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中國房地産的泡沫化迫使巨額資金外流

   (視頻) 獨立評論第704期 中國房地産的泡沫化迫使巨額資金外流
   
   視频地址:http://youtu.be/qwo5WIjtpq8
   
   Wu Fan's Independent Critic #704:


   China real estate bubbling is forcing the huge capital outflows.
   
   发言人: 伍凡, on 8/21/2014 10:59:00 AM
   
   各位觀眾好,現在是《獨立評論》時間。今天是8月19日,獨立評論第704期。
   
   今天我要講的題目是:中國房地産的泡沫化迫使巨額資金外流
   
   首先我們看中國現在房地產的狀況
   
   從去年下半年到現在將近一年,中國房地產的形勢有兩個特點,第一個是房價下跌,並且是全國普遍的下跌,過去是一線二線下跌,現在是普遍的下跌;第二個是銷售量急劇的下降。據北京市的統計,自元月份到現在,北京房屋銷售額下降滑超過80%,全國新建住宅成交量總體下跌47%。 那麼價格,我剛才提到了全國價格普遍下跌,有的地方為了促銷“以價促量” ,希望降低價格得到高的銷售額,他們甚至於折扣打到30%,50%,極少地方折扣到80%,希望把房子賣出去,可是房子消售量還是沒有提昇。
   
   今年7月份,第一線北京、上海、廣州、深玔的房價第一次出現雙價下跌,也就是新房價下跌,二手房價格也下跌,這是過去沒有過的。那麼,過去曾經有過一個階段,二手房價格提高,可是現在也下跌,甚至下跌60%,這是一個非常嚴重的一個現象。
   
   過去幾年,為了要限制房價上漲,北京當局採取了一個方法,叫做“限購政策” ,限制城市居民,有居民證的,限制你購買房子。你要購買房子,你只能購買一套,給你自己住。你要購買二套以上的房子限制你,第一個限制你購買的批准,第二個個限制你的貸款,提高你的自己的自付率,用這個辦法來限制房價的上漲。可是,過去幾年來這個方有沒有效?看來沒有效。
   
   那麼,為了要提高房屋的出售率,所以從去年到今年,在全國46個限購城市中,目前已有30個城市把“限購政策” 取消掉了。可是這個政策取消掉之後,並沒有解決房子銷售往上昇的這個問題,同樣還在下降。因為人們認為,“限購政策” 僅僅是限制少數的,想買2套、3套、和4套房子的人,並不能限制只買1套房子的人,對嗎!所以你還是不能解決房價太高,買不起房子的問題。這是個最大的問題。
   
   那麼好,為什麼前幾年房價那麼高,而現在急劇往下降呢?看不到有回頭的可能呢?原因在哪里?原因還是房價太高。很多人買不起房子,既便是城裏的人,打工的人買不起房子。
   
   拿北京房價來講它平均房價更是32,00元人民幣一個平方公尺,買一個120平方公尺的房子要好幾百萬啊!可是北京市最低工資只有1,600元/月,你想,你這一輩子不吃不喝也買不起房子。
   
   那麼其他像上海、天津、南京、廈門、福州、青島和蘇州等房價平均是1萬至2.5-2.7萬/平公尺,可是當地的最低薪水收入在1,100-1,600元之譜,同樣存在的問題房價太高買不起。這是第一個因素。
   
   第二個因素,現在房貸收緊,不像前幾年中央政府為了鼓勵買房子,大量的貸款,你買2套,3套都可以貸給你。可是現在房貸收緊,不借錢給你買房子,原因何在?因為中央政府稅收減少事,中央政府收入減少了,這是其一。
   
   其二,中央政府背的債愈來愈增加,據統計,中央統計局所公佈的數字,過去11個季度包括現在這個季度,整整3年,中國銀行貨出去的不良率貸款的比例急了劇往上昇,沒有看到能夠下降的勢頭,钱借出去收不回来了。那么,怎么有可能一直借钱给你,让你买房子而錢收不回呢?所以中央银行下令贷款减少。这贷款一减少,銷售量马上急骤下降,这是第二个原因。
   
   第三个原因,盖得房子太多,盖的房子卖不出去还要继续盖房子。现在庫存的房子有多少呢?有一个统计,有6,800万套房子,什么都准备好了,你立即可以有人去住。一家一户有三口人,有2亿人根本不要蓋房子可以住進去。可是,中共當局为了發展房地産,为了让房地産的利润都让中共地方政府赚去,维持政府的运作,所以要不断的盖房子。现在走到了一个瓶颈,盖房子卖不出去。这么多的房子成了鬼城,空城,睡城,死城,哑城,哑雀无声,没有人,房子漂漂亮亮,所以这个现象非常奇特。
   
   可是,现在中央政府不给錢,可是地方政府为了活命,还是要拼命的盖房子。全国有12個省區的156個地級市和161個縣級市。調查發現,90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外,12個省會城市一共規劃建設55個新城新區,有一個省會城市就要新建13個城區。由於服務業和配套設施跟不上, “新城熱”很快演變成鬼城,空城""睡城""死城"。
   
