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胡星斗文集
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现代地产文明和现代地产制度

   
   
   (博客网、《中关村》杂志主办的“我眼中的2005年中国地产”研讨会)
   
   2005-08-16

   
   
   2005年我所关注的是,中国在建立现代地产文明和现代地产制度方面应当说还是有一点进展,当然也存在着一些问题。我这个地方讲两个概念,一是现代地产文明,一是现代地产制度。关于地产文明,张总原来在中关村杂志社搞过地产文明的研讨会,我觉得非常具有独创性,提出地产文明的概念。
   
     现在人们都在物权法进行讨论,土地的使用年限,大家都知道,有的四十年,五十年、七十年,人们也非常关注宅基地权,人们对农村的征地也更加地关注了,大家在讨论什么是公共利益的需要?补偿的标准的问题等。我想这些问题的讨论,实际上集中在一点,它使我们更多的人们明白了,我们应当建立一个怎样的地产文明,这些讨论的问题,实际上都是关于地产文明的。也就是说通过物权法的讨论,现代地产文明这样的一些东西,实际上引起了更多人的注意,当然大家不一定使用现代地产文明这个词,但是实际上就是说,更多的关注的就是地产文明,地产是产权中一个最关键的一个产权,没有地产文明可能就没有现代人类文明,产权、人权都是现代社会非常重要的,地产文明最主要是土地私有,这可能是地产文明最集中的表现。没有土地私有可能就没有地产文明,没有地产文明就没有中国现代的文明。土地私有不一定就是说百分之百土地都归私人了,可能就是说,多数土地或者是经营性土地应当归私人或者是股份合作的方式等等。像发达国家60%以上的土地资源实际上操纵在私人手中的。没有这样的一种土地的私有,我们就会存在着很多的问题,比如说我们现在经常谈论的拆迁的问题、征地的问题,很大程度上就是由于产权不明晰造成的。国家所有或者公有这样一种地产的文明,那种地产的制度就使得我们地产在很大程度上无法买卖、无法转让、无法继承,他只能通过要么是赏赐的方式,要么是通过革命的方式、造反的方式来重新分配,要么很多地产就被摧毁了,中国古代有很多这样的房地产都被摧毁了。我认为没有地产的文明,就没有房产的文明,房产涉及到人的意识铸型,涉及到人基本的权力,因此也就没有现代中国的文明,所以今年的第一个成就就是人们心目中现代地产文明的一种觉醒,我认为这是今年的一个成就。
   
     第二个问题,关于现代地产制度。建立现代地产制度方面,我们国家也取得了一些进步。当然也存在很多的问题,今年有幸参加好几个房地产方面的会议,我发现今年房地产人们格外关注的一年,关注房地产,我认为还是要建立现代地产的制度,这可能是更为紧迫的一个问题。过去一些年,中国的市场经济实际上不是纯粹的市场经济,它在很大程度上是权力过多地介入的市场经济,当然也与我们很多其它方面的体制有关,比如说我们的财政体制的改革也出现一些问题,导致地方的财政告急,银行改革也剥夺了地方政府把银行作为第二财政的权力,这样就使得一些地方政府开始强制地征地、卖地,这样来解决它的财政的困难。还有就是这样一些官员,本身也有政绩这方面的需求,这样就导致权力甚至以暴力的方式大规模介入地产,地产的企业也寻求权力的保护,所以我们很多地产的企业实际上可能成为一种权力企业,一些地产商可能从经济人实际上变成政治人,从追求利润实际上变成了追求权力,因为有了权力就能获得更大的利润。所以建立现代的地产制度,关键可能就是要解构权力企业,要打击土地市场寻租的现象,权力要更多退出地产界,但是同时要加强监管,实际上是辩证的两个方面。
   
     我认为现在地产制度在目前的中国还要解决这样一个多头管理的问题。由于地产业利益巨大,所以很多部门都介入,也导致税费非常高,最后房价非常高,多头管理。比如说建委也要管地产,发改委、房地产管理局、土地局、财政局、税务局、物价局、规划局等等,都介入到地产之中,多头管理,就导致行政成本急剧上升,这些成本就加大了房地产的价格中去了。我昨天是看一个材料,中国的行政公务开支占中国的财政支出的40%,美国只有12%,北欧那些国家恐怕6%、8%左右,但是中国这种行政开支是巨大的,成本是巨大的。所以,中国要实现现代化,很多人应当从改革企业,应当变成改革政府,要提高政府效率,实际上这是非常关键的一个问题。在房地产界,也是要改变这种多头管理,同时又监管不力的状况。
   
