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[zt]房地产泡沫何时破裂

   房地产泡沫何时破裂

   周彦武

    房价不停上涨的原因就是国家投资和信贷资金源源不断地被乾坤大挪移为个人存款放在银行里,也就是货币超发,这实际上是对无力投资固定资产的工薪阶层的赤裸裸地洗劫。   房地产多头似乎有用不完的资金,看起来房地产泡沫岂不是不可能崩溃?当然不会。房价持续上涨,导致房地产这个击鼓传炸弹的恐怖游戏玩家越来越少了,门槛越来越高了。这些玩的起的公务员和富豪也感觉到了房地产这支股票的估值越来越高了。他们仍然是坚定的多头,但是相比5年前的廉价筹码,这些人也开始分散风险投资,投资海外房地产市场,货币超发依然推动房价高升,不过这次是海外的房地产市场,是纽约、硅谷、迈阿密、悉尼、温哥华、蒙特利尔、墨尔本、香港、新加坡、柏林、赫尔辛基的房价上涨了,中国终于可以输出通胀了。这就好比新股上市了,这支新股的名字就叫海外房地产,其估值低,回报高,不是现金回报,而是优秀的教育、清新的空气、洁净的水源、安全的食品、公平的法律、自由地飞翔。   击鼓传炸弹的恐怖游戏玩家越来越少了,虽然剩下的玩家资金充裕,但是整体资金面已经不如以前,并且海外房地产这支优秀的新股开始分流部分资金,2012年中国人海外购房预计150亿美元左右,预计2013年可以达到400亿美元,随着国内房价的进一步上涨,还有有更多地资金分流。2015年就会达到800亿美元左右。   房地产崩溃的时间应该在2015年上半年,因为2010年众多房地产企业发行了5年期美元债券,中国银行(601988,股吧)的贷款到期你完全不必考虑还款,可以展期,一展再展,地方政府债展期可能多达5-10次。但是美元债可不好展期,虽然只有大约80亿美元债券到期,但各方合力,足以击倒这个貌似强大的房地产市场。   开发商自然不会降价,多年来的经验告诉它们,捂盘嘛,迟早会赚回来的。不过这次有美元债的开发商可得降价了。那些持股多年也就是持有数十套房子多年的富豪们,早已赚了数倍甚至数十倍,当它们想海外移民抛掉部分房产时,发现挂牌半年也无人问津,只能降价,滚雪球效应就开始了,二手房大幅度降价,然而能够接盘的人手里都是10套以上房产,也正想着抛呢 ,指望穷的叮当响的我辈工薪阶层接盘,根本不可能,降价一半我也接不了,降95%,偶就出手咯。   地产末日来临,二手房价格暴跌,却无人接盘,新房位置不如二手房,价格却比二手房高的多,也无人问津。由于地产已经彻底绑架中国经济,地产末日来临,中国经济的末日也就来临。2012年中国全年固定资产投资364835亿人民币,其中房地产(000736,股吧)投资为71804亿人民币,占大约19.7%。2012年社会消费品零售总额达207167亿元,其中房地产占64456亿人民币,占大约31.1%。2012年我国财政收入117210亿元,其中来自土地出让的收入是28517亿元,占24%。土地出让收入主要是流入地方政府的口袋,2012年地方政府财政收入大约6.1万亿,其中来自土地出让的比例是46.8%。以北京市政府为例,2013年全年公共财政预算收入为3613亿,而北京2013年1-2月的土地出让收入就已经达476亿元。预计全年北京市政府的财政收入至少有60%来自土地出让,甚至可能达70%。2012年年末,主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元,全年增加1.35万亿。房地产业占金融贷款的比例大约为19.2%。房地产的关联度有多高,其上游包括钢铁、水泥、建材、家电、装修、家具。钢铁、水泥、建材又会关联煤炭和电力。可以说中国GDP最少有30%来自房地产直接和间接贡献,大约占1/3。   地产项目停工,工地上4000万农民工拿不到工钱就被包工头抛弃,足以制造社会动乱,社会动乱会激发人们海外移民潮和房产抛售潮。地方政府挂牌出让的土地无人问津,地方政府财政收入锐减,灰色收入也锐减咯,地方政府平台债危机也开始爆发,很多2012年该到期的平台债都展期到2015或2016咯,没法再展期啦,银行开始为地方政府平台债发愁了,而且银行给开发商的贷款也要变成坏帐咯,王X,潘XX们此时早就移民海外,在夏威夷海滩美女如云地晒日光浴咯。银行的不良贷款率暴升到30%,挤兑潮就出现了。企业方面,中国大部分企业的资产负债率奇高无比,上市公司资产负债率平均大约46%,但考虑到中国企业假账成风,资产负债率最低也有60%,未上市的企业资产负债率更高,有人统计为140-160%。企业的核心资产房屋和建筑物以及土地使用权会随着房地产泡沫的破裂而大幅度贬值,90%以上的企业会破产,而房地产企业会全部破产。   政府此时仍然能够挽救经济,很简单,加印钞票,收购这些抛售的房子或土地。不过加印的幅度可能超过50万亿,会导致极度通货膨胀。

(2013/06/23 发表)

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