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租赁合同争议案代理词

   租赁合同争议案代理词
   (2003)闸民三(民)初字66号
   
   
   尊敬的审判长、审判员:

   
   上海市天易律师事务所接受原告胡宗来委托,指派我们作为其诉讼代理人参与本案一审诉讼活动。刚才的法庭调查已查明核实如下基本事实:
   
   一、 基本事实:
   
   2002年7月23日,上海民生投资有限公司(下称被告)与胡宗来签订房屋租赁合同。约定民生投资将其拥有的临时建筑物“阳光商厦”租赁给胡宗来,供后者作商场用途;租赁期限为3年,自2002年8月1日起至2005年7月30日。胡宗来随后分别于2002年8月25日、2002年11月1日与上海建瑞装饰有限公司签订了《室内装修工程承包合同》及《补充协议书》(证据5、6),工程总造价为人民币2,617,466元。对该“阳光商厦”投入了大量资金,包括内部装修费,商场开办费用,管理费用等总计约400万元。此后,法院于2002年11月2 日该建筑用地发出拍卖公告,并于12 月5日土地拍卖成交。有关部门认定该“阳光商厦”属违法建筑物,并责令拆除。民生投资明知该阳光商厦实际上属违法建筑,却将其无权出租的违法建筑物“阳光商厦”租赁给胡宗来,导致原告严重的经济损失。
   
   兹根据本案基本事实相关证据和有关法律提出如下代理意见,敬请合议庭慎重考虑并予以采纳:
   
   二、争议问题:
   
   1、胡宗来具有合法的诉讼主体资格
   
   按照法律规定,与本案有直接利害的当事人有资格起诉。证据1证明胡宗来为合同签定人,具有合法的诉讼主体资格。
   
   2、该坐落于恒丰路388号的建筑物性质?
   
   证据2证明坐落于恒丰路388号的建筑物,是上海天目广场联合有限公司(下称:天目广场)于1998年7月1日得到上海市闸北区城市建设规划管理局的批准,按照《临时建设工程规划许可证》核准的内容和要求进行建设的临时建设物。根据《上海市临时建设和临时建设用地规划管理规定》第十条规定,有效期不得超过两年,期满后即行失效,届时建设单位(个人)必须自行将临时建筑物、构筑物拆除,恢复原状。确需延长使用的,应在期满前两个月内向原批准机关申请延期,申请延期以一次为限,期限不得超过一年。即“阳光商厦”从1998年7月1日至2001年7月1日其性质为临时建筑物;2001年7月2日至今,该建筑物应视为违法建筑物。
   
   3、民生投资是否有权出租该临时建筑物(违法建筑物)?
   
   据证据3证明天目广场将场地租借给民生投资建造临时市场,为期三年,到期天目广场不开工,即顺延至五年。也即民生投资对该“阳光商厦”有三年的使用权,具体时间为1998年6月10日至2001年6月10,并且这段期间 “阳光商厦”依照有关法规应视为临时建筑物,直至2001年6月10日之前民生投资对“阳关商厦”有合法的出租权。证据1证明民生投资与胡宗来双方就该建筑物签订的房屋租赁合同签订日期为2002年7月23日,如上所述,双方签订合同的当时该建筑物已为违法建筑。根据《上海市房屋租赁条例》第八条第(五)款(有下列情形之一的房屋不得出租:法律、法规规定不得出租的其他情形);及《城市房屋租赁管理办法》第六条(有下列情形之一的房屋不得出租:属于违法建筑的;有关法律、法规规定禁止出租的其情形)规定,对于该违法建筑物民生投资无权出租。
   
   4、双方签定的租赁合同是否有效?
   
   A、被告在与原告签订的房屋租赁协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效
   
   
   涉案建筑物扬光商城原为临时建筑物,其取得规划许可证的时间为1998年7月19日,该许可证有效期限为两年。查《上海市临时建设和临时建设用地规划管理规定》第10条 《临时建设用地规划许可证》、《临时建设工程规划许可证》的有效期不得超过两年,期满后即行失效,届时建设单位(个人)必须自行将临时建筑物、构筑物拆除,恢复原状。确需延长使用的,应在期满前两个月内向原批准机关申请延期,申请延期以一次为限,期限不得超过一年。假使被告在法定期限内向有关机关申请延期,那么该建筑物合法存在的期限也仅止于2001年7月18日,至2002年7月23日原被告签订协议时,该建筑物早已成为违法建筑。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条第5款有下列情形之一的房屋不得出租:(五)属于违法建筑的;
   
   根据《上海市房屋租赁条例》第8条 有下列情形之一的房屋不得出租:(五)法律、法规规定不得出租的其它情形。另据《城市房屋租赁管理办法》第六条:有下列情形之一的房屋不得出租:(五)属于违法建筑的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
   
   此外,《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
   
   涉案建筑物依法并非临时建筑物而是违法建筑物,依据上述法规,违法建筑物不得出租,被告明知或理应知道该建筑物属违法建筑物,确将其出租给原告,因此,该房屋租赁协议自始无效。
   
   B、 被告应当承担因合同无效造成原告的经济损失
   
   《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”
   
   在原被告签订房屋租赁协议后,原告便与装修公司签订总价为人民币2,617,466元的装修合同,着手扬光商城的招商运营;分别于7月23日/8月6日/10月28日向被告支付定金人民币50万元;同时分别于9月2日/9月30日/10月25日/11月3日向案外人上海建瑞装饰有限公司预付部分工程款合计人民币146.56万元(证据7);在装修工程竣工后,原告陆续将场地招租与承租户并定于2002年12月25日正式开业。由于扬光商城是违法建筑,导致有关部门责令原告限期拆除。而原告为开办公司、承租房屋、装修商城,已经花费人民币近四百万元,致使原告蒙受了重大经济损失。
   
   被告应承担导致“房屋租赁合同”无效的全部过错责任。作为出租方被告有义务保证其出租物是合法的。合同亦明确约定:“甲方将其拥有的临时建筑物”出租给已方使用;(临时建设是指:单位(个人)经批准建造临时使用的非永久性的建筑物和构筑物的活动。)
   
   据证据1条款列明“……就甲方将其拥有的临时建筑物出租给乙方使用……”该房屋租赁合同中明确写明“临时建筑物”。但在签订该房屋租赁合同当时,该“阳光商厦”已成为违法建筑,“民生投资”明知至少理应知道此种情况,却隐瞒真象,将其无权出租的违法建筑租赁给原告,其过错至为明显。根据《合同法》第四十条第(二)款规定“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。因此对民生投资对合同无效造成原告的经济损失依法应承担全部责任。
   
   5、适用法律
   本案应适用下述法规:《上海市临时建设和临时建设用地规划管理规定》、《上海市房屋租赁条例》、《城市房屋租