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[zt]走出房地產困局(201610)

   走出房地產困局

   2016-10-24來源:香港商報  作者:盧麒元

     2016年的內地房地產瘋狂,當然不是單純的市場現象。

     制度扭曲制造泡沫

     顯而易見,中國稅收結構極度扭曲,正規稅收根本無法支撐龐大的政府開支。1994年分稅制改革,是應對財政危機的權宜之計。其後,引入香港的超級地租模式,更是病急亂投醫,誤入了歧途。土地財政,就是政府用賣地發債代替正規稅收,在沒有戰爭饑荒的情況下賣地發債,其實是政府在自行損毀稅政,古今中外的大政治家皆知其貽害無窮。殷鑒不遠,香港超級地租的教訓尤為深刻,土地財政扼殺了東方之珠的工業化,也在短短30年內吞噬了中產階級,曾經的動感之都終於淪為了動亂之都。難道,國人真的相信「佔領中環」僅僅是「港獨」作祟嗎?此政策,必然導致房地產的沖天泡沫。其結局,就是資本外逃、百業蕭條、中產消失、社會動蕩。可是,由於超級地租可以為官僚和資本提供暴利,往往成為高度行政壟斷國家或地區的必然選擇。

     土地財政的迅速膨脹,必然迫使信用無序擴張。超級地租帶來的驚人暴利,必然導致房地產業吞噬實體經濟的流動性。政府為了給實體經濟提供流動性,又被迫不斷地增發基礎貨幣。人民幣在超級地租的壓迫下,逐漸進入了反覆超發的死循環。人民幣信用的無序擴張,必然不斷蠶食人民幣的信用基礎。在聯匯機制下,人民幣信用被蠶食,並不直接和迅速地導致匯率貶值(需要先行耗盡外匯儲備)。通常,人民幣購買力的下降,傳導到人民幣匯率貶值,需要18個月到24個月。這段時間,也恰好為境內外資本套利逃離提供了絕好的投機機會。當然,投機者非常明白這一點,他們巧妙地操縱政策,瘋狂地在房地產上進行投機。所以,面對房價,舉國惶惶。

     事已至此,下邊的路該如何走呢?

     在回答問題前,有必要梳理一下普通百姓的思維邏輯。老百姓為什麼要瘋狂進入樓市?真的是他們對房地產投資的理性思考嗎?當然不是!他們的行為,源於恐懼。要知道,2016年初最早進入北上廣深投機房地產的不是普通老百姓;此外,能夠掀起輿論狂潮炒熱房地產議題的更不是普通老百姓;當然,能夠在關鍵節點制造出一系列地王的根本不是老百姓。老百姓的瘋狂,源於老百姓對人民幣貶值的深刻恐懼。老百姓已經形成共識了,人民幣註定是要貶值了。所以,他們要房不要錢,他們想要借錢買房。為此,他們甚至不惜離婚!人民幣基礎貨幣發行背離經濟增長之後,必然導致人民幣實質負利率急升(已經是高達兩位數的超級實質負利率了),實質負利率必然體現在最大宗商品房價之上。當人民幣實質負利率足以抵銷工業平均利潤之後,舉國投機房地產幾乎是經濟政策導向的必然結果。要知道,超級實質負利率,使得任何勞動所得,在資產利得面前毫無意義。於是,中國正在去工業化,失去中產階級,走向慘烈的經濟危機。

     改革稅制走出困局

     答案已經不言自明:必須阻止人民幣貶值,必須捍衛人民幣信用。而捍衛人民幣信用,就必須消滅超級地租,就必須結束土地財政模式。結論很簡單:開啟稅政改革,捍衛人民幣信用。毋庸諱言,稅政改革,幾乎等同於一場革命。因為,建立針對資產持有和資本利得的課稅,等同於向既得利益集團宣戰。事實上,在人類歷史上,每一次由勞動所得課稅向資本所得課稅的轉移,都不會是溫良恭儉讓的,都意味著一場偉大的社會變革。

     如果有一天,夢真的醒了,該如何走出房地產困局呢?

     答案非常簡單。必須重建正規稅政,結束超級地租模式,讓人才和資本回流實體經濟。必須依次有序地開始針對資產持有和資本利得課以分級累進的稅賦。首先,完全可以開始,先行徵收超額累進離境稅,先行徵收超額累進贈予稅,先行徵收超額累進遺產稅。其次,可以在一線城市試行八級超額累進房產稅。第三,可以在金融領域徵收八級超額累進資本利得稅。新增稅賦,應主要用於建立無差別社會保障,讓老百姓不必依賴高儲蓄保障未來,讓資本自行回流投資和消費。上述方法,並不是筆者的發明,這就是西方近百年的經驗。結束超級地租模式,壓縮房地產收益後,人才和資本才能回流實體經濟。如此,房地產價格波動不可避免,銀行的金融風險不容小覷。好在,只要守住了人民幣信用,只要獲得了全體國民的信任,就仍然有足夠的財政空間和金融空間,就能在猛烈的經濟危機中完成國民經濟再平衡,就能為進入下一個高速發展的30年奠定基礎。

     唯一的難點在於利益導向變了,既得利益者難以接受。大仁,一向不易。愛人民,實在是大不易。但是,你不愛人民,就得不到人民信任,就會喪失人民幣信用。資本無祖國,利益集團是可以出走的,政府及人民卻無法遷徙。孰重孰輕,只能自己掂量。

(2016/11/08 发表)

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