百家争鸣
[发表评论] [查看此文评论]    生存与超越
[主页]->[百家争鸣]->[生存与超越]->[[zt]中国房地产利益集团正在瓦解(2010/10)]
生存与超越
·中国会落入东亚陷阱吗?(2009/05)
·[转帖]2009年中国经济的几大怪象(2009/06)
·[转帖]楼市飙升可能成经济复苏拦路虎(2009/07)
·[转帖]天量信贷势成骑虎,宏调政策一错再错(2009/07)
·[转帖]中国经济已处于通货膨胀通道中(2009/07)
·[转帖]央行货币政策现在已经处于两难状态(2009/08)
·[转帖]危机改变中国经济格局(2009/08)
·[转帖]经济增长的巨大环境代价(2009/08)
·[转帖]关于房地产的讨论——转自CCHERE(2009/08)
·[转帖]警惕泡沫式复苏(2009/09)
·[转帖]房价未必一定涨 投资房市也许会倾家荡产(2009/10)
·[转贴]再不涨工资,明年将恶性滞胀(2009/11)
·[转贴]恶性通胀下的投资策略(2009/11)
·房屋涨价背后的逻辑(2010/03)
·对当前经济问题的看法(2010/05)
·未来十年中国经济发展趋势预测(2010/01)
·[转贴]远离已处破产边缘的中国的银行!(2010/06)
·[转贴]土地增值税,逼开发商大降房价的“核武器”(2010/06)
·[转贴]何新:洗劫没商量!揭秘人民币的炼金魔术(2010/06)
·[转贴]警惕PE腐败愈演愈烈(2010/06)
·[转贴]超级熊市,我们准备好了吗?(2010/06)
·[zt]再算“灰色收入”(2010/07)
·[ZT]中国中产阶层陷通胀焦虑(2010/07)
·[zt]市场从躁狂变为抑郁 中国的经济究竟哪里不对劲?(2010/07)
·[zt]一位民营企业家的哭诉:税真是太高了(2010/08)
·[zt]中国经济已走入死路(2010/08)
·[zt]香港不能继续对房地产痴迷(2010/08)
·[zt]不能靠泡沫发展经济(2010/09)
·[zt]温州预警产业空心化(2010/09)
·[zt]中国大陆或最早于2011年发生银行挤兑(2010/09)
·[zt]美国著名基金报告:中国的红色警报(2010/09)
·[zt]美国再三逼迫人民币升值的真正原因(2010/09)
·[zt]中国房地产利益集团正在瓦解(2010/10)
·[zt]加息何为?(2010/10)
·[zt]全球化掠夺:崩溃前夜的暴利时段(2010/11)
·[zt]中国正式进入大通胀时期(2010/11)
·[zt]除了工资,还有什么不涨(2010/11)
·[zt]粮食短缺将导致经济硬着陆并可能停滞多年(2010/11)
·[zt]一把火烧出中国粮库已经空仓(2010/12)
·[zt]2011,奥巴马的东方战役(2010/12)
·[zt]2011年的中国经济冰火两重天(2010/12)
·[zt]2011金价将进入主涨期(2011/01)
·[zt]中国经济泡沫即将破灭 对冲基金建问题基金(2011/01)
·[zt]忐忑,2011中国资本市场主调(2011/01)
·[zt]惠誉:中国2013年将爆发银行业危机(2011/03)
·[zt]香港财税的制度性掠夺(2011/03)
·[zt]中国房地产的实质是政府坐庄(2011/04)
·[zt]罗杰斯:要等中国股市崩盘了我才会进去(2011/04)
·[zt]中国经济或许大势已去(2011/04)
·[zt]既得利益者希望维持中国的资产泡沫(2011/04)
·[zt]农资价格上涨远大于惠农补贴 多地农民抛荒农田(2011/05)
·[zt]中國成本優勢消退 美國製造業要回家﹖(2011/05)
·[zt]浙江广东等地企业扎堆倒闭 环境比08年差(2011/05)
·[zt]造假丑闻不断 中国概念股血溅美国资本市场(2011/05)
·[zt]疯狂的高利贷:浙江地下融资组织化扩张调查(2011/07)
·关于未来若干年中国形势的个人分析(2011/07)
·[zt]中国房企即将迎来倒闭潮(2011/07)
·[zt]世界工厂遇双重打击 东莞模式被指已走到尽头(2011/07)
·[zt]中国经济自我挽救的最后机会就在未来的十年(201108)
·[zt]危机四伏的中国农业(2011/08)
·[zt]中国的不幸在于有一个出卖国家利益的精英集团(2011/09)
·[zt]我国粮食生产严重透支资源 农业安全存巨大隐患(2011/09)
·[zt]疯狂的高利贷--灾难即将来临?(2011/09)
·[zt]有关温州高利贷的三篇文章(2011/09)
·[zt]我国通货生态险象丛生——试析当前复合型通胀的成因与对策(2011/10)
·[zt]温家宝赴温州能解决中国经济泡沫吗?(2011/10)
·[zt]中国和美国的债务关系(201111)
·[zt]市场的逻辑与政制的张力(201111)
·[zt]冰冷的经济真相(2012/01)
·[zt]为什么我们担心中国经济完了(201202)
·[zt]中国粗放世界工厂模式已入绝境(2012/02)
·[zt]中国经济面临着的五个致命的深层危险(2012/04)
·[zt]卢麒元:伤于财政,毁于金融(节选)
·[ZT]中国式的特里芬两难,2013—2014崩溃从人民币开始(201304)
·[zt]热钱涌入、产能过剩交迫下的经济忧虑 (201305)
·[zt]房地产泡沫何时破裂
·[zt]中国金融危机就在月底(201306)
·[zt]温州炒房团弃房跑路 有夫妻团员半夜跳楼自杀(201309)
·[zt]一线城市高房价掠夺居民203年的储蓄(201310)
·[zt]房地产泡沫必破灭 同时引爆金融危机(201310)
·从日本东南亚和美国的金融危机所想到的(201401)
·2014年中国经济的潜在风险(201401)
·围绕人民币升值的“暗算”(201402)
·[zt]警惕全民套利年代的新兴市场风险(节选)201402
·[zt]中美金融博弈内幕揭秘 (简化普及版)
·[zt]解读奥巴马治下的美国经济(201403)
·[zt]中国经济必须冲出三重断裂带(201404)
·[zt]中国经济面临历史巨变 (201406)
·[zt]金融不良资产未被处理则股市楼市不见底(201408)
·中国股市火爆的隐患(2014 09)
·[zt]中国经济增速渐进下移(2014 09)
·[zt]宗庆后在2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会的演讲(2014 09)
·[zt]房地产叠加民间高利贷崩盘 邯郸向何处去(2014 09)
·[zt]鄂尔多斯经济崩溃后出现以物易物市场(2014 11)
·中国股市暴涨之后的思考(2014 12)
·2015年中国宏观经济前瞻 (201412)
·[zt]习近平、李克强赌上股市(2015 05)
·[zt]人民币财富难逃残酷洗牌:从“金融杀”到“美元杀”(201506)
·[zt]中国有一个更大的超级大泡泡(2015 07)
·[zt]股灾拉开中美金融大决战序幕(2015 07)
·[zt]正在被抛弃的中国制造—参加德国汉诺威工业展感言(2015 08)
[列出本栏目所有内容]
欢迎在此做广告
[zt]中国房地产利益集团正在瓦解(2010/10)

