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张 洞 生:为什么必须要征收物业税而中共却不收?

为什么必须要征收物业税(房地产税)(去年旧文)?
   Author: 张 洞 生 07月 18, 2010 • 3:46 下午
   【前言】。此文去年在往网上发表,受到许多网友的认可和转载。现在中共又在调控房价,忽悠老百姓,以保护权贵富豪们的既得利益。现在发表时,在文章后面附加一节《为什么中共始终不征收房地产税?》
   "不按土地和物质的价格征收物业税是社会最大的不公平…" ----张洞生
   最近,由于政府的调控,房地产泡沫又成为热门的话题。2010.4.8日,牛刀先生解释说:『最近国家电网利用智能网络,在全国660个城市查出一个数据,总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说,中国有这么多房子空在那儿没人居住,这些房子在炒家手上,既不出租也不自用只为等着涨价,造成社会资源的极大浪费,也给银行带来了极大的风险。』 [1] 另一地产界名人任志强则认为,按综合空置率计算,中国住房的空置率大概不到4%,空置率高只是假象。

   第一;首先谈 谈牛刀先生的数据的可靠性问题。我认为刀先生的数据是基本可信的。像任志强之流的房地产大鳄和炒房暴发户们否定这数据是不言而喻的,在任何情况下,他们都 只会说楼房供不应求。因为房地产泡沫除了靠国有银行的贷款之外,就靠官员、啃骨头精英和任志强们的炒作和欺骗了。国务院的有关部委的高官当然只能装聋作 哑。这些人都被连在靠高房价大发横财的同一条利益链上。我想,牛刀先生是没有与政府高官和强大的既得利益集团作对的理由和胆量的,他故意夸大空置房数据的 动机几乎是没有的。他以住宅电表读数连续6个月为零的统计方法作为根据是可行的。至于统计中的错误和误差在通常情况下也不会超过3%,其它的误差可能主要出于城市郊区的农村空房是否包括在统计的数据内,如统计中不包括城市郊区的农村空房,牛刀先生的统计数据就大致不差,如果牛刀先生的数据包括了城市郊区的农村空房,误差可能大一些。再考虑到这种统计方法对空房只会漏计,很难重复增多,而且电表读数少于6个月为零住房还有可能有空房。因此,估计总误差可能达到10%左右,不影响大局。现在假设牛刀先这一组数据属实,或者大致不差。那么,从这一组数据中可以看出那些问题和结论呢?
    作为佐证,请看文后“参考文献[4[”中的另一资料说,『即2011年,中国城镇住房面积将达到256亿平米。届时,我们按照6亿人在城市居住计算,每人可使用的面积将达到42平米。』[2]
   第二;现有的城市空房就够今后25年城市扩大化的用途。全国城市中的6540万套空置房子,其中大多数可能是较大的房子和豪华公寓。如果平均每套房子可住4人,那么,6540万套空房子可住2.6亿人口。如果今后中国经济仍然能够保持高速正常的发展,每年全国城市约可增加1500万人口。[4] 也就是说,现有的城市空房就够今后17年城市扩大化的用途。也说明现在巨大的房地产泡沫,即使从现在起不再造房,也不可能靠需求而慢慢地消肿,何况2020年之后,中国人口的高峰期已过,人口呈下降的趋势呢。这也说明如果今后仍然不改变现有的经济发展模式,靠房地产作为GDP的主要产业(有资料说过去房地产业达到GDP的60%~70%)是非常危险的。但是,如果真如某些资料所说,中国过去30年所建造的楼房都只有30年寿命的话,每年约有750~800万套垮掉而需要新建补充。可见,靠房子的次质量和短寿命反倒可以维持房地产业的繁荣和缩小房地产泡沫的。这就是阔少爷小姐的折腾逻辑—旧的不去,新的不来。但其后果当然是加速“贫富对立”和“中产阶级贫困化”。
