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烟台「历史文化街区」拆迁案代理词

烟台「历史文化街区」拆迁案代理词
   作者:郭国汀
   【大纪元10月1日讯】烟台市房管局登出房産权及作废房産证行政争议案 代理词

   案号:(2004)芝行初字第 号
   尊敬的吕益宽、李敏、蔡智明诸位法官阁下:
   上海市天易律师事务所接受张昭玲女士委托,指派本律师作爲其诉讼代理人参与本案的诉讼活动。经认真研究涉案基本事实,相关证据和有关法律、法规及规章,代理人认爲被告违悖法定程式,依据其明知也理应知道的根本不存在的虚假事实,错误适用法律,在明显缺乏证据的情况下,违法登出原告受宪法和法律保护的私有房屋所有权,作废房産证的具体行政行爲不当,严重侵害了原告的下当合法权益,理应依法撤销。兹阐述代理意见如下:
   一、原告私有的房屋属规划历史文化保留近代建筑,根本不在强制拆迁之列
   1.1 位于烟台市历史文化街区,始建于100余年前的芝罘区十字街17号欧式建筑,是原告合法所有的私有房産(证据1 )。没有任何证据可以证明其属强制拆迁的房屋,反之,有充分的证据证实其系历史文化街区保留近代建筑,根本不在强制拆迁之列。
   1.2 原告所有的房屋系历史文化街区保留近代建筑:
   首先,由清华大学建筑设计院设计的《滨海景区规划方案》明确将原告所有的位于烟台历史文化街区十字街17号(被作爲“原有近代建筑)列爲保留建筑(证据2 );
   其次,由烟台市建筑设计研究院于2003年3月设计的《烟台滨海景区广仁路十字街保留及新建建筑》其中十字街保留17号建筑设计图纸,同样明确原告的私房属保留建筑(证据3) 。
   再次,房屋拆迁公告及房屋拆迁许可证均明确将规划保留建筑排除在拆迁范围之外(证据4和证据5) 。
   第四,原告私房整修之前,期间及修理完毕后的一组照片(证据6) ,再次证明原告的私房属于规划保留建筑。
   第五,在被告与拆迁人签订的协议书中亦明确:规划保留的房屋,不灭籍,仍保留原産权性质(证据7)。而在拆迁范围内所有应拆除的房屋均应在办好补偿或安置后全部拆除。上述五方面的证据充分证明,原告合法所有的私房,属历史文化保留近代建筑,事实上未拆除,经整修装饰一新,这一铁的事实本身,足以证明其不在强制拆迁之列。被告批准的海滨广场专案实质上属于商业开发,并不属于公共利益专案或市政建设专案(证据8) 。
   二、原告合法拥有的私房受我国法律保护,任何单位和个人不得任意侵犯
   2.1 原告的私有房産受我国《宪法》保护。《宪法》第13条明确规定:“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财産的所有权。《宪法》第39条还规定:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯,禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”前者从正面保护公民的合法房産,后者则从反而禁止任何人的非法侵犯公民合法房産。而宪法在整个法律体系中具有至高无上的法律地位,任何违背宪法规定的法律、法规和规章均属无效。
   2.2 原告的私有房産权及其土地使用权受我国法律保护。《民法通则》第71条规定:财産所有权是指所有人依法对自已的财産享有占有、使用、收益和处分的权利;第75条规定:“公民的个人财産,包括公民的合法收入、房屋……禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、没收。” 1986年6月25日全国人大常务委员会通过的《土地管理法》第13条明文规定:依法登记的土地所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。 1994年7月5日全国人大常务委员会通过的《城市房地産管理法》第五条再次重申:房地産权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。上述三方面的法律均明确规定了公民的私有房权不可侵犯,任何行政法规或规章均无权作任何相反的规定。
   2.3 原告是归侨和侨眷,其合法私有房权,同样受我国法律保护。1991 年《归侨侨眷保护法》第十条明确规定:国家依法保护归侨、侨眷在国内私有房屋的所有权。2004/6/28《华侨保护法实施办法》第十四条再次强调:国家依法保护归侨、侨眷在国内私有房屋的所有权。归侨、侨眷对其私有房屋,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,任何组织或者个人不得侵犯。因爲广大华侨在反帝反封建反专制独裁的漫长岁月里,爲中国革命的胜利,在人力财力物力各方面均作出了不可代替也不容否认的巨大贡献。因此,华侨和归侨及侨眷的合法权益历来受到中国政府的保护,甚至特殊保护。
   2.4 被告的登出房屋所有权的行政行爲显然与我国法律的明文规定精神背道而驰。被告在原告持有合法私房産权证的情况下,在明知原告的私房属保留历史文化近代建筑的情况下,在明知原告的私房根本不属于强制拆迁房屋的情况下,在明知原告的私房事实上完好无损的情况下,竟然试图以一纸公告非法登出原告合法私有房産!
   三、被告作出具体行政行爲的主要事实依据错误,主要证据不足
   3. 1 被告在答辩状中称:其作出登出原告房屋所有权的依据是《山东省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条。《山东省城市房屋拆迁管理条例》第十八条规定:“拆迁人拆除房屋应当在房屋拆除前到当地城市房地産管理部门办理房屋拆除登记手续,并于房屋拆除后30日内办理房屋登出登记手续,缴销原房屋权属证书”。据此规定,办理登出必须具备两项条件:一是在房屋拆除前先办理房屋拆除登记;二是在房屋拆除后办理房屋登出登记。
