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楼市与亡国奴

   谢选骏:楼市与亡国奴
   
   新闻报道《深圳房价全球第二贵 70年收入可购一套房》说,美国经济咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示,随着过去一年中国一线城市房价的疯狂上涨,深圳已成为全球房价第二贵的城市,仅次于加州圣何塞。分析显示,深圳典型住宅的价格已达到80万美元左右,房价收入比为70倍。
   房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,合理的房价收入比为4到6之间。Longview Economics的研究显示,对于深圳普通市民,家庭70年的全部收入方可购买一套住房,这与大陆的调查结果有较大差距。上海易居房地产研究院发布2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示,房价收入比排名前十位是:深圳27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1。
   自2015年初以来,深圳的房价平均上涨76%,从去年4月开始加速上涨,当时A股正接近高点。北京和上海的情况相似,尽管不像深圳那么极端。Longview首席执行官沃特林表示:“部分一线城市的房价比伦敦还要贵。股市爆炸性上涨,然后又戏剧性下跌。那些资金必须寻找去处,很多流向了楼市。”


   ……
   Longview首席执行官沃特林的这一诊断,显然只是一个极其的原因:“部分一线城市的房价比伦敦还要贵。股市爆炸性上涨,然后又戏剧性下跌。那些资金必须寻找去处,很多流向了楼市。”
   那么更为深层的原因是什么呢?
   是一种不知死活的蚂蚁精神。
   这种精神曾经受到毛老头子的表扬,叫做“一不怕苦、二不怕死”,结果“八亿人民八亿兵”,把共产党中国变成了一个“蓝蚂蚁大国”。
   但是,蚂蚁精神也是中国历次亡国的要素。
   这种精神堪称一种“群体的疯狂短视”。它可以解释为何一个泱泱大国明朝,可以在几年之内迅速亡于一个边境部落。它也可以解释为何满清始终不愿意改革。它还可以解释庚子拳乱、八国联军、辛亥革命、北伐、抗日、解放、文革、八九屠城、楼市疯狂……
   这是一种费拉现象,一种群龙无首的金蛇狂舞,一种拿血肉当作资本的义勇军进行曲。
   ……
   
