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[zt]一线城市高房价掠夺居民203年的储蓄(201310)

   一线城市高房价掠夺居民203年的储蓄

   2013年10月12日 第一财经日报

     鲁桂华

     据中原地产研究中心的统计,在刚刚结束的国庆7天长假期间,全国主要54个城市新建住宅销售较2012年国庆期间增加6.2%。根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的数据,近期北京市“房地产市场出现量价齐升的苗头……房地产业的企业家信心指数提升至123.2,为2010年以来的新高”。

     房价屡调屡涨,不仅引发持币待购者的焦虑情绪,甚至引发了我这个有房户的焦虑:房价到底为什么这么高?高房价到底意味着什么?高房价可能给我们带来什么样的后果?

     我们不妨先来分析几组数据:

     2007年至2013年中期,招商、保利、万科和金地四大房企,净利润占销售收入的比例在12.59%至19.93%之间,这就意味着房价中只有不到20%的部分是房企的净利润,并且近年来呈现出下降的趋势。

     仅2012年,房企净利润占房价的比例为13.05%。为了讨论的便利,我们不妨假设招、保、万、金的2012年的销售净利润率13.05%足以代表整个房地产行业的一般情况,同时假设房价中除地价、税费、利息支出和房企的净利润之外的部分,即为材料供应商等上游的收入、工人的薪酬收入等。

     根据这些数据,我们即得到图表2,即房价中61.33%被政府以地价、税费的方式拿走了,13.03%被银行以利息的方式拿走了,两者合计74.36%,即政府和银行拿走了房价中的近3/4。余下的1/4中,房企的净收入13.05%、上游和工人的收入等占12.59%,即房企、工人和上游的收入,各占房价的1/8左右。

     对于这种算法,有人提出批评,比如广东省房协理事赵卓文先生指出,“土地出让金不应算为当年成本”,而是随着开发进度,逐年转化为房产的成本的。因此,赵先生认为,正因为只有一部分土地出让金进入房产成本,所以上述算法高估了房价中政府拿走的份额。

     这种看法不尽正确,如图表3所示,我们不妨假设某房企每年支付的土地出让金或拿地支出为100元。比如2008年,其拿地支出为100元,其中有60%在第一年开发,因而有60元在2008年进入房产成本,余下的40%在第二年开发,即2009年有40元进入房产成本。2009年100元的拿地支出中有60元和40元分别进入2009年和2010年的房产成本。因此2009年进入房产成本的拿地支出为100元,等于2009年的拿地支出。

     自2009年之后的每一年均是如此,为什么?因为虽然当年拿地支出有一部分进入未来的房产成本,但上年的拿地支出也会进入当年的房产成本,当这两种近似相等时,每年的拿地支出与每年进入房产成本的土地出让金会大致相等。因此我们在图表2中的算法,误差不会太大。

     既然房价构成的估计没有太大误差,我们就可以较高的准确性推断,每1元的房价中,政府和银行拿走3/4,其中政府拿走61.33%!地方政府是高房价最大的受益者!

     通过高房价这一手段变相征高税收,对我国经济的可持续有何影响?我们不妨从两个方面来思考这一问题:

   

     第一,根据我们的测算 ,一套一百平方米的公寓,在一线城市,大约需要一个普通居民203年的储蓄,在二线城市,大约需要一个普通居民101年的储蓄,在三线城市,大约需要一个普通居民65年的储蓄。高房价的本质,相当于地方政府变相地通过税收,把居民未来一生甚至几生的储蓄挪到了现在,花掉了。对居民而言,下半生或下几生的消费能力将趋于萎缩!

     第二,地方政府把这些钱用在了什么地方?如果用于进行生产性投资或扩充资本存量,产能持续扩大和百姓有支付能力的需求相对萎缩,将会导致严重的产能过剩!而要解决产能过剩,只有再依靠投资,而投资又依靠地方政府的财政收入,而地方政府的财政收入又依靠进一步上涨的房价。这样一种模式,焉能持续?如果这些钱被低效率的使用,比如用于三公消费,用于把刚修好不久的马路扒拉掉重修,那么情况就更严重了,这就意味着宝贵的国民储蓄的浪费!

     竭泽而渔式的高房价,可以休矣!

     (作者为中央财经大学教授)

(2013/10/12 发表)

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