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中国房地产H5N1异变

   

【世纪评论】


    2009年,中国房地产在全球金融海啸中异军突起,成为中国乃至全球最先崛起、最来财富的第一产业。以江苏省为例,2009全年江苏省财政达3150亿元,而房地场税收、其它费收入却占到30%左右。如果将房地产业“软降落”,就等于从江苏省地方财政收入中挖走30%白花花的真金白银;这还不算,最要命的是江苏省的GDP也要大幅回落。这样江苏省的省委书记、省长,还敢加大力度“降温”房地产产业吗?各市县区的市长、县长、区长,还敢真正“降温”房地产产业吗?中国房地产业在全球金融海啸中一花独放,不仅绑架了各级地方人民政府的财政收入,也绑架了中国想购买房产的中国公民,还架空了中国中央政府“调节”经济结构、控制房地产房价增长过快的根源努力。
   
    中国31个省、市、自治区都是这样,靠卖地、买卖房屋使各级地方政府财政收入在全球2009年金融海啸中复兴、独树一帜,尽管中国中央政府三令五申、苦口婆心的“措施”“控制”房地产业过热,但中国房地产业还是到达了60年不曾有过、“改革开放”30年的历史之最——创造了全球金融海啸中的崛起奇迹。据2010年1月8日中国指数研究院发布2009年中国土地出让金年终盘点报告:2009年中国土地出让金总金额达15000亿元,约占中国全年GDP的 4.4%,占中国2009年GDP增长率8.5%一半以上,这就是说没有2009年房地产的60年疯狂,中国2009的GDP将稳败在4%左右,不可能完成中央8%的指标。2009年,中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,比2008年增加140%,比“疯狂”的2007年增加49%。此项研究报告还披露,一些地方的房地竟然占到地方财政60%以上非常危险的境地。中国60年、改革开放30多年的积累就这样一次性将土地卖掉……中国是全球为数不多的极个别没有地产“产权人”——法人的几个国家之一,60年至今一直没有理清、理顺房地产的法理根源结构,这是中国做为一个国家、一个“法制国家”最最大的紊乱之源……

   

中国举措与现实奇迹


   
    就在2009年12月7日中国中央经济工作会议之后、国务院总理温家宝于12月14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,就明确提出2010年的房地产对策是:“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。”
   
    2009年12月22日,广州房地产再创中国土地拍卖历史上的“总价地王”奇迹。经过47轮竞价,富力、雅居乐、碧桂园组成的民企地产军团战胜保利、万科、中海组成的国企地产军团,终以255亿元的天价竞得土地使用权,从而获得14幅未建地块和百余万平方米建成物业的开发经营权,一天之内、40分钟内获得255亿元的巨额收入。如此集团军作战、大跃进的大干快上,房地产怎样降温?这是中国房地产业税、费、收入30-50%给地方政府的巨大资本魔力,这就使中国中央政府任何削减土地销售、抑制房地产价过快增长的举措功亏一篑。试想:一个以历史之最“总地价王”而购得土地上而建成的房地产又怎样来“遏制部分城市房价过快上涨的势头。”
   

中国“新地王”干什么?


   
    中国地产业255亿元“总价地王”横空出世,则再次证明了中国房地产市场这脱缰野马的肆无忌惮。广州亚运城整体出让项目昨日横空出世,创造了中国土地拍卖历史上的这次被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块(过往中国首都北京的亚运会项目,也只是昙花一现),广州亚运会这一绝对见不到什么利润收入的项目却能够创造房地产的新奇迹?——这就是中国房地产市场对2009年12月7日中国国务院“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”的真实回答。
   
    就在中国冠军“新地王”、广州255亿元在2009年末还没有出现之前,名不见经传的湖南省曾出现中国至今的“亚军”——“长沙地王”最终拍卖以92亿天价成当时“中国第一地王”(长沙地王处于湖南省长沙市市新河三角洲地块,这块地出让面积为785198.96平方米,约1177.8亩,其中包含商业用途面积152390.25平方米,合228.584亩,住宅用途面积632808.71平方米,合949.208亩。该地块是2007年7月24日拍卖的结果)。随后,中国地王创造了一轮高过一浪的历史性崛起,在2009年金融海啸爆发、最严重之际达到了历史的巅峰。
   

中国房价谁能阻挡?


