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房屋预售合同(债权转让)争议案代理词

房屋预售合同(债权转让)争议案代理词
    案号:沪一中民初(1999)字第727号
   尊敬的审判长、审判员:
   我们作为被告的委托代理人,经认真研究本案的全部证据材料,相关法规,并经1月10日,1月14日及2月2日的法庭质证及庭审调查,我们认为原告的全部诉讼主张均建立在隐瞒事实真相的基础之上,因而原告的诉讼主张根本不能成立。反之原告应按约定及时将该大楼之冠名权转归被告,同时必须及时办理该大楼房产所有权,及土地使用权过户等法定手续。本案的争议焦点乃是:1997年8月30日三方签定的”债权转让协议”是否合法有效?

   一、原告在诉状中故意隐瞒本案的事实真相意图误导法庭。
    1、原告在其诉状中称:“原、被告曾于1995年9月12日签订了《阳光世界》外销商品房预售合同……并已支付了房款,后由于房地产市场变化及被告的需求等诸多客观原因,经友好协商双方于1997年12月8日又签订了《阳光世界》外售商品房预售合同及《大楼冠名权及阳台使用费协议》”。然而,事实乃是:1995年9月12日之预售合同,实际上是被告应原告之请求予其融资的行为。因为次日原告即向被告出具“回购保证书”,保证在1996年3月18日建成以前以每平方米13850元回购价将上述房产全部回购。(证据1)9月15日原告确认已收到被告支付的1500万元借款。(证据2)届时,原告由于无能力偿还回购款,于1996年3月6日向被告出具第二份“回购保证书”保证以每平方米16550元的回购价于1997年3月18日将上述房产回购。(证据3)因为原告根本无偿债能力,故又于1997年6月25日再次出具保证函称:“我司通过房产回购形式向贵司融得人民币资金1500万元,……我司保证在七至八月逐步把全部回购房款付清。”(证据6)上述证据充分表明:双方形式上是购房,实质上则是原告请求被告融资。
    2、原告故意隐瞒了1997年8月30日原、被告及第三人上海长兴房地产开发有限公司签订“债权转让协议”(证据5)的事实。被告鉴于原告一而再,再而三地违约,根本无偿债能力的现实,为解决该笔资金长期无法收回的难题,也为了避免钱房两空的结局,在原告同意被告以在第三方的债权1000万元抵付部份购房款的前提下,迫不得以同意将原融资款1500万元转成购房款。该“债权转让协议”明确约定:“甲方(被告)向乙方(原告)购买位于浦东大道的阳光大厦办公楼欠房款1000万元。甲方同意将甲方在丙方(第三人)的债权1000万元,用于支付甲方向乙方购房的房款。乙方同意甲方应支付的购房款以甲方在丙方债权1000万元抵付。丙方同意甲、乙双方对甲方在丙方债权的转让关系,向乙方作出偿还债务的承诺。”质言之,自三方签订该“债权转让协议”之日起,被告便已实际履行了其购房合同项下的全部付款义务。原告应依据该三方“债权转让协议”向第三人主张该1000万元款项。
    3、正是在三方达成了上述“债权转让协议”的基础上,原、被告双方于1997年12月8日订立一份新的也是实际意义上的房产预售合同。约定按每平方米8800价格购买2744平方米两层楼。由于被告实际上早在1995年9月15日,便已将融资款1500万元支付给了原告,且于1997年8月30日达成上述以1000万元抵付部份房款的债权转让协议,因此被告实际上早在此时便已支付了全额房款。该份预售合同实际上仅是完成外销房买卖法定的一种形式要求,该预售合同附件2之付款办法完全与本案实际支付方式不符,进一步证实被告之所以后来同意将融资款转成购房款,是在收回借款无望,而原告同意以被告在第三方的1000万元债权抵付部份房款的条件下,才被迫勉强同意购买原告长期滞销的房产的。