   3.2 被告据以认定拆迁人有登出房産证的申请资格的主要事实错误。被登出的原告房屋不仅在登出时,而且至今仍然屹立在烟台市十字街17号,被告称2003年7月28日,烟台市政府下达强制拆迁决定后,原告房屋被依法拆除的事实纯属子虚乌有。根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》第十八条规定,拆迁人只有在房屋拆除后才能到房管局办理房屋登出手续。既然房屋没有拆除,拆迁人当然无权办理房産证登出手续。同时,《城市房地産权属登记管理办法》第二十四条也明确规定:权利人只有在房産灭失后才能申请办理房産证登出手续。换言之,根据上述法规明文规定,在本案中被告只有在确认原告房屋已经拆除的基本事实基础上,才可能有权登出房産证。在本案中,房屋健在,房産所有权登出,那房屋岂非变成无主物?!被告未经查证核实,在房屋未拆除的情况下,违法作出的登出行政行爲显明违法。
   3.3 拆迁人迄今未证明其曾办理房屋拆除登记手续,因爲事实上涉案房屋根本未拆除,而仅是作了美观化的修理而已。房屋既然迄今未拆除,当然也就谈不上登出房屋。
   3.4 被告不能证明房屋已经拆除。房屋拆除后须验收合格。虽然《山东省城市房屋拆迁管理办》对此未作规定,但被告与拆迁人之间订立的协定有明确约定:拆迁范围内所有应拆除的房屋……全部拆除,并报房管局检查验收(证据7协议书第12页)。被告迄今未证明其已对原告私有房屋的拆除进行过验收,要麽其未进行任何验收,因爲房屋根本未拆除;要麽其已验收明知房屋未拆除,却仍违法登出原告的房屋所有权。无论被告是否履行了验收手续,被告的登出行政显然违法。
   3.5 被告据以认定拆迁人有登出房産证的申请资格的主要事实证据不足。《城市房地産权属登记管理办法》第二十四条规定有权申请登出房産证的权利人是特定的,即房産所有人。本案中因涉案房屋不属拆迁物件,申请登出房産证的权利人只能是房屋的合法所有人,即原告。拆迁人依法没有资格作爲权利人依该条法律规定申请登出。
   3. 6 被告称“房屋拆迁公告”、“拆迁许可证”、“被告(房産局)、市建设局、市拆迁办三方签订的拆迁协定,确定的拆迁范围证明“原告房屋在拆迁范围内,应当拆除”,姑且不论其是否能有如此证明力,欲证明拆迁人是该房産的合法权利人,必须提供合法的拆迁安置协定或安置裁决书。被告既未见到拆迁安置协定,也明知所谓安置裁决非法,却故意认定拆迁人即爲该房産权利人,显然缺乏证据。
   3.7 事实上,原告没有与任何人签署任何拆迁安置补偿协定;虽然被告曾作出(2003)烟房拆裁字第62号拆迁裁决,尽管烟台市政府曾作出烟政强拆字 [2003]7号强制拆迁决定,表面上拆迁人似乎取得了该“权利人”的法律地位,但是,该裁决与决定均明显违法因而无效。其申请登出涉案房屋所有权的前提条件乃是:房屋实际被拆除。由于不存在房屋被拆除的事实,原告依法不属被拆迁人,因而原告的房屋不受〈山东省城市房屋拆迁管理办法〉调整。被告强行将原告当作所谓被拆迁人进行裁决没有任何法律依据,而烟台市政府依据违法裁决作出的强制拆迁决定,当然自始无效。因此拆迁人依法没有资格申请登出。
   四、被告作出登出房屋所有权的具体行政行爲适用法规错误
   4. 1 被告是根据《城市房地産权属登记管理办法》第二十四条“因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等,权利人应当自事实发生之日起30日内申请登出登记。申请登出登记,权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书,相关的合同、协定、证明等文件”登出原告房屋所有权的。
   4.2 按此条规定,须具备两项前提条件:一是申请人是(房産)权利人,而非拆迁人;二是房屋必须灭失、土地使用年限届满和他项权利终止。然而,原告才是权利人,而拆迁人在本案中没有任何权利可言;同时根本不存在原告房屋灭失、土地使用权届满或是他项权利终止等情形。
   4.3 《城市房地産权属登记管理办法》第二十五条 有下列情形之一的,登记机关有权登出房屋权属证书:
   (一)申报不实的;
   (二)涂改房屋权属证书的;
   (三)房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属登出登记的;
   (四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
   登出房屋权属证书,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
   4. 4 依本条规定登记机关可依职权主动登出。但本案并不存在被告可主动登出的任何一种情形;一不存在房屋所有权证申报不实之情况;二不存在原告涂改房屋权属证书之情事;三不存在房屋权利灭失之情况;四不存在被告工作人员失误造成房屋权属登记不实之问题。因此谈不上被告主动依职权登出。
   4.5 因此,无论依据第二十四条还是第二十五条,被告均无权登出原告的房屋所有权。
   五、被告登出原告房屋所有权的具体行政行爲违反法定程式
   被告自称作出具体行政行爲的法律依据是《城市房地産权属登记管理办法》的第二十四条,其错误至爲明显;若依第二十五条规定,被告依职权主动登出房産证的法定程式是“应当作出书面决定,送达当事人,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废”。然而本案中,被告未送达原告任何书面决定,在原告一无所知的情况下,于2004年7月15日公告原告的房産证作废。原告直至2004年7月26日才从第三人处得知被告的这一行政决定。显然被告严重违反了法定程式,非法剥夺了原告的房屋所有权。

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