中国房地产利益集团正在瓦解

   袁剑2010/10/18   任何一位期望房地产价格下跌的人,只要愿意了解一下中国房地产市场中的力量对比,他一定会感到沮丧甚至绝望。

     左右中国房地产市场的力量

     在中国房地产巨大的泡沫游戏中,处于多头一方的,都是当今中国最为显赫的力量。在这些力量中,位列首位的是各级地方政府。无论是出于官员政绩,还是地方财政及GDP的考量,中国各级地方政府都有最大的激励推动中国房地产泡沫的不断膨胀。可谓中国房地产的死多头。

     其中理由无非利益二字。这也是为什么金融危机之后,中央政府稍有政策松动,各级地方政府便“雷厉风行”,密集出台各种房地产刺激政策的原因。出于同样的理由,在2010年中央政府开始抑制房地产泡沫的时候,各个地方政府则是虚与委蛇,能拖则拖。今年以来,出于某种特殊的政治需要,虽然也有个别地方大员祭出住房消费税之类的举措,颇有一点对房地产泡沫大开杀戒的势头,但地方财政对土地泡沫的巨大需求使然,个别地方官员对房地产泡沫的特殊态度,至多能起到某种政治宣示的作用。可以判断,地方政府对土地财政的依赖一天不结束,地方政府就始终是推动中国房地产泡沫的死多头。

     特别需要指出的是,在现行的政治架构中,地方政府只享受房地产泡沫所带来的利益,却丝毫不承担泡沫破裂的责任,是中国各级地方政府在推动房地产泡沫过程中毫无顾忌的重要原因。

     在中国房地产的泡沫游戏中,与地方政府利益高度一致并结成稳固同盟的另外一只多头力量,是形形色色、大大小小的房地产商。在这些房地产商中,虽然各有各的算盘,但几乎没有人不喜欢价格泡沫,泡沫越大,他们赚得越多,即便冷静如王石者,恐怕也不会与泡沫过不去。说归说,长远利益归长远利益,短期暴利毕竟不是坏事。至于泡沫破裂谁来兜底,地方政府尚且不顾,唯利是图的房地产商们又何须替古人担忧呢?所以,只要可能,他们就会采取诸如信息欺诈、游说政府等一切可能的手段,为房地产泡沫火上浇油。

