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谁的游戏规则

   
    6月22日京华时报刊登一篇题为《本市楼盘再现捂盘待涨迹象》的报道,文章中提到6月15日该报报道《朝内一拆迁户补偿要价20万/平方米》引起拆迁标准讨论;6月17日本市出台政策,拆迁一律按市场价补偿,引发房价上涨担忧。从报道的顺序可以看出,由于拆迁户要出拆迁补偿款20万/平方米的价格,造成房地产商的不满,为了保护拆迁当事人合法权益,政府出台有关拆迁安置补偿的政策,从而引发楼盘捂盘待涨和哄抬物价的现象,果真如此吗?
   
    谁是拆迁的主导?回答是肯定的:是地方政府和房地产商。从21世纪初大规模拆迁开始,政府和房地产商就是处于主动的、有目的的位置,拆迁户则处于被动的、盲从的地位。政府为房地产商制定政策依据,做宣传动员,甚至下发强拆令。拆迁户则按照政府和房地产商的要求选择出路。地方政府始终充当着既是裁判员,又是运动员的角色。
   

    初期,房地产商获得土地的价格由地方政府和房地产商协议商定(土地是国有的),地方政府和房地产商是一个利益共同体。房地产商以追求最大的经济效益为目标,除了低价拿地(国有资产的流失)和减少隐性费用等方面,拆迁户的补偿费用也是挖潜提效的重要组成部分,更何况拆迁补偿不按市场价格还有暗箱操作的余地,因此共同的利益决定了政策的制定和手段的实施。这就出现了非法强拆、强占房屋的野蛮拆迁,拆迁户(特别是私产房)得不到合理的补偿,私有财产在转瞬间易主,原始性的资产掠夺出现。
   
    在近10年大规模拆迁的经历中,拆迁户有盲从的,有无奈的,更多的出现了维权和抗争。人们在被动的拆迁中开始逐渐清醒,生存的本能激发他们学习国家宪法和物权法,学习有关政策。他们学会利用各种手段,采取各种方式进行个人和群体的维权斗争,社会各界舆论斐然,依法维权已逐渐形成一股不可阻挡的潮流。不依法办事,不按市场经济规律办事越来越受到拆迁户的抵制,一边倒不考虑拆迁户合法权益的状况,受到社会舆论越来越普遍的谴责。
   
    社会需要决定社会存在。拆迁(商业项目)本身是市场行为,拆迁方和拆迁户就是买方和卖方的关系,双方地位是平等的,是可以讨价还价的,这也决定了买和卖可以谈成,可以谈不成。那些不顾拆迁户利益,专靠行政手段或歪门邪道逼迫对方就范的形式和手段都是不光明的,也是不公正的。
   
    物权法的第三十九条明确规定:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
   
    北京市住建委《关于进一步做好本市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》提出了房屋拆迁补偿参照市价,评估机构和评估专家决定拆迁补偿,这就从根本上否定了物权法中所有权人对自己财产应享有的权利(此权利确定是全国人大)。在保护拆迁当事人合法权益的名目下,地方政府替房地产商剥夺了所有人对自己财产应享有的占有、使用、收益和处分的权利,这是很难让人接受的。
   
    2002年以来,南池子文化保护区修缮与改建试点工程不仅破坏了原有院落布局和胡同肌理,而且失去了北京四合院的原有风貌。大面积豪宅迎来了新的房产所有权人,少数的拆迁户住上了狭窄的四合楼。为此,区政府为房地产商下发了多少强拆令,非法强拆了多少所有权人的房产,造成多少人至今无家可归。
   
    前不久,郑州市规划局一位副局长在接受中央人民广播电台记者,关于经济适用房用地被偷换用途盖起别墅问题的采访时,居然反问记者:“你是准备替党说话,还是准备替百姓说话?”可以想象这样的政府官员在制定政策和研究城市规划时会替谁着想。
   
    另有报道:真正让房地产成本提高的,是房地产商与一些政府官员间存在的隐性交易。不是有房地产商已公开承认,房地产成本的30%左右是隐性成本吗?摘自《京华时报》6月22日。
   
    按有关报道房地产的主要成本应该是:土地价格、隐性成本、人工时和建筑材料、拆迁补偿等等。这些因素对房价的增长都起着不同程度的作用。但有一点是不可忽视的,就是政府和房地产商的利益关系。作为房地产商他的最终目标是追求最大的经济效益,不管过去、现在,还是将来都是如此。房地产商对拆迁户野蛮强拆(非法拆迁和先拆后议),对楼盘捂盘待涨(必然的),哄炒地价等等都是其自身利益的需要和对市场的操作与控制。他们不会单纯因拆迁补偿款的提高和减少决定房价,因为房地产暴利的标准是可以从成本的项目中倒求出来的,真正影响房价的除了成本因素,关键是政府的政策和管理。关键要看政府在其中扮演什么角色,制定什么样的游戏规则。
   
    中国的房地产业经过了国企改制向公司化转变的过程,房地产商在初期的与政府协议拿地到如今的土地竞拍,实现了资本的原始积累,可以说地价和房价已被一些房地产商操纵和控制,拆迁户的补偿已被规定参考市场价格,百姓不得不用自己辛苦劳动几十年积攒的血汗钱(更多的人只能依靠贷款)购买房价飞涨的房,但始终得到政府政策支持和保护,依靠国家资源——土地,发展起来的房地产商的房价却始终没有受到限制。
   
    房价能不涨吗?肯定涨!
   
    因此,在法律的约束下建立一个健康规范、按市场经济规律办事的房地产市场:民生第一、买卖公平、利益均衡、秩序井然。改变拆迁户和购房者始终处于被动无奈、利益失衡的现状是十分必要的。
   
    好悠闲
    2009-6-29

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