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[zt]损失1500万亿的前一夜 日本人还在疯狂买房!(2016 10)

   损失1500万亿的前一夜 日本人还在疯狂买房!

   

     作者:凯风楼小姐

     崩盘来得悄无声息。

     前一夜,日本人狂热买房,有如鸡血充脑,饮鸩止渴。

     1991年,岛国楼市决堤,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一。

     大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。

     楼市崩盘之前,日本人究竟在做什么?

   日本东京。神话从这里开始,也从这里破灭。日本东京。神话从这里开始,也从这里破灭。  1 两个神话

     上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。

     日本楼市狂热时,有两大“神话”一直刺激着所有投资者。

     第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少,人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。

     从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

     一寸土地一两金,银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

     其实,金山银矿的底子早已亏空了。

     第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的,是日本过去几十年强劲的经济增长,日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来,日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

     为这一神话推波助澜的,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧?

     然而,人们忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。

     值得警惕的是,越是大城市,在泡沫破裂和崩盘时,下跌就越严重。

   日本GDP增速,1990年后,日本陷入“失去的二十年”。  2 疯狂置业

     坚信两个“神话”无坚不摧,上到房地产企业和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票,期待在持续的暴涨中大赚一笔。

     整个社会,到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润,还不如一块地一天的涨幅,实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产,落后一步就等于落后一个世纪。

     用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。”

     造成这种狂热错觉的,契机是日本签署了“广场协议”。随后,日元不断升值,口袋里的钱一下子多出来许多,不但日本人有钱买遍全世界,国际资本也蜂拥而入,加入土地和资本市场炒作的大军中。

     当时,政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低,贷款利率同样非常低,商业银行鼓励居民贷款,金融机构也乐于将钱贷给土地投资者,并鼓励投资者买到地后,再以土地作为担保,继续贷款买地……循环往复,银行最终也被拖进泡沫之中。

     买房炒地蔚为大观,媒体把这种狂热视同于经济繁荣,热烈鼓吹,甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。

     然而,危机还是来了。

     2011年,日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中,通过穿越时空的来信,帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。

     然而,大多数普通日本人却没有小说里的幸运。

   日本地价指数,在1991年前后达到顶点,随后一路暴跌日本地价指数,在1991年前后达到顶点,随后一路暴跌  3 崩盘时刻

     1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。

     接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。

     房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。

     崩盘之前,难道日本政府没有做出任何努力吗?

     其实,早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。

     当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。

     然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。

     在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。

     崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量,在这一刻全面爆发。

     崩盘的代价有多大?

     20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

     这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”,特指八十年代那段疯狂的时光;从1990年至今的二十多年,日本人又发明了一个名词“失去的二十年”,失落情绪遍及整个日本。

   日本股市指数,1989年底达到顶峰,一路暴跌。日本股市指数,1989年底达到顶峰,一路暴跌。  4 重复上演

     时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平。

     以东京都市圈为例,2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币(63.16方),均价不到4万元,还没回到历史最高水平。

     与中国对比,这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到,日本房屋面积是实际面积,不存在公摊,而且土地是永久产权,就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。

     如果再考虑到富裕层面的差异,实际房价的差距就更为明显:2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币,而今天,北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。

     经济发达程度不如东京,实际房价却已经超越东京。经济下行,一线二线城市房价却不断上涨;众多中小企业关停,投身房地产市场;“地王”连接不断,楼盘一天一个价;房价不会跌的神话大行其道,人人都在谈论房市,唯恐买房晚了,甚至形成离婚购房热潮……

     这种场景与当初的日本是不是再相似不过?

(2016/10/24 发表)

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