   
    2009年中国“地王”屡屡刷新:2009年9月30日,上海徐汇龙华路1960号地块,绿地集团以72.45亿元的价格,拿下这块上海“地王”,楼面价格27231元/平方米,溢价率111%。2009年9月10日由中海地产创造, 上海长风地块,成交总价70.06亿元成交,平均楼面地价为2.24万元/平方米。2009年11月20日由大龙地产(600159,股吧)创造北京“地王”, 北京顺义区天竺开发区22号地块,成交总价50.5亿元,平均楼面地价达29859元/平米。2009年6月30日由中化方兴公司以40.6亿竞得, 北京朝阳区广渠路15号“地王”,楼面均价约为1.6万。另外,6月25日,保利地产(600048,股吧)以38.1亿元击败万科拿下重庆洪恩寺地段“地王”。
   
    按历史时间的“黄金分割”时限,2010年6月,广州市“亚运城”所有建设工程(综合体育馆除外)将全面完工,并移交亚组委投入试运行,在11月完成“亚运会”比赛然后散伙。而255亿元的中国新“地王”,本是与广州亚运城、亚运会没有任何干系之下创造了255亿天价,这就是说中国新“地王”在布局、豪赌于南中国、亚运会之后、未来2-5年内的中国房地场再次龙腾虎跃……中共江苏省委书记梁保华的一番论述是对中国房地产方略和2010年最精辟阐释:“房地产不能打压,但可调节:一是增加提供保障性住房;二是对囤积房地产和拿地之后予以控制”(见2010年1月1日《文摘周报》二版《省委书记眼中的‘房价增速可怕’》一文,作者余丰慧)。
   
   江苏省“一把手”决策的1、2根本无关房地产痛痒,也是中国地方政府对房地产业的一贯写照。借鉴全球各地“市场经济国家”实践和方略的是:⑴房、地产业都是一种不可再生的资源(特别是土地),绝无可能成为一个国家的支柱产业,与外汇储备、石油储备、黄金、稀有金属、粮油等战略资源完全一样,储备土地资源也是所有“市场经济国家”的一种与“能源储备”是一种战略战术、家常便饭的资源,国家可以储备,企业、个人等都应该可以储备;⑵有200多年“市场经济国家”经历和“游戏规则”的实践告诉世界,刚刚过去的第一次全球“金融海啸”正是由房地产“次贷危机”演变深化而铸成的,对付一个国家整体房地产过热、不至于沸腾到燃烧的唯一实践就是“釜底抽薪”。
   
    中国还没有来到靠房地产来创造一个“国富”的一个神话时代。历史至今最富有的欧盟、美国等一些“高收入国家”尚不能是,中国同样不能用房地产来创造一个国家的“国富”和国民富庶的一个新神话;一如靠“打土豪分田地”来支撑的地方政府,他的来日又怎么办?全球又有那一个国家、那一个政府是靠买卖土地而存活下去的?
   
    ⑶地方各级政府睁一只眼、闭一只眼的来治理房地产过热,将铸成历史的玄机:中国毕竟没有“市场经济”的前车之鉴,而用“中国特色”去盲目的治理、实践中国“市场经济”没有过的房地场异军突起,还“摸着石头”对房地产高速带有哓幸,将一错再错、错失灭火的良机,……中国房地产若在2010年继续一马当先、继续创造中国的奇迹、继续让各级地方政府超过30—50%财政增加“好日子”,那么中国各级地方政府财政还能再买卖土地几年?恶梦醒来又是什么?
   
    2007年10月16日,标志着中国股市巨大成就的上证指数达到6124.04点,而经过2008、2009两年多时间中国经济不停的跨越、崛起、奋斗,中国“国富”的GDP屡屡刷新、成历史最新纪录,但到2010年1月至今,中国同一指数却只有3254点上下。历史就这样无情真相:中国房地产业真要步往昔中国股市的后尘,一步步逼上来、再一波波的跌下去?
   
    2010年1月10日,中国国务院办公厅发出近一个月以来第五次有关房地产市场策略的国办《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》11条,国务院要求“有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导,对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查”“中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准,改进和完善中央补助资金的下达方式,调动地方积极性,确保资金使用效果”。看来,中国政府“中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准”等举措,并没有遏制、调整房地产产业的方向,相反将使中国房地产热闹景象将继续开花结果。

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