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李毅:连续36年每年建设700万到1000万套廉租房—— 中国城镇化大战略之五

   
   
   
   http://rdcy-sf.ruc.edu.cn/displaynews.php?id=9240
   


   
   
   
   李毅:连续36年每年建设700万到1000万套廉租房—— 中国城镇化大战略之五
   
   
   
   
   2014-12-24
   
   
   
    采取廉租住房、公共租赁住房、租赁补贴等多种方式改善农民工居住条件。完善商品房配建保障性住房政策,鼓励社会资本参与建设。农民工集中的开发区和产业园区可以建设单元型或宿舍型公共租赁住房,农民工数量较多的企业可以在符合规定标准的用地范围内建设农民工集体宿舍。审慎探索由集体经济组织利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。把进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系。
   
   
   
    作者李毅系旅美社会学家、中国人民大学重阳金融研究院研究员。
   
   
    《国家规划》第七章第五节“拓宽住房保障渠道”全文如下:
   
   
    采取廉租住房、公共租赁住房、租赁补贴等多种方式改善农民工居住条件。完善商品房配建保障性住房政策,鼓励社会资本参与建设。农民工集中的开发区和产业园区可以建设单元型或宿舍型公共租赁住房,农民工数量较多的企业可以在符合规定标准的用地范围内建设农民工集体宿舍。审慎探索由集体经济组织利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。把进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系。
   
   
    《国家规划》第二十六章“健全城镇住房制度”指出:
   
   
    建全住房供应体系。加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭,实行租售并举、以租为主,提供保障性安居工程住房,满足基本住房需求。稳定增加商品住房供应,大力发展二手房和住房租赁市场,推进住房供应主体多元化,满足市场多样化住房需求。
   
   
    健全保障性住房制度。建立各级财政保障性住房稳定投入机制,扩大保障性住房稳定投入机制,扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度,推荐廉租住房、公共租赁住房并轨运行。制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序,严格准入和退出制度,提高保障性住房管理、服务水平和运营效率。
   
   
    我认为,上述政策,在2020年之前,是切实可行的。但在2020年之后,在2050年之前,还需要一个更加长远、宏观、具体、详尽、明确、协调、可行的政策,一个在全中国可行的宏观政策,一个可以实行三十年的长远政策。大城市廉租房建设,在140个100万人以上的大城市大举进行廉租房建设,能够推动中国经济长期高速稳定协调发展,每年增长10%以上,至少还能增长20年。这不仅是两亿多农民工、一亿棚户区居民的问题,这不仅是每年500万以上大学毕业生的问题。中国14亿人口,现在只有35%有城市户口,还有65%是农村户口,9亿多人现在是农村户口,这九亿农村户口中,至少八亿,到2050年,要进城拿城市户口。还有可能达到13亿,如果2050年中国人口20亿、其中城市人口18亿,减去现有城市人口5亿,那就是13亿。这八亿到十三亿人口,要在2050年前,平均每年2000万--3000万,要拿到城市户口,要变成城里人,这是世界历史、中国历史不可抗拒的历史潮流。你让他们来,他们要来,你不让他们来,他们也要来。提前规划设计得好,这个过程就和谐一些。提前规划设计坏了,这个过程就会很难看、很动荡。《世行报告》第21到24页,用一节的篇幅,讨论廉租房问题,但不够具体,可行性不强。
   
   
    如果规划得当,实施有力,从现在到2050年,连续36年,平均每年有2000万--3000万农民,交出耕地和宅基地,拿到城市户口,进城变为城里人,自己买不起住房的,就住廉租房,平均每年需要700万到1000万套廉租房,连续盖36年,8亿人到13亿人陆续进城,在城里,住房子、下饭馆、买日用品、买衣服、买食品、买电视、买手机、买电脑、恋爱结婚生育、送往迎来社交、节假日旅游、养老消费,一些人还要买汽车,一些人有钱了还要搬出廉租房去买大房子,同时催生巨量的城市公共工程建设,同时催生政府巨量的教育、社会保障、交通、卫生、环保、公共服务的支出。这是持续增长36年的强大的稳定的内需。带动这个长期、强大、稳定内需的,就是廉租房建设。廉租房建设,开始的时候,可能利润不大,房地产商不愿意干,政府可以自己干,作为公共工程政府自己干。
   
