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[zt]中国房地产的实质是政府坐庄(2011/04)

   中国房地产的实质是政府坐庄

   谢国忠   一个泡沫最终会产生两个结果:一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点,这中间什么都没变,起点和终点是一样的,但是从起点走到终点这个过程中,有人买入、有人卖出,所以有的人钱变多了,有的人钱变少了,财富总量没有变,但是重新分配过了。第二,它也是一个资源重新分配的过程,这中间有人投资进去想要获利,结果造成了损失。 而大陆房地产泡沫的情形就是,这个过程中,财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱,财政富余很多。那么问题就是,政府要怎么花这么多钱?效率能有多高?会不会浪费?这是最大的问题。

     如果把开发商交的税都算进去,他们真的不赚钱。比如绿地集团这么大的公司,你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的,造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子,卖了房子赚了钱,然后把赚的钱全部投进去,还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱,买地段更差的一块地,再造房子,卖掉以后,再拿出全部的钱,同时还要向银行借钱,再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小,它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。

     再来看万科。这么大的房地产公司,分析员发现它公司的资产构成,其中70%都是靠高价发股票赚来的,也就是说,万科的钱大部分是从股市赚来的,靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的,即使他们靠造房子赚了钱,做大了,政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。

     去年全国卖房子一共卖了4.6万亿,把建筑成本、毛利、土地税都算下来,这4.6万亿里面政府大概赚了75%,也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。

     中国现在有大量的空房子。已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套,算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等,这些都加下来,就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。

     从量上来看,中国造的房子已经足够住了,不用再造房子了。但问题就在这里--中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活,他们哪里买得起当地的房子?真正需要房子的人买不起,而买得起房子的人,他自己不缺房子住,却在不断地买房子。

     糟糕的就是很多人看不到那些空房子,意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉,一部分空房子可以折价卖掉,就没有损失,那些卖不出去的空房子,就成为烂尾楼,这是真正的损失。还有,政府在房地产业赚了那么多钱,用来搞形象工程腐化掉了,把钱浪费了,这也是真正的损失。

     空置率本来应该是政府统计的,但是政府没有做这个事情,或者它根本不想把这个数据搞清楚。

     一般国际上来看,比较合理的是,每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨,那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看,上海的平均月工资是四千块,房价平均是每平米二万六,超过五倍了,而且还没有把税算进去。

     造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少?几年前我听央行说有三到四万亿,我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国,灰色收入是各行各业普遍存在的,做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣,民间的商业腐败是很大的。

     但是我说的灰色收入不包括这些,我是按照国际上对灰色收入的定义,就是指与腐败有关的收入,中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长,他在一个小区里面拿了20多套房子。

     其实当官的都特别明白这些道理,他知道货币供应量那么大,通货膨胀""会很厉害,钱会贬值,而且中国人第一次可以有机会买卖房子,他就拼命买。所以中国有这么多空房子,跟这个有关。从某种意义上,中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑,现在都跑到房地产去了,那么最后还是都回到政府的口袋里去了。

     这就带来两个后果:一个,它成为官员灰色收入躲藏的地方,它带动了房地产业的投机,造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天,他问一屋子的人:你买房子亏过么?没有吧。一个一个问下来,他说:看,没有人买房子亏过吧?继续买!另一个,它会带来社会问题和政治问题,一方面空房子那么多,一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。

     在美国你有吃有穿,有房有车,每年还能出去度假一次,就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高,所以觉得生活压力很大。普通老百姓的不安全感让政府的游戏一直维持下去。政府说,你活该嘛,租金不算高,但是你非要买。你看中国历史也从来都是这样,可以做下去,就凑合着做下去,实在做不成了,再推倒重来。

     中国人都有贪小便宜的心理,在房地产、股市不是都这样嘛?看别人赚一点,我也想赚,结果辛辛苦苦攒的钱转眼都没了。中国人好不容易才富了点,我就希望他们能把自己的钱看好,不要被骗走。

     我觉得中国的房地产继续这样下去的话,中国有一天是要搞革命的,整个社会都会出现大的波动。中国核心的问题是官僚资本主义,是政府本身的问题,它体现和暴露在房地产泡沫和灰色收入上。所以最根本上,中国需要一个健康的体制,你不能靠泡沫来发展经济。太多的钱集中在政府手里是不好的。

     所以观察中国经济,就要自己辛苦一点去了解真实情况,去地方看,看地方政府和企业。因为中国是政治经济体系,它不是市场经济体系。

     中国的知识分子读书从来都是为了当官,这个和西方也很不一样。在西方,如果你说你是知识分子,那你的起点就是批评政府的。中国的知识分子不是这样。中国人历史上穷怕了,所以整个中国文化都是从饿肚子来的。地主家吃肉都不容易,所以革命就是吃地主的饭,住地主的房,睡地主的老婆,就是这么简单的思维。

(2011/03/31 发表)

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