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翻译
·【日】内田百闲 著 逍遥子 译『无恒债者无恒心』
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与yevon_ou先生讨论上海楼市的板块战略

用板块的眼光看楼市

   yevon_ou

   用板块的眼光看楼市。

   说起上海楼市,朋友们最关心的莫过于二个问题,房价会涨还是会跌,我买的房子会升值吗。

   这个问题不好答,尤其是房产升值的问题,因为这要详细解析,开发商报价,买入价,卖出价,实际卖出价,等各种因素。篇幅所限,今天只讨论房价会涨会跌的问题。

   一句话概括,房价继续会涨,但你买的房子永远是跌。

   朋友们也许奇怪了,为何房涨我跌,其实这是一个板块的概念。

   假设一下,到了2007年,上海人均GDP达到7500美金。当时的房价分布,会是怎么样一个情况。以人民广场为中心,最市中心的一圈20000,其次的一圈(内环)15000,到中环10000,外环7000。如果这样的话,现在买市中心的人岂不是大发特发,只要买下坐等升值就行了。

   可惜的是,市政府永远都比你聪明。而且说难听一点,投资生财,在目前中国仍是一件非常忌讳的事情,是政府非常不愿意看见发生的事。

   所以目前市政府采取的策略是,根本不抛出市中心的土地,由外而内,板块开发。在每一个时间段,将该板块卖足价钱。

   别看这二年徐汇,闵行,普陀房产开发热火朝天,与之形成强烈对比的是,黄浦(原),卢湾,静安,几乎没有新建楼盘。以新闸路和建国西路为界,界内仅有中凯城市之光,国际丽都城,上海壹街区等几个屈指可数的新建楼盘。我更愿解释为,象征标点。

   这二年的新建楼盘,几乎全都分布在长寿路沿线,徐家汇周边,以及莘庄闵行地区。这难道是巧合麽。其实是有预谋的。

   在2000年,居民的购买力约为4000~5000。政府暗自定下了大战略,使用板块规划。批地的情形是,如果想买房,你别无选择,4500只有普陀莘庄,高档的8000~10000,只有徐家汇和苏州河。当到了2004年,居民的购买力上升至5000~8000。政府再放开虹口闸北,改唱虹闸杨。想想对呀,普陀区的7000我们都买了,虹口闸北卖9000,实在是很合理的事,于是购买力再被引去虹口闸北。

   到2006年,政府可能会放开静安寺和老西门,作为新一区的高档住宅区。凭静安寺的品质,横向比较,卖15000很合理的。静安寺这二年故意没什么动作,后发优势,一拆起来就不得了。最后到2008年,政府才最终放开南外滩,南京西路(南侧),淮海中路,南京东路,凭着当时人们的购买力,再稍微舆论烘托一下,打浦桥都卖12000了,凭什么市中心不卖25000。。。。整个上海楼市,完成了一个循环。

   这个循环最大的奥妙,就在于板块开发。每一区政府卖给你的,都是最高价。政府吃进所有利益,购房者几乎没剩房产升值空间。普陀2002年卖8000?闸北2004卖10000?简直用完了10年的升值值。

   都说徐匡迪做科学院院长,刚正不阿。其实徐匡迪最大的举动,是在他的任期内,完成了上海楼市大战略的奠基工作。整个大战略,最难办的是第一步,如何劝服人们用8000买普陀区。此步完成,以后9000,10000买虹口闸北,顺理成章。如果苏州河都能卖10000,黄浦江18000是毫无疑问的。

   所以说,上海的楼市,永远会涨,分板块涨。徐汇普陀开发完了,政府就会掀起闸北虹口的开发热潮。看看最近的趋势,前一阵子舆论猛攻长寿路曹家渡。而闸北虹口几乎没什么土地开发。只有些95,96年的房子,卖4000~5000。而现在可好,普陀告一段落,政府开始抛出闸北的地皮,新开几个楼盘,很容易卖到了7000~8000。横向比较,虹口公园没理由不好过曹杨的。

   各位目前手里的房子,永远不涨。政府由外而内的大战略,决定了卖完一个板块,转炒一个板块,永不会帮衬你买下的,过气热点。更惨的是,我明明知道政府下一步会炒什么,明明看好某些热点,附近转转,却没有可投资的楼盘。

   逍遥子和五月花园二位朋友。你们别不相信政府的能力。商人的决心是相对的,散漫的。而政府几乎操控着100%的舆论媒体,而且大战略第一步已经完成。以后要说服大众,静安寺好过徐家汇,不夜城好过曹家渡,真太容易了。我是不敢逆势而动的,你们就随缘了。

   至于五角场,只要有投资,深圳都可以打造出来。虽说赶不赶得上徐家汇不一定。但徐家汇跑输大市,五角场跑赢大市,这是毫无疑问的。

   喂,各位,从“谁的资金链先断裂”,“最昂贵的第一次----初房情结”,“盗亦有道----炒楼者的规矩”,“用逆向思维法选房”等等,我已经写了很多篇攻略了。呕心沥血压箱底都掏出来了,各位也写点长篇的分析啊。