     尤其值得一提的是,在中国一直以私营企业为主的房地产商队伍中,近年来杀出了一路黑马:央企。

     由于在资金成本及实力上的特点,以及在人事上与中国现行政治架构的特殊勾连,央企的加入,为中国的房地产行业带来了重要的变数,其中最为重要的一条,就是中国房地产行业空前的软约束化。与一般的地产商不同,央企的管理者们,完全不需要为房地产泡沫的崩溃承担任何个人损失,短期的泡沫越大,对他们越有利。在所有的房地产公司中,央企最有动力推动房地产泡沫的膨胀。

     不止于此,今日央企的软约束已经远不止事后的免责,而更在于它们在事前对政策的游说,这种政策的游说也绝非局限在传统的部门范围,而是直及货币政策。任何资产泡沫,追根究底都是货币问题。影响货币政策,实际上也就影响了资产泡沫的源头。

     去岁以来,中国一反其他新兴经济体逐渐紧缩之势,货币政策欲紧还松,态度暧昧,虽不能完全归于央企之功,但与它们对政策钳制显然也有莫大关联。放眼经济领域,最大的软约束,莫过于货币政策之软约束。其结果自然是货币充斥,价格腾涌,全民买单收场。在一年多来的中国房地产市场中,央企房地产异军突起,在泡沫面前全无惧色,频频刷新地王纪录,实在是其来有自。而这也正是中国房地产市场的重要特色之一。

     对于这些后起之秀,老牌民营房地产商们可谓亦喜亦忧。忧的是,他们可能挤占自己的市场机会,喜的则是,这些不要命的官商毕竟在市场摇摇欲坠之际,延长了泡沫周期,为他们壮了胆撑了腰。

     不过,如果仅仅只有地方政府、房地产商的做多热情,没有银行一边倒的信贷支持,中国的房地产泡沫恐怕也不会像现在这样烈火烹油,日剧一日。

     在上个世纪90年代之后,中国银行(3.62,-0.03,-0.82%)业在靡费数万亿公帑救助之后,得以幸存。以迄于今,不仅市值独步全球,而且在风险管控、经营管理方面据说也已脱胎换骨。而最近几年我们看到的事实则让人忧从中来:中国耗资巨大的银行改革成果,很有可能是一个假象。中国银行业不仅业务高度同质化,其最终的责任约束,似乎仍然无从谈起。短期利益依然是那些调动频繁的行长们的最高利益。在利差收入还是中国银行业绝大部分利润来源的情况下,多放贷则多获利,于是,各大银行蜂拥放贷,一举而促成中国历史上最为壮观的信贷狂潮。

     但一旦周期翻转(现在看来,这种概率正在变得越来越大),中国银行业无疑又是坏账如山。这种悲剧在金融史中俯拾皆是,在中国更是十年前刚刚发生的故事。但短期利益所系,似乎没有人相信悲剧会重演,他们宁愿相信,中国的经济以及房地产将是历史上的特例。

     中国金融业乃是技术精英云集之地,本应在市场狂热之时表现得更为理性,但他们在近几年的表现,让人又一次看到了,泡沫的狂热会在何种程度上摧毁一个民族的理智。

     不过,我不太相信中国金融业全是这般见识浅陋之人,我以为他们更加隐蔽的算盘是:反正银行也不是我的,最终大不了中央银行或者中央财政再次兜底(实际上是全民买单)。银行家个人的责任都可以归咎为所谓系统风险而消失得无影无踪。所以,只要宏观形势暂时不翻转,房地产短期内不崩盘,争先恐后放贷争取短期利润就成为唯一理性的行为,而那些审慎经营的银行看上去就更像是一群自以为是的书呆子。

     如此博傻,夫复何言。

     要而言之,无论从短期还是长期来看,竞相向房地产业放贷,推动房地产泡沫的不断腾升,都符合银行家们的利益。如此制度约束,中国银行业不成为房地产的多头反倒可能是咄咄怪事。

     在中国房地产格局中角色最为微妙的是中央政府。由于中央政府对中国经济、社会负有广泛和最终的责任,他们对房地产的考量变得空前复杂,其处境也变得相当痛苦。

     一方面,他们需要房地产拉动经济。另一方面,不断腾升的房地产价格所引起的广泛民怨却在不断升温,更为要命的是,随时可能破灭的房地产泡沫将彻底毁掉中国的金融系统并引发经济休克。这两种主要的厉害计算左右着中央政府对房地产的态度。其最终决策取决于他们这种计算结果。

