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[zt]“去库存”变形记:揭中国房地产疯狂内幕(2016 10)

“去库存”变形记:揭中国房地产疯狂内幕 信源:界面网|编辑:2016-10-01|

   近期,大陆房地产疯狂飙涨,隔天涨30万元竟成常态,买房如抢房,令人膛目结舌。中国人有钱吗?如果评“全球房价最难负担城市”,前十名很可能被中国城市包圆。可是谁在玩炒房游戏?背后又是怎样的隐秘黑幕?又给中国经济埋下怎么样的危机?

   面对中国热点城市越来越疯涨的房价,及高烧不退的房地产市场不断向三、四线城市传递,不仅是公众越来越迷糊,就连一些专家学者,也越来越“看不懂”中国的“畸形”市场。

   人们心中最大的疑问与不解是,十多年前已经在喊房价泡沫超出了民众的负担能力,为什么这些年房价翻番多少倍后,市场反而越来越热火?挤破头抢房的人还是越来越多?房价暴涨的速度也越来越快?

   美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田接受采访时认为,中共高层已经被地方政府和银行“劫持”,“去库存”新政被偏离轨道,地方政府控制土地供应并追求GDP、地产开发商控制住房供给、银行大力发放贷款,炒房者逐利托市,多方合力作市,房地产想不涨都难。

   中国人很有钱吗?

   据全球知名的房地产顾问机构Demographia公布的年度《全球住房负担能力调查》,“全球房价最难负担城市”的香港,房价收入比(家庭平均住房价格与居民的家庭年收入的中位数之比)为19倍,其次悉尼12.2,温哥华为10.8。

   但是通过对中外住房负担能力进行比较,资深媒体人沈晓杰金融时报撰文说,用同样方法来分析中国的大中城市,北京、上海和深圳的买房负担竟然分别高达33.2、31.9和33.5,远远把号称“全球房价最难负担城市”的香港甩在了后头,超过幅度更是超过70%。如果再把大陆几个房价较高的城市比较进去,前十名很可能被中国城市包圆。

   那这些发疯般爆炒的资金究竟从何而来?

   央行“放水”致资金泛滥

   从推动房地产的资金上看,中共央行数据显示,2016年8月人民币新增贷款9487亿元,广义货币(M2)余额151.10万亿元,远超过国民生产总值(GDP)的2倍,同比增长高达11.4%,增速比上月末还高1.2个百分点。

   而房价这么多年来持续上涨也与央行M2货币滥发紧密相关,多年来,中共央行M2增速以超过10%的速度加速增长。统计显示,2013年大陆M2增速降到13.6%,2014年降到12.2%,2015年增长回升至13.3%。2016年一季度末M2余额高达144.62万亿元,增幅为13.4%。

   长江商学院副院长陈龙教授结合1990~2013年大陆房地产市场与货币数据进行分析发现,大陆房价涨幅与广义货币M2的增长率相关性超过71%,换句话说,影响房价最主要的因素是货币发行增长速度过快,央行过度放“水”导致资金泛滥。

   从政府税收上看,最突出的就是借着营改增,把不动产纳入了企业增值税抵扣的范围。买房、买地能抵扣增值税,此举不仅大大消减了企业的税务成本,而且更将企业推进了“抢房大军”、“抢地大战”。

   地方政府依赖土地财政,追求GDP

   从中共财政部公布的数据可以看出,土地出让金占地方政府财政收入比重在2013年为59.8%,2014年为56.2%,2015年虽有所下降,但占比仍超过1/3以上。

   被专家学者们公认的是,中国地方政府长期存在土地财政依赖症及GDP政绩追求症。房地产业的兴旺是既能增加土地财政收入,又能提高GDP、干出政绩的最快见效办法,长期被地方政府视为心头爱。

   地方政府对土地财政依赖的结果是,地方政府对于地价的上涨虽然表面严厉,但实际乐在心里。如果地卖不出好价钱,地方政府吃什么?一名政府官员还向大陆媒体记者说了实话:“你若不卖地,连发工资都成问题。”

   借着“去库存”的大政方针,各级地方政府各种刺激性的鼓励政策随之出现,包括取消或放松已有的限购限贷政策,降低贷款首付等等,中国房地产市场的“上升通道”被正式打开,整个市场的“投机炒作”之风被彻底的激活。

   据中原地产研究中心统计,2016年前8个月,单个城市土地出让金超过100亿的达到39个城市,多个城市出现土地出让金翻倍的现象。其中,杭州土地出让金上涨三倍,苏州、南京、合肥、武汉、郑州、深圳、宁波等城市全部涨幅翻倍。

   官方资料显示,2016年前8个月,中国国有土地使用权出让收入2万亿元,同比增长14%。

   地方对土地财政的依赖更是急剧上升,苏州前8个月的土地依赖指数高达82.6%,杭州、合肥、南京等城市依赖度指数都超过50%。

   9月28日,上海财经大学高等研究院召开的三季度宏观经济数据分析探讨会透露,今年前8月中国土地出让金占地方基金收入比例已高达87.89%,接近9成。

   在这场房地产疯狂中,各个热点城市的地方政府可谓尽享土地财政的“盛宴”。一些经济学者长期认为,中共政府是土地唯一的拥有者和卖主,实际上就形成了对土地的垄断,可以人为制造“供不应求”的情况来炒高地价,于是消费者只能忍受惊人的高房价。

   也有评论称,对于作为监管者的政府主管部门来说,无论房价有多么“传奇”,市场有多么疯狂,常常是“睁一只眼闭一只眼”、无动于衷,无所作为。调控也只是“空调”式的干喊喊。