同意你对大势的基本估计

   逍遥子

   但是不同意你采取的基本战略。政府确实是有一副大算盘的。这种战略,称为扫荡式的搜刮地皮也差不多。作为炒家,跟在政府后头,也许可以沾到一点便宜,但也可能买了最高价,被彻底套牢。根据你的分析,“政府卖给你的,都是最高价。政府吃进所有利益,购房者几乎没剩房产升值空间”。换句话说,作为一般市民,是不可能有所作为的。因为他们买房子的时候,已经付出了最高价,很难有多大升值空间。

   我的思路,是在另外一个方面。在政府扫荡之后,留下来的是一块没有生命力的白地呢,还是一块有发展潜力的地盘上着眼。政府只管批地,经营还得靠各方面的力量。有的地方,拿到地以后站稳了自己的脚跟,形成一种自我发展的良性循环。有的地方,只留下一些市政设施,住在周围的人们必须不断的为它付出代价。在我看来,徐家汇已经形成了他自己的发展优势,这种优势,主要的不是来自于政府的投资,而是来自于商家和居民的自助努力。去年,我看到了徐家汇的过街天桥都装上了露天电梯,这一点更增加了我的信心。这是连南京路都还没有实现的。这种细致的人文关怀,在徐家汇实现了。这说明徐家汇商家的努力和齐心。根据我在海外看到的经验,楼盘的升值,主要的就是这种居民的自助努力所带来的。它形成了良性循环,使楼价越做越高。一个城市的房价为什么高的这么高,低的这么低,原因就在这里。东京的丸之内的地价从五十年代到九十年代,上升了两万倍,就是因为这个原因。不是我们用通常的思维可以理解的。

   徐家汇跟五角场不同。徐家汇有淮海路等传统高级商店区居民区的承托,它比淮海路买东西更方便,因为它不是一条路,而是一个圆圈,地上地下连成一片,到徐家汇可以同时逛几个不同层次的商店。这种经营理念,不是社会主义的大而全的文化,而是港台式的经营理念。更富有人情味。此外,它还有虹桥路等高级住宅区的衬托,有很强的购买力。而五角场则不同。我对五角场比较熟悉。因为我的大学时代就是在五角场度过的。从虹口公园一直到控江路,水产路,住的都是收入很低的市民。五角场人来人往很多,但购买力不可能上去。虽然有复旦,同济,二军大等高等院校,但高校的消费水平是很低的。不能过高估计。至于能不能形成北京中关村那样的高科技园区,我也很悲观。因为同济的专业主要是建筑,跟高科技没有太多关系。复旦虽然有一些专业比较有优势,但一个巴掌拍不响,不可能有太大的作为。试想一下,北京中关村如果只有北大,我想也不可能造成现在这个局面。上海主要是一个商业城市,高科技云云,有一半是炒出来的。还有一个理由,五角场在45年以后,曾经设想过办成市政府所在地,街道的规划都是国字和政字起头,规划的方方正正,这样的地盘,很难有什么商业活力。看一看北京和上海的不同,就可以明白这个道理。原来的市府构想的失败,不是没有道理的。

   以上浅见,谨供参考。

顺势而为吧

   yevon_ou

   顺势而为吧。

   我是一个贪顺风车的人,宁愿早早地跑在了政府前面。当政府还没有开炒一块地皮之前,早早地落下筹码,然后搭顺风车,一路搭涨上去,轻松自在。

   逍遥子先生说他对徐家汇很有信心,我不反对,但当政府的支持撤离了以后,只剩下小业主自己苦苦支持,这种开山拓斧的事情,还是留给你自己做吧。

   至于你认为的徐家汇优势,和五角场劣势,其实都不成为理由。徐家汇以前也是一个集贸市场,他现在的一切,都是在近几年中建设起来的。政府可以大规模开发徐家汇,就也可以大规模开发五角场。有形之手调控力有多大,看看七浦,华亭,襄阳路市场就知道了。要你红就红,要你死就死。

   大杨浦有100万人口,人口素质不见得比田林,漕宝差多少。而人数却多得多。所谓高校,只不过是一个花边噱头。关键是看投资拆迁的力度,区域向心的吸引力,品质提升是很快的。

   无论如何,徐家汇跑输大市,五角场跑赢大市,这是绝对毫无疑问的。顺势而为,我不做举杠铃的冲头。

   我知道你还有一套徐家汇的房子没有抛掉,但我劝你换筹码。

   (注:原文“以板块的眼光看楼市”讲的是大战略,大浪之中还有小浪,在同一个板块区域中,还有逢波段操作,还有楼盘比较,逆流之中也有钱赚,但这是另外一个话题,微观选房,下次再讲了)

我跟yevon_ou先生不同的立场

   逍遥子

   我们的看法有很多是相同的,不同的主要是由于各自的立场。你可能是一个专业炒家。我只是一个只求保值,但求无过的业主。我不追求超额利润。你的武器是情报,我的武器是感觉。你追求短线决胜,我放眼于将来,打的是长线牌。你不能有错,我但求无过。这中间是很不同的。我比较讲究用余裕的心态去挣钱,这也是我的一种人生态度。在我们两个之间,有一个根本不同的地方,就是,你追求百战百胜,我追求不被战败。百战百胜要求的是胜人,不被战败讲究的是自身。二十年以后,你有可能成为亿万富翁,也可能一文不名。我还是一个独立自主,自由自在的普通人。区别如此而已。

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