   但是这个道理不是一般人能够明白的。
   在蚂蚁社会里,还是蚂蚁的短视比较流行:
   《中国楼市狂涨只因贷款不尽滚滚来》:
   人与人的各种关系中,最值得珍视的是婚姻,最容易破碎的是金钱关系。然而中国此时出现世界上最荒唐的景象:为了炒房赚钱,人们不惜亲手粉碎婚姻,夫妻之间美其名为假离婚。出现这种情况,原因出于三点:百业萧条,唯有政府与银行大力关照的房地产业香火独旺,人们认为唯一不会化成流水的资产就是房产;银行不断为泡沫化的楼市输入资金;地方政府需要继续卖地以获得财政收入,就得营造房市繁荣景象。
   银行“房抵贷”,继续吹胀房地产市场泡沫
   9月5日,财新网的一篇《“房抵贷”加杠杆火热 最高额度无上限》惊动了国内财经评论界。该文指出,持续放量的按揭贷,是本轮一、二线城市楼市上涨的主要驱动因素。所谓“房抵贷”,是指借款人以房产抵押作为担保,向银行申请的流动资金贷款。依照贷款惯例,按揭贷款额度须在“房抵贷”中扣除,也被称作“二次抵押贷款”。部分大银行把房抵贷额度控制在300万元以内,农行的上限是1000万元。中小银行更为宽松,例如华夏银行房抵贷最高可贷2000万元,城商行的房抵贷业务没有上限。具体操作流程如下:借款人将其名下房产抵押至房金所的合作金融机构,通过房金所提出借款申请,从而获得投资人的出借款。投资人将获得最高9.5%的年收益。如果借款人逾期还款,房金所合作金融机构为借款人代偿本息。目前房金所官网显示,其合作机构为中保国信。
   用大白话来说,房抵贷就是抵押了房子再去买,一套房涨到1000万元,就能给出700万元的贷款。农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了“房抵贷”这一金融产品,参与房抵贷者即使名下仍有贷款未结清的房屋,只要还款一年以上,就可以申请二次抵押。
   除房抵贷之外,消费贷、首付贷、个人经营性贷款等产品,都成为楼市杠杆资金的来源。
   房抵贷:银行与客户合谋的庞氏骗局
   银行推出这项业务的背景是:经济走弱,企业不再轻易贷款,小企业是贷不到款,大企业是不愿意贷款。银行要业绩,于是就将业务集中到了个人房贷这一业务上。股市房市上涨,导致资产贬值,为了不让储蓄缩水,有点余力的人就想花钱买房保值赚钱。据说,银行对房抵贷业务做了压力测试,结果是:即使房价下跌30%-40%,银行也不会有损失。
   这种操作,无异于政府装聋作哑,放纵银行与申请房贷者同谋玩庞氏骗局。庞氏骗局的本质就是设计一个宣称能够获得高收益的投资活动,吸引大量投资者参与其中。目前房产价值已经严重泡沫化,例子就是房子的性价比,中国一线城市如北京、上海、深圳的一套三房公寓如果变现,其套现的钱可在美国大多数城市买一套面积大得多的独立花园别墅。申请房贷者将其实并不值那么多钱的房子用来作抵押套出大笔现金去炒房,是希望在玩击鼓传花的风险传递游戏中获益。
   国人多有投机爱好,有空子不钻就觉得心里难受。有人在文章中举例,当房产中介告知人们,只要把合同价格做高,700万的房子,花点小钱贿赂,与银行信贷员合谋把评估价弄成1000万,这样你原来能贷款490万,自己要先出210万,现在价格到1000万了,你直接就能贷款700万。所以相当于0首付,然后你把原来的210万拿来每月还贷款,3年内房价涨了,房子一卖,就能大赚一笔。
   正是在“无风险套利”的吸引下,不少人如飞蛾扑火般向中国房市投资。本来在努力充当推手的政府看到其中的风险玩大了,又开始限购,但“上有政策,下有对策”是中国形成多年的猫鼠游戏,所以中国人以假离婚手段应对,绕开一户只能有一套普通住房的规定,照买不误。
   据《经济观察报》9月4日报道,今年3月,上海市推出限购令,从紧实行差别化住房信贷政策,一个家庭二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成。在房价不断上涨的情况下,催生了上海离婚买房潮,这些人之所以选择暂时结束婚姻,只是为了获取更多的买房名额以及更低的首付和契税。有人指责这些人贪财,但有评论者指出,上海居民为了购买住房而开始的离婚潮虽然出于利益驱动,但却是地方政府过多干预市场而不愿意采取经济杠杆遏制房价疯狂上涨的结果。
   上海买房离婚潮完全是重演2011年历史。2011年中国政府对房地产市场实行宏观调控,公布了《新国八条》,规定对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。当年上海离婚件数高达4.78万件,2012年为5.29万件,2013年暴增到6.96万件,2014年6.15万件。
   这种高泡沫时期在房市中投机的行为,被评论者形象地称之为在“房市大火中的爬与撞”。
   政府希望通过转嫁风险延迟或化解危机
   政府这样玩火,是因为只有吸引更多的社会成员参与庞氏游戏,才能够化解金融危机。
   正如我在《庞氏增长”,经济舵手换人是否有救?》一文中谈到的,金融地产榨干了中国经济,第一、金融经济的畸形膨胀挤压了实体经济的发展空间。第二、金融业利润占中国经济利润的80%,挤压了实体经济利润,让实体经济无利可图。2015年的11万亿新增贷款,主要流向个人住房按揭贷款、基础设施、房地产行业。
   刘煜辉在《跨越时空的思考:反思金融杠杆之殇》一文中很直白地指出:在中国,高负债部门主要是国有企业和类政府经济组织。为了挽救经济杠杆,延滞风险的爆发,过去几年,中国政府主要从两个方向来处理:
   一是让居民户加杠杆,目的是拯救濒临悬崖的地方财政,因为房地产是中国地方政府的融资机制的特殊安排(生命线)。驱动储蓄承接地产商的债务,然后转化为房地产投资,最终才能变成地方政府的各种收入;
   二是释放大量长期信用维持地产和平台的债务链,比方说债务置换(用长期、低息的负债大量去置换短期、高息的负债)、不允许银行从僵尸产业中抽贷、包括债转股等等。
   这样做的结果是让经济系统的癌细胞向金融系统转移。
   房地产这把火还能玩多久?
   分析中国的房地产市场,已经不能只依靠金融地产的专业知识,因为那是一个权力之手不停介入并操纵的市场;也不能相信中共掌门人令出必行,比如习近平最近在G20峰会的讲话中称:“单纯依靠财政刺激政策和非常规货币政策的增长不可持续”,道理上非常正确,但如果听者居然相信中国政府能够管住自己那只权力之手,痛改前非,放弃财政刺激、超发货币等“发展经济”的老套路,那是你too young, too simple。
   中国的房价之高、过剩房地产(鬼城)之多,全世界独此一家,而这种房地产市场之所以能够撑下去,在于中国国有银行持续不断为购房者提供炒房基金。所有人都明白,中国房地产与金融系统是中国经济危机的爆发点,危机迟早会降临,不能确定的只是危机爆发的时间。开发商、银行、炒房客、卖地的地方政府都在做房市,最后是限购令与房价疯涨并存不悖。今年7月,深圳、南京、上海新房价格同比分别上涨41.4%、35%和33.1%。7月国内人民币贷款增量达4636亿元,其中标明居民房贷的居民中长期贷款增量高达4773亿元,占信贷总额的比重已经超过100%。
   专业分析者纷纷指出,中国房贷收入比增长非常快,2015年底的居民房贷收入比已高达0.46,超过日本泡沫经济时期的水平;房贷销售比达到了50%左右,接近美国次贷危机前的数据。但言者谆谆,听者藐藐,房价依然飞涨。
   这是一场所有杠杆使用者与央行的一场对赌。炒房者都希望不要成为最后的接棒者,想赌一把运气。房地产开发商赌的是让自己不死在地方政府之前,比如任志强认为开发商不会先死,因为开发商现在还有13000亿现金,通常一万亿能维持一年,最多不开工;地方政府赌的是自己与中央政府父子同体,党爹央妈怎么也不能让“儿子”们死在前头,无人尽孝。
   2015年,中国股市没有听从万能的党中央召唤,最后是政府与股民双输。在房市这场杠杆使用者与央行的对赌中,参与者想平安着陆已经很困难。
(2017/12/25 发表)
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