   央企领军

   各路房地产商暴炒地价推升房价

   房价一路飞涨,当然少不了房地产商对房价的调高与炒作,大陆一些媒体报导称,央企地产商更是在其中起著“领军的作用”,甚至有称“央企”推高房价。

   2010年前,为了应对公众对“央企推高房价”的愤怒,中共国资委曾发文要求,除16家以房地产为主业的中央企业外,78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务——这曾经让公众欣喜。因为,假如央企退出了房地产行业,则房价极有可能下跌。然而,6年过去了,没有一家央企退出房地产行业,公开的理由是,国资委并没有给出一个央企退市的时间表。

   2016年,中国一线城市,二线城市的“地王”扎堆涌现,据媒体统计,前8个月,中国“地王”数量已超过200宗。据专家预测,今年“地王”数量将创历史新高。

   在这些成堆涌现的地王中,“面粉贵过面包”(楼板成本价贵过目前新建在售房价格)的现象普遍出现,周边的楼盘价格也应声上涨。

   而扎堆涌现的“地王”背后,成群的央企国企也引人注目,今年上半年,央企、国企已抢得半数地王。地产民企称,这些企业竞标举牌时“眼都不眨”,一幅不在乎钱的态势。

   陆媒报导,今年6月,拿到深圳“地王”的电建地产隶属央企中国电力建设集团有限公司旗下,广州方荣则归属央企中国中化集团公司旗下。根据两家企业的得标价,这两家央企预测当地两年后的楼价将从5万多/平米上涨至8万/平米以上,上涨幅度近60%。

   最具代表性的是此前6月1日,上海北郊远在外环之外的宝山区顾村两地块由信达地产(隶属财政部)以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中拍得,溢价率高达303%。业内计算,该楼盘保本售价超过7万/平米。而周边在售项目中国铁建青秀城和金地天地云墅的价格分别为3.4万/平米起、4万/平米。也就是说,财政部管理的地产公司“预测”,上海北郊的房价两年后将再上涨70%以上。

   央企领军之下,各路地产商也紧随其后,将土地市场推的风生水起,此前“套”在手中的高价土地顺利“解套”,新盘房价也顺势调高,赢利大增。

   央企出没,地王频出!有分析人士称,央企国企作为高地价以至高房价的第一市场推手,已经暴露无遗。

   业界分析,土地价格最终要传导到房价上,如果没有政府干预,新一波楼价上涨也蓄势待发。

   百业低迷,银行贷款独爱房地产

   无须质疑,在中国当前的房价下,如果没有银行贷款的支持,也就没有房地产业的火热,市场已经远远超出了多数民众现金支付的能力。

   银行作为放贷的主体,贷给谁、不贷给谁,基本由银行的风险政策说了算,而银行风险政策的特点是偏好抵质押和担保,另外还有政府的政策。

   国际金融危机以来,中国大陆许多行业时起时伏,钢铁、煤炭甚至跌入低谷,然而,百业低迷,唯地产不破,土地、房产基本是一路升值,当前中国经济,房地产几乎成了唯一的亮点。于是,银行贷款向能提供土地和房产抵押的行业集聚并不奇怪。

   另一方面,中共的银行做为政府的附庸,也要为GDP数字出力,房地产做为拉动经济增长的重要产业,银行也不能不配合政府文件行事。在高层“去库存”的大政方针和地方政府政策要求下,银行贷款的选择可想而知。

   统计数据显示,截至2015年末,大陆个人购房贷款余额已经达到14.18万亿,2015年至今则新增逾3万亿元,占到了总额的20%左右。此外,截至2015年年末,16家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款(开发贷)余额合计4.25万亿元。

   两者相加,银行在房地产业的贷款总额约高达20万亿元。整个超过2015年银行业金融机构各项贷款余额98.1万亿的五分之一。

   而刚刚过去的8月份,据央行数据,8月人民币新增贷款9487亿元,

   住户部门增加的贷款就有6755亿元,占到了71.2%(上个月该数值占比接近98%)

   银行对房地产业的支持也体现在利率上。8月24日,融360公布,截止到今年7月,中国首套房平均贷款利率降至4.44%,继续创历史新低。

   以上数据综合证明:中国新增的贷款,大部分被投到房地产市场上去,支撑著当前高企的房价。有评论称,最近这半年的房价,完全是靠银行贷款支撑,是靠杠杆拉升。

   甚至还有地产商和银行勾结共同推高房价。新浪财经头条曾经刊登一份知情人士的爆料文章,该文介绍了一些楼盘的价格炒作流程:

   比如是房产商A,开盘了100套房,每套应售价100万,但一开盘,开发商直接把价格报到200万,暂时没人买怎么办?就去搞一批身份证,比如公司员工的姐姐,部门经理的老丈人,用他们的身份以200万的价格买下来,由房产公司付首付、并还房贷,同时,另外签一份合同,把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。

   然后,法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款,获得资金,因为这些原本值100万的房子是以200万购买的,那银行的评估认为它值200万,银行就可以放到最高140~160万的抵押贷款,这个资金再拿来还房产公司A的月供,公司就可以有大量的现金流,然后坐等房子慢慢卖……

   该文称,银行的人都知道,但为什么不管?因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源,如果不给贷款,从最底层的审批员到分行行长,都完不成任务,拿不到奖金。

   还有分析称,对于银行来说,不想也不能让房价倒,无论如何也要再贷,甚至以更低利率支持那些有国企背景的房地产企业再次推高房价,创造业绩及GDP,而贷给国企,即使亏了,也有政府兜底。更重要的是,钱都是政府的,房地产、国企、中国经济都已经被绑在一条船上,船翻了谁都好不了,无论如何都会有政府“保驾护航”。

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