   4、原告同意以被告的债权抵付房款,是被告同意购买原告房产的一项前提条件。如果原告不同意此种付款安排,被告根本不会同意购买此种长期滞销的房产,更不会同意将原借款转成购房款。该“债权转让协议”是双方真实意表示,一不存在胁迫或是欺诈,二不存在重大误解或错误,三不违反任何强制性法律规范,因而合法有效。
   二、原告的诉讼主张根本不能成立
   原告的诉讼请求乃是:“要求被告支付所欠房款、阳台使用费10398626元,违约利息1871452。68元”。然而,如前所述,原告的所有诉讼主张均建立在隐瞒事实真相的基础之上,因而其诉讼主张根本不能成立。被告按该房屋预售合同应付之款项,其中1500万元早在1995年9月15日便已支付,并于1997年8月31日正式转为购房款,另1000万元也在三方订立“债权转协议”之日,依法应视为已履行支付义务。事实上被告计财部早在1997年8月31日便根据该债权转让协议,将对原告的投资款1500万元,对长兴房产公司的投资款1000万元,转作购买原告房产”阳光世界”办公房的购房款.(证据10)这一原始证据证明:当时被告用第三方债权抵付部份房款的意思表示完全真实.原告理应依据该协议向第三人主张权利,而不应再向被告主张任何权利。因此被告谈不上有任何违约行为,原告的房款及其利息主张均不能成立。
   三、以第三方的1000万元债权抵付部份房款,是被告同意签订该预售合同的一项前提条件。
   证据已充分表明,被告于1995年9月融资1500万元给原告,目的仅在于应原告之请求借款给原告,根本没有丝毫购房之意,但由于原告无偿债能力,再三违约,在原告同意其中1000万元购房款以被告在第三方的债权抵付的条件下,被告才同意考虑购买原告的滞销房。从一个有正常理智的商人的立场来看,除非有此种条件,根本没有人会在房地产商已长期拖欠1500万元巨款的情况下,再拿出1000万元来购买其并不满意的滞销房产,当时按此种价格完全可以在陆家咀中心地段买到同等品质甚至更高品质的高档写字楼。事实上,当时被告的股东自已就在该最中心地段有价格优惠得多(6000余元/平方米)的房产。那么被告为什么放着地段更好,价格更优的房产不买,唯独对原告的长期滞销房情有独钟呢?其根源乃是:当事双方另有约定,此项约定在本案中正是原告同意其中的1000万元以债权抵付。尽管该第三方的债权并非死债,但由于该第三方同样将现金变成了房产,短期内客观上亦无法变现还债,既然原告同意以该债权抵付其部份房款,客观上等于帮助被告解决了部份滞债难题,这正是被告同意购买本来并不满意的房产的根本原因。不难设想,如果没有此项前提条件,被告根本不可能去购买本案房产。因此,签订该“债权转让协议”实际上是双方订立《阳光世界》预售合同的前提条件。
   四、1997年8月30日三方债权转让协议合法有效
    1,原告的其不知道上述债权转让协议的存在,及其对债权转让协议的真实性表示怀疑之辩解根本不值一驳。
   该债权转让协议是原告当时的代表人汪庸之代表原告亲笔签署,公章也是原告加盖.如果原告对此有任何怀疑,应由原告负举证责任,证明其并非汪本人签名,公章并非原告的公章,然而原告迄今并未举出任何此种证据.
