百家争鸣
生存与超越
[主页]->[百家争鸣]->[生存与超越]->[[zt]一线城市高房价掠夺居民203年的储蓄(201310)]
生存与超越
·[zt]温家宝赴温州能解决中国经济泡沫吗?(2011/10)
·[zt]中国和美国的债务关系(201111)
·[zt]市场的逻辑与政制的张力(201111)
·[zt]冰冷的经济真相(2012/01)
·[zt]为什么我们担心中国经济完了(201202)
·[zt]中国粗放世界工厂模式已入绝境(2012/02)
·[zt]中国经济面临着的五个致命的深层危险(2012/04)
·[zt]卢麒元:伤于财政,毁于金融(节选)
·[ZT]中国式的特里芬两难,2013—2014崩溃从人民币开始(201304)
·[zt]热钱涌入、产能过剩交迫下的经济忧虑 (201305)
·[zt]房地产泡沫何时破裂
·[zt]中国金融危机就在月底(201306)
·[zt]温州炒房团弃房跑路 有夫妻团员半夜跳楼自杀(201309)
·[zt]一线城市高房价掠夺居民203年的储蓄(201310)
·[zt]房地产泡沫必破灭 同时引爆金融危机(201310)
·从日本东南亚和美国的金融危机所想到的(201401)
·2014年中国经济的潜在风险(201401)
·围绕人民币升值的“暗算”(201402)
·[zt]警惕全民套利年代的新兴市场风险(节选)201402
·[zt]中美金融博弈内幕揭秘 (简化普及版)
·[zt]解读奥巴马治下的美国经济(201403)
·[zt]中国经济必须冲出三重断裂带(201404)
·[zt]中国经济面临历史巨变 (201406)
·[zt]金融不良资产未被处理则股市楼市不见底(201408)
·中国股市火爆的隐患(2014 09)
·[zt]中国经济增速渐进下移(2014 09)
·[zt]宗庆后在2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会的演讲(2014 09)
·[zt]房地产叠加民间高利贷崩盘 邯郸向何处去(2014 09)
·[zt]鄂尔多斯经济崩溃后出现以物易物市场(2014 11)
·中国股市暴涨之后的思考(2014 12)
·2015年中国宏观经济前瞻 (201412)
·[zt]习近平、李克强赌上股市(2015 05)
·[zt]人民币财富难逃残酷洗牌:从“金融杀”到“美元杀”(201506)
·[zt]中国有一个更大的超级大泡泡(2015 07)
·[zt]股灾拉开中美金融大决战序幕(2015 07)
·[zt]正在被抛弃的中国制造—参加德国汉诺威工业展感言(2015 08)
·[zt]金融海啸的风眼-人民币汇率保卫战 (2015 09)
·[zt]中国楼市最后逼疯:套贷者给刚需者套上“终极绞索”(2016 02)
·[zt]中国经济奇迹大结局:空中解体 (2016 03)
·[zt]必须扼制超级地租(2016 05)
·[zt]资本外流最糟糕的时代真的过去了吗?(2016 05)
·[zt]看看香港 发生在身边的楼市崩盘(2016 06)
·[zt]“疯狂地王”正摧毁中国防范金融危机的最后努力(2016 06)
·[zt]“L型”守得住吗?——中国经济面临的最大风险 (2016 08)
·[zt]中国经济是怎么被玩垮的?(2016 08)
·[zt]中国上半年外资撤离触目惊心(2016 08)
·[zt]迫在眉睫,“风暴眼”临近!(2016 09)
·[zt]东北经济为什么不行(2016 08)
·[zt]别再忽悠大学生去创业了(2016 08)
·[zt]四面楚歌:中国实体经济到了最危险的时候!(2016 08)
·[zt]有了房,却越来越不安,我想要逃离“天堂”(2016 09)
·[zt]三星王朝威权下的辉煌与昏聩(2016 09)
·[zt]中国制造的尴尬境遇纯属咎由自取(2016 09)
·[zt]一文读懂中国二线城市的经济真相(2016 09)
·[zt]去年股市危机中 有官员趁机发国难财(2016 10)
·[zt]房地产调控潮背后看不见的博弈!(2016 10)
·[zt]房地产国家牛市的八大风险(2016 10)
·[zt]“去库存”变形记:揭中国房地产疯狂内幕(2016 10)
·[zt]解决房价问题的关键在于调整住房制度(2016 10)
·[zt]走出房地產困局(201610)
·[zt]中国经济下滑是因为中央经济政策失误(2016 11)
·[zt]一个海归工程师眼中的中国制造“七宗罪” (201611)
·[zt]特朗普中国启示录:地产危局和精英的傲慢会毁了改革(201611)
·[zt]始于2012年的金融过度自由化,正面监全面高压监管(2016 12)
·[zt]风雨飘摇的2017(2016 12)
·[zt]刘煜辉:找回人民币丢失的“锚”(2017 02)
杂篇
·永别了,超验的、形而上学的哲学!(2002)
·对和谐与公正的思考(2005)
·对制度演进与多元化的思考(2005)
·涵盖价值理念与制度形式的民主(2005)
·信息技术的冲击与困境(2005)
·面对人类困境的反思(2005)
·道德的祛魅与重建——对道德的思考(2005)
·追求精神超越的途径——对宗教与信仰的思考(2005)
·对知识产权的思考——合理性、争论与重新审视(2005)
·当代中国教育机制弊端的成因与后果(2005)
·从“背唐诗”到“教育理念反思”(2005)
·对佛教在中国异化的思考(2005)
·先秦思想的源流与发展之我见(2006)
·《推背图》中与当代相关的几个卦象之解读
·对于新农村运动的思考——寄友人的一封信(2006)
·《天下无贼》中隐含的话语转换体系(2005)
·民主还是民粹?--从超级女声说开去(2007)
·如何看待叛逆的表演?--对芙蓉姐姐和木子美现象的思考(2007)
·关于中国中长期外交战略思考(2007)
·致海外华人的一封信——我们是谁?我们应该怎么办?(2007)
·“考验来临”时代的抉择——2008年年终寄语(2008/11)
·[zt]中美两个父亲给子女的信(2010/12)
·[zt]你可能不认识的孔子(2011/01)
·[zt]关于电影《2012》的一篇评论(2011/07)
·[zt]威权统治之下长不大的新加坡(2015 04)
·[zt]权贵逻辑和美元逻辑为何将导致中美大对决(2016 09)
历史
·中国历史的转折--关于传统中国社会衰落的“另类”观点(2002)
·对历史的再认识(二)(2002)
[列出本栏目所有内容]
欢迎在此做广告
[zt]一线城市高房价掠夺居民203年的储蓄(201310)

