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田纳西的房租和中南海的租金

   亚当·斯密在其《国富论》中,把人们的收入分成三种:经营的利润、工作的工资、和出租的租金。一般说来,利润的风险最大,工资次之,租金最小。既然租金是风险最低的收入,人们当然趋之若鹜,有足够的动机去寻求租金 - 寻租。一次一个餐饮业的朋友就说,他不想辛苦工作了,想投资房地产,做个寓公,以后就坐收房租就行了。据说历史上最好的寻租交易,是个法国人把他巴黎的地产租给了美国大使馆,租期99年。

   这个寻租的概念广义化,牵涉到经济学中的“寻租理论”(Rent-seeking)。该理论中的租金(Rent)现在不是指出租土地的租金,而是垄断租金,是一种非生产性的寻利活动,是指从公平竞争市场中所应获得的收益以外的部分。寻租往往与政府的特权有关,其产生的条件是存在限制市场进入或市场竞争的制度。

   在田纳西州工作时,圆美国梦买了第一栋房子。离开田州时,市场不景气房子不好卖,就托经纪人把它租出去了。签租约的那一刻意识到,我们现在是美国的地主(Landlord)了。当年在中国,祖父、外祖父也被称作“地主”和“地主兼资本主义工商业”,而这个“地主”的头衔是填表格中“家庭成分”一栏每次必填的内容,是让我们多年来感到羞耻、窘迫的东西。

   田纳西当地主,开始只是权宜之计,没成想到今天为止,转眼已经十多年了。十几年下来,房客每月开张支票,经纪人抽掉十分之一,剩下的寄给我们。而我们也就机械的每月收张支票,然后把它存入银行。日子久了,动作习惯了,感觉也有些漠然。有时居然觉得有些滑稽和奇怪,凭什么那个远在另外一个州的陌生人每月要按时给我们寄钱呢?都有点忘了这地主、租户、和经纪之间的关系是如何确立下来的。

   所有这些财务和法律关系的溯源,当然是我们现在都找不到了的、十多年前的那张出租合约。而租约的法律效力的来源,是更早时买房子时的购买合约。那张购买合约的直接结果,就是在田纳西州诺克斯郡地契办公室的一张地契。说起来,这从未谋面的房客每个月与我们结缘,所依据的,其实就是田纳西的一张纸。

   最近,《黄祸》的作者王力雄先生提出了“中南海租金”的问题,这是一个饶有兴趣的话题。中南海作为政府机构所在地,还说得过去,但似乎仍然需要有个交代,即中南海的产权属谁,瀛台啊、紫光阁啊是拨给还是租给国务院使用。如果出租,租金应该从政府的预算中付出。但人们都知道,中南海还是中共中央所在地。也就是说,一个社会团体,从来不付钱,就占据、使用了中国最贵的房地产达半个世纪。以后经济学教科书中,这应该是寻租理论、垄断租金最好的例子。

   《物权法》出台后,网上一个观点说中南海理当受物权法保护,中共中央依法必须从中南海搬出去。中南海的强行无偿租借和田纳西的有偿自由租借的差别,说到底呢,其实就是一张纸。但一张纸的差别,就区别着有无法律依据、道义依据、和天理良心依据的问题了。

   一次看到一则广告,赫然写着“出租中南海一整套”。仔细一看,原来是出租中南海西门外胡同里的一个四合院,25间房每年租金60万。中南海之外的房主,显然明确的知道他们芳邻的品牌效应。但中南海的租金该是多少呢,倒是需要人们好好的估算一下的。

   

   《新纪元周刊》【商管智慧】专栏之十五

   《大纪元时报》【市场营销系列】讲座之一百九一


此文于2007年10月13日做了修改

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