     建立现代地产制度规范房地产金融的问题,降低金融的风险。房地产开发过程中,80%的资金来源都是商业银行,而发达国家只有20、30%资金是来源于商业银行,在中国就使得金融风险非常大,所以地产、房地产的风险实际上集中在金融风险这方面,中国还应当在这方面有更多的事业要求做。2005年能够做得比较好的一点,对土地的招投标,在这方面进一步地做了一些规范,这是一个进步,严格项目的招标、投标,这是一个进步。
   
     再一个,2005年的一个热点就是改革经济适用房的问题,这实际上也关系到建立现代的地产制度的问题,大家现在很多人都在关注经济适用房,经济适用房一方面存在巨额利益的局面,对经济适用房分配不公平不透明的问题,以及适用房存在大量大户型、豪华型的问题,以及经济适用房不可退出的问题,我住进去了以后就不可退出,所以我们现在应当来说,更多地人认识到,解决穷人的住房问题恐怕应当更多地依靠廉租房的建设,而不是经济适用房。像新加坡就做得非常好,新加坡把住不上房子分为困难户和特困户,对于困难户政府帮助他可以购买六十到七十平米的旧房子,对于特困户政府以很低的,几乎不需要租金的租给他42平米的廉租屋,只有42平米,很小。但是我们中国大量建经济适用房,结果很多有钱人开宝马车的人去住了,所以根本不能够解决这样穷人住不上房的问题。今年有更多的人在关注经济适用房的问题,认识到还应当走廉租屋的道路。中国城市里面自有住房率只有60%多,美国、德国只有40%,中国可以说是在世界上是自有住房最高的国家之一,这当然是由于住房产业化让老百姓交钱,各级政府也喜欢,收上来很多的资金。但是我们现在看来还得反思这样的做法,这是2005年带给我们又一个观念的转变。
   
   房地产结构性矛盾的问题,这也引来更多人的关注。我们现在中国的贫富差距是比较大的,20%最富裕人员的收入与20%最贫困人员收入之差至少在一二十倍,而日本、瑞典,像北欧这些国家,甚至像印度也只有四倍左右,像中国台湾也只有四倍左右,美国也只有八倍左右。中国这么大的贫富差距,这样就导致豪宅也有很多人去购买,结果很多房地产开发商争先恐后开发豪宅,因为豪宅有更大的利益。刚才有一位先生说到,这个地方涉及到我们开发商的社会责任的问题,当然社会责任是一个方面,靠他自觉的社会责任很难做到,主要还是要通过政府的宏观调控以及政府的监管以及政府的好的政策去引导这些房地产商建设小户型的,普通老百姓能够买得起的住房,解决穷人的住房的问题。这是2005年另外一个进步,更多人开始关心结构性的矛盾的问题。
   
     2005年政府方面做的一项有益的工作就是治理房价方面,应当说政府还是做了不少的事情。但是我认为,从根本上解决这个问题,除了解决多头管理、多收费的问题之外,要解决老百姓资金出路的问题。因为我们有很多富人手上有钱,资金没有出路,我们国家私人银行方面都不发达,股份制或者是私人的银行方面都不发达,金融体系都不完善,我们的股市也是低效率的,而且是风险非常大的,致使很多老百姓在股市中损失惨重,老百姓可能损失上万亿人民币,所以在这样的情况下,人民肯定不愿意把钱放到股市里面去,但是大量的又没有别的出路,所以就只好投资房地产,这样就使得我们的房地产的价格越推越高。从根本上来说还是解决资金的出路,这样就使得更多的人可能就用不着把钱都拿到房地产投资,还有一些人在房地产方面投机,他可以有多种投资的渠道,这样才能够形成健康的房地产市场,这样我们的房价也可能降下来,这是我说的关于建立现代的地产制度涉及到的方面,当然还包括应当保护私有土地、私有房产这样一些问题,都是建立现代地产制度的一个关键。

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