   
    长期的廉租房建设,可以改变目前中国140个100万人以上大城市流不动的住房生态。三十年前,中国规划住房制度改革的时候,形成了两种战略思路。一个是增资提租,增加工资,提高房租,改变免费住房,最终市场调节租金。另一个是廉价售房,鼓励购房,把公家的房子廉价卖给当时的住户,鼓励城市居民买房。多数人主张第一个战略思路。现在看来,第一个思路是正确的,第二个是错误的。可惜当时错误地选择了第二条道路。《世行报告》第21页特别指出,中国城市家庭住房拥有率达到84%,远远超过国际惯例。大城市,特别是16个500万以上人口的城市,出现这么高的住房拥有率,使中国城市社会变成一潭死水一样的流不动的社会。通过长期大规模廉租房建设,可以改变这种一潭死水一样的流不动的形势。
   
   
   
   网络图片
   
   
   
   
    这里以北京为例,来说明这个问题,如图所示。在交通枢纽,在北京、天津中心城区的远郊,可以修建十个廉租房卫星城。选址地点如图所示。务必建在交通枢纽,以便廉租房居民通过公共交通上下班。务必建在北京、天津中心城区的远郊,在土地比较便宜的地方,以便降低廉租房的造价。一期300万套,每处30万套。务必建30层到60层的高层建筑,以充分节约土地。《国家规划》第48-49页指出,“合理布局建设停车场和立体车库,新建大中型商业设施要配建货物装卸作业区和停车场,新建办公区和住宅小区要配建地下停车场。根据城镇常住人口增长趋势和空间分布,统筹布局建设学校、医疗卫生机构、文化设施、体育场所等公共服务设施。”由于廉租房是30--60层的高层建筑,这些项目,大都可以建在廉租房的最低几层。建设巨大容量的公共交通站点,以便廉租房居民到城市中心区工作、或到城市大外环钱附近工作。
   
   
    廉租房可以大体上三种户型,按照使用面积,35平米小一室户,45平米大一室户,55平米小二室户。在北京的房租,按2004年人民币,月租金可以分别为1000元、2000元、3000元。都有炉灶和微型卫生间,都有电话线、网线、闭路电视线。茅于轼认为,穷人可以没有卫生间,我以为,穷人可以有卫生间,可以有飞机卫生间那样面积较小的卫生间。政府控股,市场化经营。大体上,小一室户占50%,大一室户30%,小二室户20%。户型绝不能超过60平米,这样有钱人就不来抢廉租房了。租金也不能太低,低了就会鼓励大中城市人口的不合理增长。在中小城市,如果每月1000元、2000元、3000元的租金太高,租不出去,也可以适当降低房租,但户型面积绝不能扩大。在19410个建制镇,如果没有需要,也可以不盖廉租房,由农民自行买房落户。
   
   
    廉租房,是两亿农民工转为城市户口的过渡房。廉租房,同时也是城市低保住房。城市低保费用,可以定为大城市小一室户廉租房的租金,加上最低食物消费。廉租房,同时也是棚户区改造房。廉租房,也是刚毕业大学生蜗居的住房。廉租房,也是知识分子、专业技术人员在城市之间调动工作的过渡房,有钱之后可以买房,没钱就只能长期住廉租房。嫌房子太小,就不要赖在大城市了,就去房子便宜的中小城市就业买大房子住吧。
   
   
    一期建完,不够住,就建二期。二期建完,不够住,就建三期。一直建到够住为止。廉租房仅限中国公民居住,不许外国人住。在保证廉租房充分供应的情况下,非廉租房房价越高越好,房价越高,非廉租房租金越高,越能够拉动GDP增长, 政府的税收越大,政府也越有钱建设充足的廉租房。就长远讲,比如在2050年,北京、上海城市中心区的房价,要和纽约、伦敦、巴黎、东京城市中心区持平,深圳、广州城市中心区的房价,要和香港中环持平。
   
   
    有了廉租房的充分的建设和使用,政府对房价的高低,完全可以放手,交由市场调节。但政府对空房要制定严厉的政策。城市住房是比耕地更加宝贵的资源,目前中国城市的空房率已经达到五分之一,这是巨大的浪费,是当今中国不能承受的巨大浪费,绝不能允许。可以颁行法律,比如,买房后一年内必须开始装修,装修开始后一年内必须完成装修,完成装修后一年内必须入住,违反这三项规定中任何一项,政府有权没收房产,或强行拍卖,或强行出租。(欢迎关注人大重阳新浪微博:@人大重阳,微信公众号:rdcy2013)
   
    关键词: 城镇化 廉租房 人大重阳 李毅
   
   
   
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(2015/01/19 发表)
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