在高企的房价遮掩下的利益群体是否有承当房地产市场波动的能力?

   看看我国股市就有答案了,这些年巨大的股市震荡,并没有几个跳楼的,也没造成大的社会动荡,几千万股民们默默地承担了股票市场的风险。

   看看矿业,举个例子,就山西矿业整合来看,除了媒介上噪出几声国进民退的争论外,也没听说几个矿老板跳楼的,就我所知,投资矿业的10个人里,9个都是赔钱的,媒体把山西、内蒙、河北的煤老板们的财大气粗渲染的淋漓尽致,实则,亏本赚吆喝的矿老板还是占绝大多数。

   回到房地产行业,同样,这些年赚的富可敌国的房产大鳄们,更是有能力承担房价下跌的市场冲击,无需领导们担忧。

   所以调控高涨的房价成为多数人的愿望。

   不过,众所周知,利益集团不好惹,房产大鳄更是不好惹,中央还没给任志强上纲上线,他却每每在媒体上给中央政策打棍子,甚至上升到讲政治的高度,好像他是市场经济的卫道士,中央是市场经济的大杀手。

   以开发商为主体的产业群成为利益共同体,联合了银行、地方政府、房屋投机商、建筑商、建材商、甚至很多权贵消费者,各类中介机构,广告传媒,专家学者咨询机构等等…,造成大家一起都在房产市场里谋利生存的局面,各怀心意。

   众所周知,政府负责土地供应,拿走利润大头。银行负责贷款,拿一部分利润。开发的、建房子、卖房子、卖材料的拿一部分利润。广告媒介、咨询中介和个人投资的等等再拿点剩余利润。

   如此,美其名曰,房地产成为我国经济发展的重要引擎。

   因此,出现了中国特色的房地产市场景象,高涨不断的房价成为人人喊打的话题,实则也是人人助推的结果。

   高房价成为一个系统问题,但是举国上下,人们却不愿系统的分析它,解决它,人人站在自己的角度在咒诅它,人人也在维护他。犹如盲人摸大象,各说各的感觉,把高涨的房价当做一个又一个孤立问题的结果,有认为是经济的问题,有认为是政府的问题、有认为是银行的问题,有认为是开发商的问题,有认为是投机商的问题,有认为是税收的问题…。

   学者和专家们更是总结和集成大家的观点,把土地财政、银行利率、投机门槛、财政税收等几大板块一汇总,从技术上提供了系列调控手段,决策者们也就有病乱投医,采信其言并形成国家的系列政策不断出台。

   结果是病症越治越重,房价越调越高。

   一个综合性的问题,或者是累加起来的问题,靠各自的角度和认知经验来处理,显然是越解决越出问题。

   每个阶层都从自己的角度在诠释高涨的房价,中央政府从民生和经济安全甚至社会稳定的角度把降房价作为政治任务,试图管控高涨的房价,但其确定的经济发展模式和社会治理方法论又最终为高房价奠基。一套把经济快速发展当做要务和巩固合法性的方法论,怎能超越土地、货币、资源等所谓的经济基础要素来分析和使用社会管理的其他方法?

   因此中央调控的各类手段本身就带有刺激房价地价的双重性。

   在所谓官员专家学者们把注意力集中在房产暴利分肥体系的四大块时(地方政府、银行、开发商、投机商),其开的药方依然是头疼医头,脚疼医脚。在土地招投标方面、银行贷款利率及首付款比例上、在销售上、在二套房认定等细节上做文章,滑稽的可笑,一个市场经济为主的环境里,充满了对市场经经济法则的戏谑之举(难怪任志强的批评),金融专家拿出利率的手段,财税专家拿出税务手段,土地专家拿出土地手段…,虽然看到了一些效果,无非是迫使地方政府、银行、开发商、投机商们暂时隐藏和压抑了暴敛的欲望,另一方面却丝毫无视无数国民的产权饥渴、私权诉求等待更大的爆发和满足。在市场经济的自由竞争经营原则下,各部门的调控必然是虎头蛇尾,甚至为下次房价冲高做多积累更多的能量而已。尤其是针对购房者的系列调控手段,更是伤及无辜的消费者,如陈志武所言:“这就是为什么任何限制住房按揭贷款、增加按揭贷款难度的举措,等于要拉大中低收入阶层跟富有阶层的差距,使他们在机会上空间更小”。按揭贷款也是双刃剑,它既方便了穷人买房,也为银行资本和投机商提供了控制房产利润的机会。政府的调控不一定抑制住银行和投机商的疯狂,却抑制了穷人买房。

