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中国房产降价多少才算合理

   中国房产降价多少才算合理

   中国房产降价多少才算合理?与世界其他国家做横向对比,同时考虑人口密度、收入等因素,才能获得有意义的数据。图为法国巴黎郊区La Courneuve的高层公寓群。

   中国的房地产市场,最近成为研究中国问题的海内外人士关注的焦点。但准确的说,“中国房地产”这个名词本身就颇有几分荒谬。中土根本不存在“房地产”,因为没有土地的拥有权亦即产权,哪来的“房地产”呢?在大陆可以谈及的,充其量只有房产或房产的使用权,如此而已。外国人所称“Real Estate”(房地产),指的都是土地。土地之上的房子,是土地的附加或只是“Improvements”而已,亦即在土地之上的建筑改进。

   房子与土地和朝廷与国家

   地上的房子和人间的朝代一样,都是来来去去、去去来来的;房 子可以推倒重建,朝代可以更新换代,房子没了地还在,朝廷没了国还在。想想我们今晚睡觉的这栋房子下面的土地,以前有多少达官贵人、平头百姓、英雄好汉、 高低贵贱都曾在其上往来行走、盘桓栖居、入土下葬呢?美国电视上常有广告卖金属探测器,有点像探雷器,人们可以买来在自家院里扫一扫,很轻松的,没有排雷兵那种危险。广告说有人在院子的地下发现了古老金币、金戒指等等,不一而足。那天突发奇想,要在咱家三分之二英亩(约4市亩)的地上也扫那么一扫,没准儿会发现美国内战时士兵的短剑、“乱世佳人”里郝思嘉的戒指、或印地安人的箭头之类的,也未可知。

   话说回来,有些人还就是弄不清房子和土地、朝代和国家、政权和社稷、共党和中国之间的区分,加上红朝豢养的五毛们的乱搅浑水,弄得当今社会黑白不分、是非不明。想正本清源、名正言顺,人们该使用的名词不是“中国房地产”,而应当是“中国房产”或“中国地上建筑改进使用权”,这样才合情合理。

   中国房地产价格的基础

   近日与朋友闲聊论及中国房市的未来,买进和抄底的机会什么时候到来。跟他们开玩笑说,中国百姓目前最应该做的,连看房、观望都不是,而是集体罢买,毅然不买 房以迫使政府让步。等既得利益集团资金流动出现困难,还贷压力高得难以承受,他们也许会放弃既定政策,说不定会同意将土地产权跟房子一起卖给民众。本来这些土地的拥有权就是国人的,要回原本属于自己的土地,既理直气壮,也合乎天理。那时谈论中国房地产的真正价格,才有合理和合法性的基础。

   当然,对亟需住房和不满通胀侵蚀收入的人,要他们不买房恐怕很难做到。而另一个随之而来的问题就是,如果目前的房价过高,高得不合理,那中国的房产降价多少才算合理呢?这倒是一个很有趣、很现实的问题。第四季中国房产价格环比下跌的趋势越来越明显,一般降幅在二成左右,部分楼盘超过三成,四、五成的也不罕 见。但即使如此,离住房的合理价位,好像还有距离。

   塞尔维亚软件工程师马顿‧亚当莫唯奇(Mladen Adamovic)创立了一个叫“Numbeo”的网站,据说是世界各国生活成本最详尽的数据库。根据他的数据,全球350个城市中房价与收入之比最低的 40个城市,美国占了31个,其房价/收入的比率在1.2至3.2之间,亦即人们以1.2到3.2倍于年薪的价格,就可以买到中间价位的住房。而全球住房 最难、房价/收入比最高的7个城市,中国占了2个(上海和深圳),北京和广州都在20名之内。比上海还困难的城市都不在发达国家,他们是巴基斯坦的伊斯兰堡、突尼斯的突尼斯市、埃塞俄比亚的亚迪斯亚贝巴和阿尔及利亚的Tizi Ouzou。这些房价最贵的城市,房价/收入比在23至53之间,亦即人们必须以23到53倍于年薪的钱,才能买到中间价位的住房。

   房地产价格该降多少

   依笔者在世界各国包括北美、南美、欧洲和亚洲的日本、台湾等地游历的经验,美国房价相对于收入无疑是全世界最低的,拿中国跟美国比显然不太现实。但拿中国跟日本和台湾相比,应该不算太离谱,因为台湾和日本的人口密度都远高于中国大陆。用亚当莫唯奇的数据也行,全球350个城市的平均值是9.9,亦即世界人民平均需要花10年的收入,才能买下一栋中间价位的住房。

   中国房价在一线到二线、三线城市间差距很大,这也很正常。北京房价即使降一半,五环内也要2万,一套50平米的住房要100万。大陆工资即使是北京的白领,一个月有7、8千的收入,购买一套50平米的住房也超过世界平均负担。所以,在降价一半之前或对普通民众来说,要花费20到30年的收入才有可能买下或“租”下这套住房。

   鄂尔多斯康巴什作为大陆房地产泡沫的样板,楼市从去年的均价1万元暴跌到目前的3千,降了7成,50平米的住房15万,这倒是不错。可惜没有人会去“鬼城”居住,“鬼城”的房子挪到北京,也许有吸引力。

   对大陆民众来说,房价为年薪的5至10倍,应该是可以接受的。大陆目前的年薪平均在2、3万上下,50平米的房子不超过30万,每平米3千到6千,才算比较合理。从目前中国房市的泡沫价格看,降幅真的需要达到70%才行。当然,要赶超美国、达到美国人的住房水平,要降90%才有可能。即使那样,房子面积还只有美国的五分之一。

   中国房产如果降到这个水平,可能算合理,对众生也有利,但能实现吗?官方通讯社说,房地产调控不能有丝毫的动摇或半途而废,必须让房价回到让社会公众满意的“政治水平”。显然, 房价在中国不是经济问题,而是政治问题。中国政府卖地收入20年间涨了6千倍,地方财政增长20多倍,他们也许愿意看到房价受控制的降低以安抚民心,银行 也说降一半能挺得住,但超过一半呢?那就难说了。◇

   

   

   

   

   

   

   

   本文转自252期【新纪元周刊】“商管智慧”栏目http://mag.epochtimes.com/gb/254/10145.htm

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(2011/12/05 发表)

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