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[zt]房地产开发商说出了真相(2016 07)

   房地产开发商说出了真相:降价卖房还不如破产划算

   2016年07月05日   开发商说出了真相:降价卖房还不如破产划算!

     我们一直在盼着开发商降价卖房,一二线不降价还可以理解,但是三四线城市为啥不能降价卖房呢?库存摆在那等着风吹雨打贬值么?

     不过在开发商看来,事情没那么简单。一位开发商内部人士对笔者表示:虽然他们公司在中小城市有不少库存,不过目前还没有降价的打算,无论是来自内部还是外部的压力,降价卖房还不如破产划算!要不就如某位大V说的那样:炸掉!

     听上去有点惊悚!不过后续给出的理由,我倒吸了一口凉气。降价卖房真的没我们想的那么简单!

     在普通人看来,对于高库存的开发商来说,降价销售能缓解资金链紧张的状况,宁愿破产也不降价,其中的逻辑难以理解!

      根据这位从业者的观点,我整理如下:

     三四线城市高库存的原因并不是高房价

     作为从业者,对三四线城市当前高库存有着真切的感觉,造成目前这个局面并不是因为高房价,因为随着货币增发,资产价格普涨是肯定的,这些城市房价有一轮普涨也很正常,这一轮高价库存主要是因为2008-200年那一轮刺激政策,开发商手持大量现金在三四线城市大肆高价拿地。

     原因就在这,地拿的太多了!其实从这个层面上来说开发商大量买地是替ZF承当了经济下行压力。但最后问题还是出来了,因为地总会变成房子的,根本没人买。

     大量资金是有成本的

     当初开发商拿地的资金是找银行借的,准确地说是银行求着给开发商房贷,因为在当时的行情中,任何行业都比不上房地产保险,银行以较低的利率给房企贷款。吸引了大量开发商贷款买地。由于贷款成本较低,开发商们拿地的杠杆普遍比较高。上面说了,降价的结果是卖不出去房,而且可能会资不抵债,结果就是破产!

     降价是恐怖的

     降价卖房不只是促销那么简单,最可怕之初是降价会改变市场预期,一旦降价就以为这拐点到来,现在农民不傻,要让农民买房,恐怕价格跌了90%才会出手买房。“房子要炸掉”和“牛奶倒掉也不送人”描述的是一种极端状态,但却符合经济学供需平衡。

     赌明天

     所谓赌明天,在开发商看来,三四线高库存目前没有更好办法,只能等待下一个上涨周期。目前的运营策略是依靠一二线城市较好的行情来保证自己的现金流。实际上三四线城市虽然库存量较大,但市值有限。对开发商来说,当前重点是保证一二线城市的销售。

     开发商们普遍认为,目前这种局面不会持续太久,因为谁都耗不起,最担心的不是他们,而是ZF,未来会有更多措施来解决高库存问题,至于降价卖房,可能性不大。

     房价上涨推手

     买房和炒股一样,是买涨不买跌。

     在这样的逻辑之下,开发商一般情况不会轻易选择主动降价卖房,而是尽量死扛。也有例外,那就是房价已单边暴涨了近20年、越来越多的人只能望房兴叹、库存压力激增上了中央的会议议程、经济低迷企业不得不现金为王……即便如此,开发商即使有了降房价的心思,行动起来也往往是阻力重重。

     降房价叫得最响的是想买房的老百姓,整天喊房价太高,但就是买不起房子。与没有房的不同,有房一族却并不希望房价下跌,反而盼着房价上涨,因为一旦房价下跌,那他们的资产就贬值了。“有房者更有动力来阻止房价下跌。”一位多套房的房主说。

     事实上,房价里有多少水分,普通老百姓并不清楚,但开发商很清楚。“开发商的钱也是从银行贷的。现在的房子很多都不是开发商的,而是银行的,房子降价赔得最多的将是银行。”某开发商说道。

     (来源:楼市微观察公众号)

(2016/07/17 发表)

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