   再比如利率工具是市场化的政策调控工具。与其通过限制二套房贷、三套房贷等量化指标来降低投机需求,不如提高贷款利率,提高杠杆投机买房成本。可是,出于保护国企、保护地方政府,决策层宁可冒通胀风险、资产泡沫风险,而继续保留过低的利率。这变相鼓励投机买房,使房地产供不应求的局面恶化。在目前的情况下,宁可通货膨胀,不愿加息,不愿改变政府垄断土地供应的局面,只能怀疑决策核心调控房价的决心。

   陈志武所言:历次房产调控政策从效果上都是抑制了供给,从而,在过去十几年产生了“只涨不跌”的价格路径,这反过来增加了投机买房“只赚不赔”的信心。特别是,在过去的经历中,每次短暂下跌后,房价必然再涨,这自然催化了投机倾向,促使房产需求不断上升,形成“房价上涨——投资投机需求增加 ——房价再涨——投资投机需求再增加……”的恶性循环。

   从经济不断发展的未来看,价格是动态的,房价还不到最高点,根据所谓经济学供求相关的原理,根据国情民意,国人对房子的需求欲望丝毫未减(所谓的刚性需求),消费欲望是刺激价格的第一动力,这两年,除了公共媒体,在北京你只要走到超过三个人的地方,不一会就会听到关于房子的话题。国人的眼球和心意对房子的关注度达到人类难于理喻的地步。

   究其根本,从社会心理学的角度分析,大公无私社会主义制度下丧失的私有权概念回归身边后,国人产权饥渴压抑了60年后得以爆发。

   从人人对房产的慕求可见一斑。

   起码有一套属于自己的不动产(哪怕仅仅是70年)成为国人从消费欲望走向占有欲望的强大动力。就像火山爆发,国人被捆锁60年的私权(有一套自己的房子)犹如裹挟着滚烫的岩浆弥漫中华大地,

   其次,因为在公权无处不侵的社会里,对一个普通人,有一个自己的稳定住处,相对很多私权就容易满足一些(比如隐私权、就业权、教育权…)。

   再次,在生而不平等户籍制度下,流徙的人们在国民身份不得认定中,只好求其次,即使在仍被认为“外地人”的户籍阴霾下,花钱买一处自己相对平稳的一席之地,一个自我认定的地方---自己的房子。陈志武教授说对了几句话:老百姓有了自己的私有财产——房子,即使“领导”不高兴,你也不用担心自己的住房会被“领导”剥夺走,因为房子产权是你的。这就是住房市场化改革的意义,也是私有财产的意义。

   因此,推高房价的第一心理学意义上社会动力就是人们私权难以满足的一种折射,是对环境不测产生的一种本能性保护手段的选择。

   当年,毛泽东的土地革命之所以成功,就是抓住了耕者有其田的社会心理,实则是满足了当时众多没有土地者(佃农、贫农)对土地用权私有的欲望,进而一举夺得了政权。

   今天,居者有其屋,成为众多国人的第一欲望,和平年代已经排除了毛泽东式革命手段的分利方式。

   故此,地方政府、银行、开发商、投机商们正好按着市场自由竞争的价值理论,不停的转动房价飞涨的轮盘,其经营高房价的理由不仅是资本集团的本能,也是社会发展的担当,更是众多国人的刚性需求。

   除了利益集团的逐利行为,正是国人饥渴的私权膨胀土壤滋生了房价高涨的现实神话故事。因此,国民几十年来的产权饥渴是造成房价高涨的根本原因。

   找到病灶,就有药方。

   首先,国家必须从产权制度上梳理和改革,才能遏制市场对房地产的依赖和冲动,比如进行林权、山权、水权、矿权、地权等等系列物权的改革,加快“国退民进”,强化民营经济和民间事业单位,减少政府对资源、对行业的行政管制,实现“小政府、大社会”的理想。让民间资本有充裕的投资空间和经营权利,使国家的不动产真正回归国家的主人,让他们能从更长远的角度去保护、使用和经营各类资源。摆脱举国上下靠卖地和盖楼来发展的困境。

   其次在农村尽快实现集体土地(山地、林地、荒地、草地、河滩、海滩)权属改革,保障产权真正私有化,让众多农村精英不再仅仅为奔城市而努力,为买房子而投资,而是可以投资更多的产权永有的项目留给自己或后代保值增值。这样不仅把城市资金转向农村,也使人口多数的农村人真正有致富的机会和基础。农村宅基地可以流通,农村生产基础设施、教育投资、医疗投资等公共服务可以私有经营,农村集体土地私有化试验扩大等等都是化解人们聚焦城市房地产的手段。

   对投资而言,一是要眼前的暴利,二是要长远的拥有,农村的第二次产权革命,完全可以化解城市化中出现房地产暴涨和暴利难题,为各类资本走向理性经营和长久增长找到广阔平台,也为国人几十年的产权饥渴找到满足的源泉,更为国家经济持续发展制造一个引擎,为农村社会的长治久安找到出路。

   林青

   2010-6-6于北京

(2010/06/06 发表)

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