   第三;现在全国的房屋空置率估计约为40%。如果城市现已有6540万套空房,一般空房多为较豪华的住宅,设每套房可住4人,则可在今后容纳2.7亿新人口。现在全国城市人口是6.6亿,则2.7/6.6 = 0.4。说明现在全国的房屋空置率为40%。这与牛刀先生上面的结论是一致的。许多统计表明上海、北京的空房律就达到了40%,也说明牛刀先生得出的数据和结论是经得起计算和实际的检验的。由此可估计出现有的住房套数约为16350套。平均每套住4人,则城市人口约为6.5亿,与现有城市人口相符。
   第四;现有城市住房面积估计 » 250亿平方米。如果城市现已有6540万套空房,平均每套房子按130平方米估算,空房就达到85亿平方米。而16350套现有住房,如果平均每套面积为100平方米,则现有住房面积约为164亿平方米。因此,现有城市住房面积估计 » 250亿平方米(即6540万×130平方米 + 16350万×100平方米)。这与上面256亿平方米的资料也大致相符。这比从前任何的统计的数据要大得多。这不奇怪,因为过去官员、房地产商、精英学者们都为了自己有房子发财而故意少报空房。
    根据中国土地勘测规划院的报告,2009年,全国(105个监测城市)总体综合地价水平值为2653元/平方米,其中商业地价最高,为4712元/平方米;其次为居住地价,为每平方米3824元;工业地价最低,为597元/平方米。北京市综合地价达到7198元/平方米。
   第五;由上可见,空房率达到了40%而可供今后17年的需求,再加上政府大量的贷款供官员和富豪们炒房,这就使房地产产生了巨大的泡沫。房地产泡沫是否必然破灭呢?房地产泡沫的破灭是铁律。首先,在世界历史上,还未曾有不破灭的房地产泡沫。过剩的房屋和过剩的其它任何商品一样,只有暂时停止生产或者降价才能慢慢地消化掉。长期的大量的供大于求的经济就是泡沫经济,是难得再循环和发展的。这是经济学中最根本有最简单的规律。中国为什么会产生现在如此巨大的房地产泡沫?2009年政府为了救经济,保GDP增长8%,全国银行在2009年共发放了贷款12万亿元还多,其中约6 ~ 7万亿元流入房地产市场(据说政府从高价卖地中捞回2万亿元,何清涟说,中国政府是“取之于民,用之于官”,真是“一针见血”。),成为炒房的资本。这6~7万亿元完全等于政府全年财政的总收入。放松的大量贷款、极低的利率和楼房不收物业税3条件等于政府送钱给权贵大款炒房。据说2009年许 多银行的官员用送钱上门的办法发放贷款而捞取回扣。现在的炒房客拿银行的钱炒房,就跟官员挪用国家的钱去国外赌博的心理和做法是完全一样的。但是,政府那 能今后年年有如此庞大的财力供给炒房呢?所以,一旦政府无力提供大量贷款而收紧银根、或提高房贷利率、或征收物业税时,房地产泡沫必破无疑。任志强和陈志 武们高喊高房价会保持5~10年是在忽悠人们,以便在哄抬高房价后套现,为他们自己大发横财。
   第六;为什么必须要征收物业税(房地产税)?
    1*。土地和一切物质 资源为全国公民所共有,也应共享。富人的别墅和高级公寓占有大量的土地和物质资源,不交物业税就等于无赏地占有,而广大的窝居平(贫)民占有极少的土地和 物质资源。因此,不按土地和物质的价格征收物业税是社会最大的不公平,是比资本主义还要资本主义。哪个资本主义国家不收物业税?何况,现在很多外国资本家 和华裔外国籍大款都在中国有大量的豪宅,对他们也不收物业税,这是什么国策?这对内是按权分配的封建主义,对外是买办主义。所以李厚泽先生一针见血地讲:“中国是有封建特色的资本主义,真是一语道破我们制度的天机。让房价在高高的涨吧!高涨的房价就是压垮这个制度的最后一根稻草!”