   被告有充分的理由相信汪庸之有权代表原告签署该债权转让协议。事实上,自1995年9月始,双方就有关融资、回购事项,原告方代表始终是汪庸之;例如95年9月12日之“预售合同”是由汪代表原告签署;9月13日汪又代表原告签署“回购保证书”(证据1);9月15日原告在收据上加盖公章确认收到1500万元借款(证据3);96年3月6日原告又在第二份回购保证书上加盖公章确认融资事实(证据2);上述事实表明原告始终追认汪庸之的代理行为。因此,当97年8月30日,汪与被告代表协商(证据11)并在“债权转让协议书”署名并加盖公章确认(证据4),被告没有任何理由不相信汪庸之的合法代理权。从上述双方之间的一系列交易,可明显看出在有关以回购方式融资交易,回购保证书,保证函及债权转协议中原告均以公章或汪的签名加公章对外交往。换言之,只要有上述两种方式之一,作为相对人的被告即没有任何理由不相信汪的授权。
   最高人民法院《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》第一条一款明确规定:“合同签订人用委托单位的合同专用章或者加盖公章的空白合同书签订合同的,应视为委托单位授予合同签订人代理权。委托单位对合同签订人签订的合同,应当承担责任。”此项原则如今在《合同法》第49条再次获得肯定:“行为人没有代理权超越代理权,或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”由此可见,无论从本案的事实,还是从相关的司法原则,或是有关的法律上看,原告否认汪庸之的代理权,进而否认该债权转让协议的任何主张均不能成立。
   尤值一提的是,原告事实上追认了该债权转让协议,原告在答复大华会计师事务所1999年3月10日之询证函(证据6)时盖章确认:欠天安公司“应收利息人民币2295000元”。而在天安公司欠原告款项一栏,原告未提出任何异议。这一事实充分证明,被告根本不存在拖欠原告任何款项的事实。同时该事实从另一侧面证实:原告实际上不但知道双方签订有“债权转让协议”,而且事实上已追认该协议。
   2,原告之该协议并非其真实意思表示之说不能成立.一则该协议白纸黑字,内容明确具体,不容推翻;二则原告作为企业法人,不可能不知道该行为会有何种法律后果;三则签署该协议完全是在平等互利的基础上进行,不存在任何欺诈,威胁或是重大误解错误之情事;对原告而言,其不但不用偿还早已到期应还的1500万元巨款,还可以将长期滞销的房产售出,吸引被告这种大公司入住,亦有助于提升大楼的价值,第三方的1000万元债权亦是日后可以兑现的债权,而房产卖不出去则损失惨重,上述原因正是原告同意被告用第三方债权抵付部份房款的经济基础.对被告而言,用该第三方债权抵付部份房款可以同时解决两个对外投资无法及时收回的难题,客观上确实也避免了人民银行检查时不良资产过大的问题.因此以此种方式购房同时解决了原,被告双方面临的实际问题.完全体现了双方的真实意思表示.至于第三方,该债权转让协议并不违悖其意思表示,正如长兴公司的授权代表陆玉帆所说:不论是形式上还是实质上转让,我司仍是欠1000万元,也就代表公司签字盖章同意.(证据9)
   综上所述,原告的全部诉讼主张均建立在隐瞒事实真相基础之上,因而根本不能成立。证据充分表明,被告最初并未打算购买原告的房产,仅是在原告再三违约,无偿债能力,同时原告又愿意以第三方的债权抵付部份房款之情况下,为解决多年遗留的债权,被迫考虑将原融资款改为购房款。原告明知三方签订“债权转让协议”之事实,事实上也不可能不知道,依法也应推定其应承担相应的后果。原告应依该“债权转让协议”向第三人主张权利。被告自三方签订该债权协议之日起,应视为已全面履行预售合同项下的付款义务。同时,原告理应按约定将大楼的冠名权无偿转让给被告,并及时办理房产所有权及土地使用权过户等法定手续。

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   4、熏蒸队出具的证明却称熏蒸日期为8月18日—20日和9月28日—30日(证据14)然而上诉人于1989年8月29日、9月2 日、9月12日的原始传真却称:“尚无法找到合乎熏蒸要求的仓库”(证据15)刘温实当庭证实:“移仓是8月27日—9月1日,不可能在湖里熏蒸,鱼粉是在农资仓库和饲料仓库熏蒸的”(证据16)洪天赐则称:“在东渡濠头及机场饲料仓库熏蒸”“不可能熏蒸开始后移仓。”(证据17)

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