   一线城市高房价掠夺居民203年的储蓄

   2013年10月12日 第一财经日报

     鲁桂华

     据中原地产研究中心的统计,在刚刚结束的国庆7天长假期间,全国主要54个城市新建住宅销售较2012年国庆期间增加6.2%。根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的数据,近期北京市“房地产市场出现量价齐升的苗头……房地产业的企业家信心指数提升至123.2,为2010年以来的新高”。

     房价屡调屡涨,不仅引发持币待购者的焦虑情绪,甚至引发了我这个有房户的焦虑:房价到底为什么这么高?高房价到底意味着什么?高房价可能给我们带来什么样的后果?

     我们不妨先来分析几组数据:

     2007年至2013年中期,招商、保利、万科和金地四大房企,净利润占销售收入的比例在12.59%至19.93%之间,这就意味着房价中只有不到20%的部分是房企的净利润,并且近年来呈现出下降的趋势。

     仅2012年,房企净利润占房价的比例为13.05%。为了讨论的便利,我们不妨假设招、保、万、金的2012年的销售净利润率13.05%足以代表整个房地产行业的一般情况,同时假设房价中除地价、税费、利息支出和房企的净利润之外的部分,即为材料供应商等上游的收入、工人的薪酬收入等。

     根据这些数据,我们即得到图表2,即房价中61.33%被政府以地价、税费的方式拿走了,13.03%被银行以利息的方式拿走了,两者合计74.36%,即政府和银行拿走了房价中的近3/4。余下的1/4中,房企的净收入13.05%、上游和工人的收入等占12.59%,即房企、工人和上游的收入,各占房价的1/8左右。

     对于这种算法,有人提出批评,比如广东省房协理事赵卓文先生指出,“土地出让金不应算为当年成本”,而是随着开发进度,逐年转化为房产的成本的。因此,赵先生认为,正因为只有一部分土地出让金进入房产成本,所以上述算法高估了房价中政府拿走的份额。

     这种看法不尽正确,如图表3所示,我们不妨假设某房企每年支付的土地出让金或拿地支出为100元。比如2008年,其拿地支出为100元,其中有60%在第一年开发,因而有60元在2008年进入房产成本,余下的40%在第二年开发,即2009年有40元进入房产成本。2009年100元的拿地支出中有60元和40元分别进入2009年和2010年的房产成本。因此2009年进入房产成本的拿地支出为100元,等于2009年的拿地支出。

     自2009年之后的每一年均是如此,为什么?因为虽然当年拿地支出有一部分进入未来的房产成本,但上年的拿地支出也会进入当年的房产成本,当这两种近似相等时,每年的拿地支出与每年进入房产成本的土地出让金会大致相等。因此我们在图表2中的算法,误差不会太大。

     既然房价构成的估计没有太大误差,我们就可以较高的准确性推断,每1元的房价中,政府和银行拿走3/4,其中政府拿走61.33%!地方政府是高房价最大的受益者!

     通过高房价这一手段变相征高税收,对我国经济的可持续有何影响?我们不妨从两个方面来思考这一问题:

   

     第一,根据我们的测算 ,一套一百平方米的公寓,在一线城市,大约需要一个普通居民203年的储蓄,在二线城市,大约需要一个普通居民101年的储蓄,在三线城市,大约需要一个普通居民65年的储蓄。高房价的本质,相当于地方政府变相地通过税收,把居民未来一生甚至几生的储蓄挪到了现在,花掉了。对居民而言,下半生或下几生的消费能力将趋于萎缩!

     第二,地方政府把这些钱用在了什么地方?如果用于进行生产性投资或扩充资本存量,产能持续扩大和百姓有支付能力的需求相对萎缩,将会导致严重的产能过剩!而要解决产能过剩,只有再依靠投资,而投资又依靠地方政府的财政收入,而地方政府的财政收入又依靠进一步上涨的房价。这样一种模式,焉能持续?如果这些钱被低效率的使用,比如用于三公消费,用于把刚修好不久的马路扒拉掉重修,那么情况就更严重了,这就意味着宝贵的国民储蓄的浪费!

     竭泽而渔式的高房价,可以休矣!

     (作者为中央财经大学教授)

(2013/10/12 发表)

blog comments powered by Disqus

©Boxun News Network All Rights Reserved.
所有栏目和文章由作者或专栏管理员整理制作,均不代表博讯立场