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囤地的国家风险与公司风险

   值得注意的是,此次主办方还发布了土地储备的榜单,土地储备前十名的房企,其土地储备 之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米,碧桂园土地储备面积为4360万平方米,分列前两名。今年前三个季度,恒大地产销 售面积为453.7万平方米,按此销售速度推算,恒大的土地储备够其销售8.5年;前三季度,碧桂园销售面积为233.53万平方米,按此销售速度推算, 碧桂园的土地储备够其销售13年。 榜单发布方、中国房地产测评中心主任龙胜平表示,三季度房企土地储备增加了很多,仅十强企业在新增土地储备方面的投资就达779亿。三季度,各企业增加的 土地储备主要集中在二三线城市,从拿地的溢价比例来看,第二季度时只有37%的土地溢价比例超过百分之百,到了第三季度溢价比例超过百分之 百比例达到了57%。
   
   博主评论:这是去年第三季度的统计,到了现在,数字应该有了不少的增长。因为房价一直如脱缰野马一般向上涨,所以可以推论的是房屋的供应一直没有增长,甚至有可能更加减少。那么期间政府的正常土地供应基本上都进入了地产商的“土地储备”,其实就是囤地起价。
   
   更加关键的,不仅仅是囤地数字,而是背后的数字解读。因为囤积居奇的经济学解读,其实就是减少有效的供应量,使市场反映的数字发生偏差,诱导对市场平衡状态的误读。当大家都认为对房屋的刚性需求远远大于正常的供应量的时候,地产商就可以乘机涨价。而在对市场状况发生误读的情况下,产生未来价格会涨得更高的印象,于是消费者将产生涨价预期,就会更加疯狂地抢购。囤积居奇的目的就达到了,这其实对在透支未来的景气而已。

   
   所以消费者会感觉到,后悔没有听任志刚的劝告,早一步购买,结果现在买更贵。于是任志刚的欺骗目的就达到了,大家其实可以想想,他是什么人?他是地产商,他会不站在地产业的角度说话吗?他会站在消费者的角度上,劝导大家理性消费吗?不可能的,他绝对不是什么道德完人,一个奸商而已。
   
   更关键的问题是,一旦囤积行为发生,就不可能停止,一路囤下去,否则就亏到大出血了。大家试想一下,各房地产公司手上囤积了大量的土地和房屋,那他们靠什么赚大钱?靠价格上涨,假如价格下降,他们手上的土地和房屋就会大幅度贬值,那他们就亏大了。
   
   所以他们只能一路用虚假数字欺骗消费者,让大家接受无限上涨的楼价,他们把自己绑架到了火车上,他们不绑架消费者的话,就只能大亏,甚至破产。因为他们用来囤积的资金肯定不都是资本金,甚至也不是股票市场上集资的资金,而是借贷,甚至连长期借贷都不是,而是短期贷款。这样做的风险非常大,一旦公司资金链断裂,公司就完了。
   
   所以他们将自己和自己的公司绑架上了飞速上涨的价格列车,想下来就只有跳车,风险有多大可想而知。为什么他们有如此胆量,冒如此风险,而谋取暴利呢?因为他们同时也绑架了中国经济,可以说他们绑架了温家宝。因为他们断定温家宝不敢让楼价下跌,即便温和下跌都不敢。他们去年就押中了,奸商都是很精明的商人。
   
   去年政府出台了很多措施打击楼价,尽管效果欠奉,但是态度是清楚的,就是不希望楼价脱离经济基本面太远,从而产生崩盘的风险。但是地产商们等到了他们的大运气,美国发生金融风暴,全世界市场产生萧条,于是中国经济最大的增长支持-出口大幅度下降。中国经济有可能产生大危机了,温家宝没有办法了,只能给中国经济打强心针了。这剂强心针就是四万亿的经济刺激,向中国经济注入大量的流动性和政府公共工程,艰难地保八了。
   
   这艰难的保八让地产商的资金头寸宽松了很多,而大量流动性因为经济基本面大坏而无处可去,只能进入股市和楼市。所以楼市大卖,地产商大赚了一笔。而实际上巨量的供应并没有转到消费者手上,而是到了炒楼者手上,泡沫于是吹得更大了。温州炒楼团也赚了,大多数是纸面上赚了。但是只要没有真正脱手变现,就只是纸面上的利润,房价能够继续疯长,说明成功变现的并不太多。
   
   温州炒楼团敢说不怕调控,其实未必全是真话。他们不害怕政府调控是看准了政府不敢下猛药,实际上他们是在跟温家宝对赌,谅温家宝不敢下大力气打击楼价。去年的调控失败,其实质是因为政府需要地产业拉动经济增长的数字游戏。政府不是强令保八吗?为了这个数字,政府惟有饮鸩止渴,将流动性注入楼市,所以才能勉强地保证了八个点的增长。
   
   所以说,实际上去年的发展商联手炒家绑架了政府,也绑架了中国经济增长,所以他们才不怕调控的。而温家宝任内从来没有使用过行政命令的手段对地产业实施强力调控,所以在地产商的眼里看来,政府的调控手段是纸老虎,作秀的成分更大些。今年的政府工作报告同样清楚地表明了保经济增长的目标,于是同样缺不得地产业的拉动,地产商就更不怕了。
   
   但是泡沫是绝对存在的,而且日渐长大。地产业已经成了中国经济的肿瘤,整体切除可能危害主体的生命安全,但是放任他长大宿主也是死定了。所以调控是必须的,而过于温和的药实际上是放任甚至帮助肿瘤的长大。所以局部的猛药一定要下,严格地打击囤地温和地减少资金头寸应该是有效的。最好是实现小步崩盘,将炒家吓离市场,这些都是可以选择的手段。

(2010/03/29 发表)

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