    2*。几乎所有贪官受贿的赃钱都是房地产,这也是所有贪官包N奶、养情人小蜜的必须的本钱。因此,征收物业税就是暴露贪官赃财的最有效的措施。这就是征收物业税遭受官员极力阻扰而长久不能实施的根本原因。
    3*。胡锦涛总书记和中央高层最近强调要“改变经济发展方式”和“调整收入分配结构”,征收物业税就是首要的、关键的实际措施。如果连这一点都做不到,那“改变经济发展方式”和“调整收入分配结构”不过是吊胃口的空谈而已。
   第七;征收物业 税并没有技术上的难度。因为每单位住房都有主人,都有电表,都交电费。因此,每单位住房都可以按电表查收物业税,长久拖延不交者停电。物业税的征收可根据 土地面积、地区位置、房屋的建筑面积和质量、参照市价等因素制定出合理的各种房屋交税价格和利率,这是关键。但是这些都并不难做到,美欧等国都有先例可 循。如果再加上对低收入者、失业者、退休老人和单身退休老人规定出适当的减免额是实现社会公平与和谐的基本保障,也就不必担心富人们炒房了。其它的如什么“经济适用房”、“公务员福利房”等政策没有普适性,实质是在保护高管和富人利益条件下的“治标不治本”的措施。因分配权掌握在官员手里,只能加剧“官民对立”。
    每年可征收多少物业税?保守估计每年全国可至少能收物业税约3万亿元。根据前面保守的粗略的计算,现有250亿平方米住房面积,假设正常销售价格(在不计算泡沫的情况下)平均为6000元/平方米,总价值 » 150万亿元。在假设商业楼房和工业厂房的总价值约为住房总值的40%,略合60万亿元。则全国城市房地产的总值应约为210万亿元。如果税率按1.5%计算,每年全国可至少能收物业税约3万亿元,这是政府每年现在的财政总收入的一半,比2009年地方政府买地的总收入2万亿元还要多一半。据说,现在地方政府的债务已达到10万亿元,已接近无力赏还的红线。有了这一大笔税收,地方政府的财政收入就可以大体上制度化规范化了,大有利于地方政府的廉政建设。当然贪官们荷包就会瘪得多了。
   第八;政府调控房价的手段有3种,即收紧银行贷款、调整贷款利率和征收物业税。有效地放松或者收紧银行贷款对调整房屋价格可立即见效。但是放松容易收紧难,因为地方政府掌握地方银行的权力,为了其自己和地方的利益,总是“上有政策,下有对策”。而且,有效地和一刀切地强制性收紧银行贷款容易产生房价的“硬着陆”,即崩盘。提高房贷利率又会伤及中产阶级的房贷者。只有征收物业税是最没有副作用而公正又可以长期实行的,再适当的配合收紧房贷和房贷利率的综合治理,就可从根本上解决中国当前房地产泡沫经济存在的问题,并可能使其“软着陆”。其它的行政措施诸如“国×条”、“限购商品住房令”等只不过是打压房价的短期措施,由于地方政府和特性利益集团的阳奉阴违和阻扰,是否有长期的实效还很难说。
   第九;征收物业税后的巨大社会政治经济效益。住房是民生的必需品,不应完全商品化。政府建造平民住宅是实现政府的公共服务功能,为普通百姓提供基本的住房保障是其义 不容辞的责任。高级住宅、办公楼、工商业楼房是完全可以商业化的,政府可以放手(但银行贷款必须要有效地掌控)让富人们去炒。一旦征收物业税后,普通居住 房的价格会回复到较合理的价位。高级公寓和豪宅可放手让富人去炒房。同时,征收物业税也是暴露贪官赃财和廉政建设的最有效的方法。作者曾说:“房地产泡沫是中国社会政治经济的恶性肿瘤。”[3] 征收物业税就是开刀割切掉了这个肿瘤的好方法。所以,征收物业税必然会带动整个市场经济回归到较合理的水平,大量的流动资金就会进入实体经济和服务业,从而使整体国民经济能较平稳的发展。房价降低到合理水平有利于减少贫富差距和加速城镇化,进而有利于实现社会公正与和谐,达到政通人和,国泰民安。

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