   人们要问,盖房子究竟是为了什么?我们说“耕者有其田” 农民耕田有土地。“居者有其屋” 、“居者有其所” ,住房的人应该有他的房屋,至少居者有一个住所。可是,我们观察一下,这十几二十年來,中共盖房子的政策并不是这个目的,盖了房子不是为了让你住唉,而是为了投坟资获高额利润,是为了做买卖。一个房子可以周转几次,里边是空的,现在空了6,800万套房子还要盖房子,它的目的不是让居民有房子住,这样的做法就造成房地產泡沫化。泡沫化的造成将
   使房地產走上破産的危机。
   
   房地產破産的危机有好几个明显的特征表现出來了:成交量下降、房价下跌“打折甩賣” 、信貸收緊、庫存太高鬼城林立、房企資金鏈斷裂、房地產大佬看空。
   
   房地產和建築業是中國經濟的重要推動力。分析師們估計,如果將水泥、鋼鐵、化工、傢俱和其他相關產業考慮在內,這兩個行業在國內生產總值(GDP)中的占比超過了20%。
   
   中國房地產持續下滑,造成兩个结果,其一大量贷款收不回來,形成大黑洞;其二,造成大量失业。必將拖挎中國金融和經濟。
   
   中國人到世界各地購買房産和移民
   
   中國大陸富豪和中產階級,為了保護個人及家族資產,為了子女的教育,為了良好的生活條件,
   最近幾年不斷的轉移財產和移民到世界各地。
   
   大量投資移民帶走了大量資金。根據波士頓諮詢集團的調查,2011年,個人可投資資產超過600萬元的中國人在中國擁有約33萬億元的資產,其中2.8萬億的資產已經轉移至海外,約占中國2011年GDP的3%。大量的資金轉移,造成了中國資金的淨流出。這個統計僅僅是2011年這一年,之後的幾年資金的流出應大過於2011年的2.8萬億元之譜。
   
   中國富人源源不斷地攜巨額資金到美國購買房子。據全美房地產經紀人協會7月8日發布的最新報告顯示,在2013年4月至2014年3月一年間,中國富人在美購房總額達220億美元(約合1,350億元人民幣),相比前一年的123億美元(約合755億元人民幣),同比飆升近80%,占海外投資者在美購房總額的24%左右。
   
   如今在美國的50個州,中國人已在44個州躋身當地外國投資客的前5名,在紐約、夏威夷排第二,在加利福尼亞排第三。
   
   過去大陸買家海外購屋的目的,是為了移民或自住,但現在改以投資為主,主要原因就是大陸房地產價格過高,投機炒作的風險高而獲利低,因此不如轉戰海外市場。
   
   大陸買家現在有2大海外購屋趨勢,包括越買越遠,從東南亞轉進歐美國家,近期大陸買家就首次超越俄羅斯買家,成為紐約曼哈頓公寓的最大買主。另外,微博、微信等社交網站也讓大陸買家更便於購買海外房產,就算未親眼看屋,也可透過社交網站瞭解資訊。預計,未來10年內,大陸買家購買海外房產的速度,將以每年20%以上速度成長。
   
   鉅额资金转移的原因之一是M2發行量太大
   
   一擲千金的“土豪”氣質是中國炒房客的一大特點,製造“土豪”的原因有很多,一個理由是人民幣的超發。2008年末,中國廣義貨幣供應量M2餘額為47.52萬億元,目前M2已經達到了120萬億,在不到6年的時間裏,增長了153%。無獨有偶,據一項調查資料顯示,到2012年,中國年收入25萬、總資產在250萬以上的家庭,占人口的23%。
   
   中二國“土豪” 們在美國買房產猶如買大白菜,總覺得比中國房價便宜。
   
   貨幣投放量的巨額增長、中國富裕階層人數的暴增、國家反腐政策越來越嚴,導致時下的中國,存在海外投資需求和移民條件的人越來越多,把資產配置向全球分散的意識也越來越強。
   
   眼前我們看到的是中國房地產近於破產,而富有的中國人帶著財富轉移到海外,移民和投資到海。何時這些來自中國的資金何時有機會再轉移回中國,投資到中國,這要取決於中國的政治和經濟局勢的變化和改善及世界格局的變化了。
   
   房地產是經濟的基礎和龍頭經濟之一,在中共專制獨裁體制下,發展房地産事業不是為居民服務,相反,其首先是為中共政權,尤其是為地方政府的財政收入服務,房地產的大部分利潤被中共政府收括,這就必然產生腐敗貪污,也必然使房地產泡沫化,最終破産。
   
   發展經濟一定要有制度的約束和配合,要有政治清明、司法獨立、保護私有財產和嚴格財政收支等制度的配合,發展經濟的目的是為了全中國民眾的利益,不是為中共一黨私利。發展經濟要藏富於民,要使多數民眾受益,要達到均富目標,不是讓一部分人先富起來。
   
   只有改变中国的经济现状和政治现状,流出去的资金才有可能再流回中国。
   
   要達到上目標,中國一定要實行政治改革,推行憲政,保護人權,改变发展经济是为了维持中共政权,为了中共官员谋利的现状。只有在這個基礎上,外移的資金才有可能轉回投資中國。
   
   
   中国事务http://www.chinaaffairs.org转载
(2014/08/21 发表)
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