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[zt]日本房地产崩溃后,高位接盘的平民怎么活?

   日本房地产崩溃后,高位接盘的平民怎么活?

   来源:仲道-DIY的博客

   96初,到日本的第一天,住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间,这可能是他独有的“初次见面、彼此认识一下”的表达方式。语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟“寒暄”,须藤把他房间里的电话给了我,让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。在我没有装电话的近两个月的时间里,去须藤那里接过几次电话,每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。这样一来,每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。

   须藤48岁,是一家从事商业设施管理的管理员,每月工资40多万日元。我当时很奇怪,他的工资不算低,又是独身,为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个浴室的楼房里呢?须藤对我这种疑问表示非常理解,他告诉我说,在日本经济泡沫时期的88年,他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他把别墅已经出租出去了。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他65岁的时候就可以还清贷款,然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过,他的妻子并不愿意和他一起住这样的房子,离婚了。

   97年,进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董(中国人),有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。我问他这里的柿子为什么可以随便摘,他说,这是他导师在泡沫经济时期买的地,按那个时期的发展规划,这里应该可以划入东京通勤圈的范围了,很遗憾,你看看现在,还是这么荒凉,也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”,才会相信东京圈会扩大到这里。小董又说:在研究室做实验的时候,教授没事儿总叨叨这块地,看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/㎡买了这块地,一共是1.5亿日元。教授说如果现在有人出1个亿,他就卖。93年有人出价2.5万日元/㎡,教授舍不得,现在,2万都找不到买主了。种了这些柿子树还没时间照料,我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。我注意看了看这块地,除了几十棵柿子树,其它都是荒草。当时来的高兴劲儿晾了一大半。

   后来在02年做店铺选址调查时又路过这里,感觉还是以前的老样子。我顺路到当地的公共图书馆查了一下,这块地属于市街化调整区域,这种区域内的土地并不完全属于建设用地,如果要化为建设用地,当地的政府部门必须投资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的道路等基础设施建设。教授买这里的土地,大概是基于泡沫经济时期的城市发展速度,要不了几年,政府部门就会投资把这里化为建设用地了。如果真如教授所料,地价至少要涨到10万1平米,再如果化成了建设用地中的商业用地,30万/㎡也完全可能。很可惜,教授这个“赌注”没押对。

   99年,在就职的公司里认识了川濑,他和我都爱好登山,我加入了他们的登山俱乐部,一般是星期六的早晨6点在山下集合,10点多登山结束后到温泉洗洗澡回家。有一次三连休,俱乐部组织去日光登山,日光是日本著名的旅游观光地,不少成员都带了自己的家人或朋友。我们从山上下来后,没有去登山的人已经在温泉旅馆等候了,这其中有川濑的妻子,川濑把我介绍给她,并邀请我和他们一起吃晚饭。自从见了川濑的妻子,我再看川濑的时候,总感觉他是一个很神秘的人物。

   川濑已经50岁,但只是公司里一个非常普通的工程师,可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。在日光,川濑的妻子穿的是和服,日本女人穿和服时的走路姿势、坐姿、目光等等都是有讲究的,没有受过专门训练的人装不出来。接受这种训练的一般是“大家”的女孩子、或者是准备成为“大家媳妇”的女子家政大学的学生。在大学院我遇到过来自女子家政大学的研究生,相比之下,川濑的妻子可以做这些“大家媳妇”的老师。

   和川濑一起登山的次数越多,越是想知道他到底是个什么人,可又不便直接问,担心问不好还有可能把关系搞僵了。过了一段时间,有机会和关口一起去施工现场,他来这个公司已经9年了,我和他的私人关系不错,路上就我们两个人,这是个机会,我说:“在日光见到了川濑的妻子,她穿和服的样子和我平时看到的其她人真不一样,魅力十足,一定是“大家”出身吧”,关口说:“不知道,不过,川濑以前可是社长,妻子一定错不了”,我又问川濑为什么成了一个普通职员时,看关口不太乐意回答,我也就不好再问。

   时间长了,从人们的只言片语中,对川濑有了一个基本的了解。川濑从东京理工大毕业后就来到我就职的这个公司,不到40岁就成了公司的核心技术人员,一直在东京品川、公司总部工作。对公司发展贡献很大,基本工资近百万日元。85年,也就是泡沫经济形成初期,川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。一起步就发展很顺利,到88年,川濑不仅贷款扩大了生产规模,同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。没想到,90年后,形势急转直下,工厂的订单几乎为零。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行,希望度过难关、保住工厂。可最终还是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司,不过总部是回不去了,工资听说只有40万。

   因为在自己的身边,经常听到泡沫经济时期有关购地、购房的事儿,就开始琢磨:日本的一个普通百姓随便说句话都要从脑子里过一下,搞不懂的事情不会做,那么,日本的地价、房价为什么会上涨?是什么原因让他们坚信地价、房价还会涨?他们的工资并不高,房价已经超出了他们的正常支付能力,为什么还会降低其它方面的生活水平来买地、买房呢?

