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开发商的夜壶论和卖乖实践

   中国知名房地产开发商说,他们是政府的夜壶,“撒尿要把夜壶提出 来,撒完尿再把夜壶塞回去。”这个十分不雅但八分贴切的说法,固然反映了在政府调控的压力下,新一代中国资产阶级人士的愤懑,但从全社会的角度看,这些说 法和这些中共权贵羽翼之下的新宠资本家和红顶商人,还是不免有几分过多的矫情。严格的讲,他们是得了便宜还在卖乖,得了好处还在诉苦,是真正的拿起筷子吃 肉、放下筷子骂娘的人。他们不但说娘给的肉不够多,而且还忘了这肉是从什么人身上割下来的。

   开发商的“夜壶论”和卖乖

   当前中国的房地产业,萧条正在蔓延。北京去年有473家房 企注销,武汉去年前10个月就有200家房地产开发企业关门。武汉剩下的房企,只有一半开工,另一半无所事事。在开发商看来,中国经济在“改革开放”阶段 时,房地产开发商是拉动经济增长的“主要推动力”,而如今经济发展起来了,开发商则变成了被打压的对象。

   这些开发商也承认,房价增长的主要 原因是垄断性的土地供给制度,而中央政府宽松的货币政策和低利率,也是房价的推手。但中国的新圈地运动,不仅没有美国当年西部开发时的公平,也完全没有法律制度的保障,所以才产生了那么多的被拆迁户和上访无门的上访者。在新圈地运动中为虎作伥并大发其财的,正是这些与既得利益集团有千丝万缕联系的房地产开发商。所以,当这些开发商也大呼冤枉、大喊不公,而根本没有谈及自己的原罪和责任时,海外华人社会会觉得滑稽而可笑,而被套在房地产泡沫中的中国民众,应该只能苦笑了。

   中国开发商的平均土地成本,据说占30%左右,成本的地域差异也很大。在二、三线城市,土地成本可能只有两、三成;而在一线城市,土地成本可能高达房价的四、五成。相比于美国不到一成的地价,中国人在土地上付出的代价,也真是太大了。

   头脑清醒的人们,指出开发商赚脑满肠肥,高唱“夜壶论”是哗众取宠、占了便宜还卖乖。但开发商中自己白手起家的少部分人,应该意识到当局卸磨杀驴的属性。在 北京严密监控的清单上,异议人士、佛法修炼者、上访者、独立知识分子之外,现在居然还要加上农民工和心怀不满的房产主。有房产的人因为财产大幅缩水而不 满,也不满开发商大幅降价,所以他们也是“潜在的不安定因素”。古时中国有“八公山下、草木皆兵”,当代中国则似乎红墙内外、人人皆敌。这该怎么办呢?美国最近有个解决母鸡“住房危机”的故事,可以作为处理社会矛盾的借鉴。

   美国母鸡的“住房面积”

   美国蛋农联合会 (United Egg Producers)是个全美养鸡农民的联合组织,其组织囊括了美国大约95%的生蛋母鸡。美国平均每人每年要吃掉240个鸡蛋,一盒鸡蛋一打12个,就 是每人每年吃掉20盒。按每盒两美元计算,每人每年在鸡蛋上的花费是40美元,全美是120亿美元,所以这鸡蛋问题也不是小事。彭博《商业周刊》的记者阿 兰.泽加(Alan Bjerga)描述了蛋农联合会和动物保护主义团体的有趣故事。

   养鸡下蛋嘛,农夫会把鸡关在笼子里喂养,然后让它们下蛋。至于笼子多大、每个笼子里圈多少只鸡,那当然是越多越好,因为成本会越低。但美国人道协会(HumaneSociety)不干,他们是一个专门致力于人道对待动物的团体,势力很大,有1100万会员。人道协会在过去20年间花了1000万美元,一直在各州推动立法,要求善待农场圈养的鸡鸭猪牛之类的家 禽和家畜。2008年加州就通过法令,蛋农必须在养鸡场内增加母鸡的活动空间。两个团体之间的激烈对峙,可想而知。

   解决矛盾的新思路,就在这时浮现。蛋农联合会的一个资深副总裁叫查德.格里高利(Chad Gregory),他冒着失去工作的风险,偷偷会见了他们的克星和对手、美国人道协会的总执行长维恩.帕赛尔(Wayne Pacelle),因为格里高利不想在今后20年继续两个团体之间的对抗。

   两人的密谈持续了5个小时,最终达成的结果是,人道协会不再推动各州立法、限制蛋农;蛋农联合会则保证推动一个联邦立法,设立全美范围内蛋农必须遵循的准则。今后15年内,蛋农要将美国母鸡的“住房面积”扩大一倍,达 到每只母鸡拥有约144平方英吋的笼子空间。144平方英吋是什么概念呢,就是一英尺见方。美国人的平均住房面积,大约是600平方英尺,美国鸡的平均居住面积,将会是人的六百分之一。以后美国超市卖的鸡蛋,是在大笼子还是小笼子里养的鸡下的,会有明确的标记。

   对中国房地产问题的启迪

   美国母鸡“住房问题”的改善,应该归功于这两个领袖人物之间的交锋、谈判和妥协。这个故事对中国房地产问题的启迪,是利益冲突的双方,要有各自明确的目标和立场,要有各自的实力和势力,并有解决问题的诚心和决心。

   用个不太贴切的比喻,如果说“蛋农联合会”象征着中国的各级政府和房地产开发商,鸡笼鸡舍象征着中国的房子的话,“人道协会”则代表着渴望住房权利的全体中 国民众。中国的“蛋农联合会”和“人道协会”可以坐下来、达成一个双赢的协议吗?这恐怕不太容易。中国“蛋农联合会”势力太大,可以强拆别人的鸡笼,中国 “人道协会”则根本就不存在,连成立都不可能,那讨价还价的实力和本钱都没有,想增加自己的居住空间,恐怕难上加难。

   中国房地产问题的实质,其实就在这里。◇

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   本文转自265期【新纪元周刊】“商管智慧”栏目http://mag.epochtimes.com/gb/267/10513.htm

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(2012/03/12 发表)

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