     毫无疑问,在过去的很多年中,虽然房地产已经逐渐导致了系统性的民生问题,但其对中央政府的正面价值显然大于其负面价值。这也是中央政府尽管不断出台各种抑制泡沫的政策,但却始终不敢下重手的原因所在。

     及至金融危机,出于反危机之需,房地产更是万千宠爱积于一身,中央政府不得不重新出台刺激房地产的各种政策。直到目前,中央政府的官方态度仍然是“保持房地产的健康、稳定”。

     在这一点上,素以坦率鲁莽著称的任志强先生的看法,的确相当精准。他几乎不放过任何机会纠正媒体对中央政府态度的错误解读:政府从来没说要打压房地产,只是希望房地产价格稳定。任志强先生的话翻译一下实际上是说:别看中央政府叫唤得厉害,他们仍然是我们潜在的多头同盟军。

     纵观近十年来中央政府在房地产上的作为,虽然表现摇摆,态度暧昧,但如果将其归于多头一方,虽不中亦不远也。

     有趣的是,中央政府这种反反复复、投鼠忌器的政策表现,不仅没有抑制住房价,反而造成了广泛的错觉。在这种错觉中,中央政府的政策是唯一能够左右房地产价格的因素,所有的下跌都是中央政府的打压政策而不是市场本身的力量所导致的。于是,房地产投机者与市场的博弈变成了他们与中央政府的博弈。

     不幸的是,中国房地产的投机者们早就看透了中央政府的底牌:出于GDP的需要,中央政府即便暂时抑制房地产投机,也不会将房地产往死里整。所以,一旦中央政府出台抑制房地产泡沫的政策,投机者们则祭出托字诀,坐等中央政府的下一次妥协。在这样一种意志的较量中,过往十年的记录表明,形形色色的市场投机者们几乎完胜。在这个意义上,中央政府屡次房地产调控实际上起到了某种相反的助涨作用并延长了泡沫的时间。

     在过去十余年中国房地产市场中,地方政府、开发商、银行以及那些拥有大量低成本住房的各类、各级官员,结成了一个相当稳定的多头利益集团。而唯一能够与之抗衡的中央政府,实际上也一直受制于经济增长之紧箍咒,屡屡臣服于这个集团。

     所有的多头力量都已满仓入货

     反观空头一方,仅仅只剩下那些尚未首次置业的年轻人以及进城的农民工了。这个阶层在中国目前的政治格局中,几乎可归为最弱势之列,其政策影响几乎可以忽略不计。以这种力量与强悍无比的房地产多头相搏,无异于以卵击石。

     而即便是这些人,一旦他们买房之后,他们就会立即转变为多头一方。毕竟,又有谁愿意自己的资产缩水,甚至变成负资产一族呢?

     如此看来,除了那些在现行房价下已经彻底沦为看客的潜在购房者之外(颇有创意的中国房地产商们为他们发明了一个颇具羞辱性的别名:刚需),中国的房地产市场已经出现了净多头格局。所有的利益主体都坐等某种神秘力量推动房地产价格不断泡沫化,从而从中渔利。以这样的力量对比,不少人可能真的相信:中国的房地产真的会涨到天上去。

     然而,有经验的投资者都知道,当一个市场全部都转变为多头的时候,市场实际上已经处于高度危险之中。换言之,市场反转的时候可能越来越近。

     其中道理非常朴素:所有的多头力量都已经满仓入货,再也没有新的资金可以推动价格继续上涨。当那些刚需们被迫追涨蜂拥入市的时候,中国房地产的多头力量正在逐渐被耗竭。在这方面,迹象已经变得越来越明显。

     有数据显示:中国的首次购房者的年龄正在快速降低。在北京,首次购房者的平均年龄已经下降到27岁。这个远远低于其他国家水平的数据表明的是,中国房地产市场的购买力正在被迅速耗尽。当很多被认为不该买房的人都在买房的时候,难道不是一个牛市接近终点的有力证据吗?这就正如当不该买股票的卖菜老太太都在买股票一样,将被熟练的投资者视为市场噩耗。

     顺便要提到的一个信号是,作为中国房地产市场的一个最为决绝的空头——一位叫“牛刀”的先生,最近也已经向多头投降。开个玩笑,在这个时候,我们应该将牛刀先生视为市场一个灵敏的反向指标。

     多年之前,我的一位朋友在谈到股票市场的时候曾经有过一个相当有趣的比喻:市场必须有摩擦力,如果失去摩擦力,市场就会飞出去。而飞出去的结果就是重重地跌落。从这个视角观察中国房地产市场,中央政府、地方政府、银行、房地产商以及形形色色的投机者们万众一心、合力做多的2009年,与之何其相似乃尔?2009年的中国房地产难道不是真的飞出去了吗?

[下一页]

©Boxun News Network All Rights Reserved.
所有栏目和文章由作者或专栏管理员整理制作,均不代表博讯立场