   日本的房价为什么会上涨?不少人认为是缘于1985年9月的“广场协议”。就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房?如果百姓无钱银行凭什么贷款给你?日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨?所以说,“广场协议”充其量只能说是“导火索”,那么“炸弹”是如何形成的呢?也就是说日本百姓的购房款来自何方?对于这些疑问,在2000年公司忘年会上,我得到了一个答案。

   2000年底,公司终于发奖金了,已经连续三年没发奖金了。公司大概是希望把好人做到底,年底的忘年会也由公司出面来组织,这和前几年职员自发组织的忘年会相比,档次也高了不少。周末的下午6点到9点,大家喝完了忘年会的第一场酒,接着来到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田问我是不是来过这种地方。

   我说:“来过,但是可没有这么高档”。

   吉田一听哈哈大笑:“这种地方也算高档,泡沫的时候,公司的忘年会是要到银座去的”。

   “是吗,忘年会能到银座开,咱们公司太有钱了。”

   “不仅仅是咱们公司,全日本的公司都一样,那个时候的银座人满为患,至少要提前半年预定才有位子。”

   “真是太好了,我怎么没赶上呢,真遗憾,怎么会一下子就不景气了呢?”

   “这个你要怪罪的话,你就怪罪中国吧,我们被中国给骗了。”

   吉田的回答让我当时没反应过来,以为吉田喝醉了。这时,关口已经扯着嗓子开唱了,吉田也开始忙着用桌上的各种酒勾兑自己喜欢的味道。尽管是高兴的日子,吉田大概又要借酒浇愁了,他和须藤的情况很类似,所不同的是须藤在泡沫时买的是别墅,吉田买的是东京的公寓,两人现在住着类似的房子。

   在大学院的时候就经常听小董谈起日本泡沫经济时期的繁荣景象。小董是90年来的日本,他说:他刚来的时候,每天到学校来接留学生去打工的车,平均2个小时就一趟,1小时的工资一般是1200-1500日元,有些还可以当日结算,挣钱实在是太容易了,和现在大不相同。因为劳动力严重缺乏,日本政府对很多南美和其它一些国家的偷渡者,以及签证到期不回国的人也是睁只眼闭只眼。泡沫经济崩溃,日本的入国管理局才开始驱赶这些人。不过,至于当时日本为什么会如此繁荣,大家觉得本来就是这样,在留学生中也极少议论这些问题,更不会去想这和中国有什么关系。自从忘年会上听吉田说日本的泡沫繁荣是因为中国,不管是不是醉话,我还是想弄个明白。

   登山的时候,我问川濑,日本泡沫经济和中国有什么关系?川濑说:“中国开放以后,日本的电器、汽车开始大批量出口中国,去过中国的日本人说,中国和日本相比至少相差30年,中国有12亿人,如果我们给中国造东西,达到日本现在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”。

   “果然如此,记得我一个邻居为了买一台东芝双缸洗衣机,一大早4点去排队”川濑的话让我想起了中国改革开放初期的一些事。当时我国还没有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等等这类家电的生产线,市场上的日本电器无论是非法走私货还是合法进口货,最终都要出自日本的工厂。这对日本来说中国这个市场实在是太大了。

   我接着说:“想必那个时候,大家的收入一定非常高了”,

   “是啊!最不景气的公司,每年的奖金也有半年的工资”,

   “挣这么多的钱,大概也只能买地买房了”,

   “是啊!每年的奖金就可以还购房按揭了,谁会想到会发生后来的事情呢”。

   日本在85年之前,住宅市场并非完全商业化的市场,80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。在这其中,1955年日本政府设立的“日本住宅公团”又是最大的住宅提供者。上个世纪70年代末,日本的汽车、家电制造技术不仅可以与欧美抗衡,有些已经处于国际领先地位,产品开始大量出口海外。1981年,“日本住宅工团”更名为“住宅、都市整备公团”,工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。日本住宅公团的工作转型是日本政府希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会,为住宅商品化所作的准备,通过住宅商品化满足国内住宅个性化需求,由此提高日本国民的居住条件。

   85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%,促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化,商业银行开始大量为居民购房发放贷款,贷款利率大幅下调(见下图)。日本的房价也由此开始了急速攀升。在日本经济一片繁荣,房价不断攀升中到了90年,日本各大银行不仅突然停止购房贷款,并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税(征收额度为财产继承税评估值的0.3%)。日本政府为什么要出台这样的经济政策?日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了?这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗?又如何看待日本经济“空白”的十年呢?

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