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美国梦里的房子和房子外的噩梦

   美国北卡州艾什维尔市郊,有座闻名遐迩的“比尔特摩城堡”(Biltmore House),这是范德比尔特(Vanderbilt)家族当年的私宅,今天是对公众开放的博物馆。范氏家族当年由铁路运输起家,累积的财富非常惊人,他们在纽约和美国东岸许多城市都建了豪宅,田纳西州著名的私立范德比尔特大学也是他们捐款建的。

   参观过比尔特摩城堡的人们,无不为其欧式的风格、宏伟的建筑、和惊人的排场所惊叹。城堡的院子有八千英亩,而一般美国家庭独立住房的后院,多在三分之一英亩到几英亩之间。而且,远在一百多年前,这所住宅的主人就用上了机械式的冰箱、七万加仑的室内游泳池、并雇用着几百名佣人,这些今天的亿万富翁恐怕都要自愧不如。

   比尔特摩城堡为人们所喜爱,每年吸引一百万游客,还反应出了美国的国民性中,人们对土地和私有住宅的偏好。不管是欧洲还是亚洲来的移民,“美国梦”好象是共同的。而这“美国梦”的定义,虽然可能因人而异、因族裔而异,但最为普遍接受、比较现实主义的版本,是这个家庭一定要有一栋自己的房子。

   美国梦里的房子当然好,但房子的好梦对许多人来说,也可能成为噩梦。电子湾(eBay)网站上,经常有上千栋房子在拍卖,价钱从一千块到几百万美元都有。有位老兄是科罗拉多的当铺老板,他花一千美元买了纽约水牛城一栋原波兰裔人士居住、现在破落不堪的房子;因为“便宜”嘛,看都没看就买下了,结果后来因为税务和维修,填进三万美元还不够。

   费城南边德拉华州的纽瓦克市,有一个纽瓦克乡村俱乐部。原来购屋、居住在俱乐部附近的人们,当然为有这样一个美丽的芳邻感到自豪。但没成想,这个近九十年历史的高尔夫球场和俱乐部将于几年内搬到马里兰,空出的土地上将会建近三百栋房屋。不管附近的居民喜不喜欢,他们住房的价格将会受到影响。

   过去四十几年间,美国人的住宅拥有率起起伏伏。从1965年到1981年,住宅拥有率从63%缓慢的上升到66%。八十年代初,拥有率降了下来,1985年到1995年的十年间,它基本在63%到64%之间徘徊。1995年到2005年的十年间,拥有率又一路上升,攀到69%的历史高点。随后它又降了下来,现在大概在67。8%左右。不管怎么说,大约三分之二的人自家拥有住房、三分之一的人租别人的房子住,这个格局基本上是没有太大变化的。

   近来人们都在寻思美国的房地产市场究竟怎么了,“次贷危机”到底怎么回事。从标普/凯斯席勒的房价指数看,美国主要都市房价下跌创下历史记录,成交额在萎缩,房屋空置也创出新高。

   简单的讲,次贷危机的产生,就是有人认为房价会永远的一直上涨,人们也总想买更大、更好的房子,银行也乐得放松条件尽量的借钱给这些人。尤其是,金融机构把那些房屋贷款打包处理,变成有价证券卖掉了。当银行可以这样赚钱,而不太担心借款人还款能力的时候,发放房贷就更加容易。当房价上涨的时候,大家皆大欢喜;当房价不再上涨、临时的低利息到期时,问题就来了。

   美国政客、智囊纷纷推出计划,希望走出困境,总统候选人们也推出了自己的方案。有的建议花钱为陷入困境的屋主解套、把他们保出来;对立的观点是不需要做什么,应该让市场来解决问题。还有中间的路线,比方说宾大法学教授大卫·斯基尔(David Skeel)就赞成参议员理查德·德宾(Richard Durbin)的方案,说对那些可能付不起抵押贷款的房屋拥有者,可以让他们破产,以此降低其贷款额,降到其住房目前的市价上,利息也加以调整。

   问题是呢,德宾方案虽然可帮助许多滨临破产、可能失去房子的人,也惩罚了贷款的银行,但他们显然没有为自己的行为付出全额的代价。花钱为陷入困境的屋主解套,实际上也是让规规矩矩的借款人、甚至三分之一不买房子的人,帮助那些做了错误决定的人。最好的办法,还是应该让市场规律来解决问题,做了错误决定的人应该为自己的错误决定负责,从而从物欲横流的冲动中醒悟过来。

   从美丽的美国梦和房屋美梦中的惊梦、噩梦中,以及今天金融界的问题里,我们可以学到的教训,首先应该说是世事的无常。大概没有什么东西,不管它是米价、肉价、还是房价、股价,会按人们预期的、一厢情愿的方向永远持续下去。

   

   

   《新纪元周刊》【商管智慧】专栏之七十一

   《大纪元时报》【市场营销系列】讲座之二百四七

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