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[zt]不能靠泡沫发展经济(2010/09)

     “不能靠泡沫发展经济”

     问=程明霞 侯思铭 答=谢国忠

     谁吹大了泡沫

     问:我们还是从房地产说起吧,你最近的文章说,“香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样,经济重心如此依赖于房地产。”这和我们大陆目前的样子不是很像么?你书中写,上海的小保姆都辞职去炒房了。

     谢:是的。但是大陆和香港不一样的地方在于,大陆房地产业的钱都跑到政府口袋里去了,香港可不是这样的,钱主要是给开发商拿走了。

     一个泡沫最终会产生两个结果:一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点,这中间什么都没变,起点和终点是一样的,但是从起点走到终点这个过程中,有人买入、有人卖出,所以有的人钱变多了,有的人钱变少了,财富总量没有变,但是重新分配过了。第二,它也是一个资源重新分配的过程,这中间有人投资进去想要获利,结果造成了损失。

     而大陆房地产泡沫的情形就是,这个过程中,财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱,财政富余很多。那么问题就是,政府要怎么花这么多钱?效率能有多高?会不会浪费?这是最大的问题。

     问:在房地产泡沫的问题上,你一直都把板子打在政府屁股上,你觉得房地产商其实在里面并没赚多少钱,不应该为高房价负责?

     谢:如果把他们交的税都算进去,开发商真的不赚钱。

     土地增值税是60%。地方政府财政一有压力,他就去找开发商,说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后,开发商都会留一套不卖,留一套房子他就保留着项目公司,跟政府说,我的公司还在,房子没卖完,不交税。于是地方政府就说,那我先预征,我算过了你应该交六个亿的税,现在先交两亿吧。开发商原来都是靠不交税赚到钱的。等到六亿都交给政府,开发商根本没赚多少钱。

     你可以去分析房地产公司的净资产。比如绿地集团这么大的公司,你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的,造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子,卖了房子赚了钱,然后把赚的钱全部投进去,还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱,买地段更差的一块地,再造房子,卖掉以后,再拿出全部的钱,同时还要向银行借钱,再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小,它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。

     再来看万科。这么大的房地产公司,分析员发现它公司的资产构成,其中70%都是靠高价发股票赚来的,也就是说,万科的钱大部分是从股市赚来的,靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的,即使他们靠造房子赚了钱,做大了,政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。

     去年全国卖房子一共卖了4.6万亿,把建筑成本、毛利、土地税都算下来,这4.6万亿里面政府大概赚了75%,也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。

     问:所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的?你判断泡沫的标准是什么?高房价?空置率?

     谢:从两个方面来看,一个是量,一个是价。

     量,就是空置率,中国现在有大量的空房子。现在城市里的商品房大约有六千万套,空置率是25%到30%。这还不包括企业造的房子,企业自己造的房子大约有三千万到四千万套。我到长沙去,看到湖南广电集团造了很多很多房子,都是给员工的福利房,质量是非常好的,不是宿舍,是完全可以跟商品房竞争的那种房子。

     但是我不知道员工有没有产权,是不是可以到市场上卖房子。我看到有些是员工自己住,也有些是进入市场的。自己造房子的民企国企都有,中粮、三一重工,都造了很多房子给自己员工住。全国各地这些企业造的房子,还有一些小产权房加在一起,空置率差不多也是25%到30%左右。

     问:这个空置率的数字是怎么得出的?

     谢:空置率本来应该是政府统计的,但是政府没有做这个事情,或者它根本不想把这个数据搞清楚。

     我说的这个空置率是观察样本来的。如果你知道一个总数,然后在全国各个城市去随机抽样的话,100个样本下来得出的数据就是比较准的,可以代表整体。我在全国各地,到任何城市去观察,差不多都是这样,25%到30%这个空置率我认为差不多。

     那么,已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套,算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等,这些都加下来,就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。

     按照每人平均20平米来算的话,就意味着中国现在已建和在建的房子够10亿人住了。而中国的城市化进程全部完成,城市人口达到最高点,也就是10亿人吧。因为一般城市化到70%就到头了,一些岁数大了的农村人是不愿意进城定居的。

     对比一下其他国家,日本人均住房面积只有16平米,欧洲也不过20多平米。所以,从量上来看,中国造的房子已经足够住了,不用再造房子了。但是你看现在很多地方政府已经把土地都准备好了,他还要继续把地都卖出去造房子,我估计还得有30亿平米。到时候那么多房子怎么办?

     再从价格上来看。看房价是不是合理,一个是看房价跟工资的对比,再一个是看房租回报率。

     一般国际上来看,比较合理的是,每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨,那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看,上海的平均月工资是四千块,但是房价平均是每平米二万六,超过五倍了。而且还没有把税算进去,中国人买房子的税是很高的,再把要交的税折算进去,房价就更高了,当然是不合理的。香港现在也是这样,房价差不多是香港人四个月以上的工资。而东京和纽约的房价差不多是当地人一个月出头的工资。

     还有一个指标就是看房租回报率。世界上正常的房租回报率一般是7%,这个是正常的。如果房价一直跌的话,房租回报率就会高,比如日本、德国的房租回报率都在10%以上。而香港在97 年泡沫最严重的时候,房租回报率是2%左右。大陆现在的房租回报率是3%左右,按7%的合理水平算下来,也可以看出中国的房价高了至少一倍,所以泡沫是很严重的。这是“价”的泡沫,还有就是我们刚才说的“量”的泡沫。

     房地产“量”的泡沫比“价”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子,意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉,一部分空房子可以折价卖掉,就没有损失,那些卖不出去的空房子,就成为烂尾楼,这是真正的损失。还有,政府在房地产业赚了那么多钱,用来搞形象工程腐化掉了,把钱浪费了,这也是真正的损失。

     问:但是房地产业的增长,也有真实需求在里面吧?中国城市化的进程才刚起步嘛。

     谢:不是的,中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活,他们哪里买得起当地的房子?

     在上海的调查,不住上海的外地人来买房的、还有买二套房、三套房的,这些占到全部买房者的六七成。刚才我们算过了,中国的房子从供应来说是足够的,不能说已经绝对过剩,但是人均有20平米,相当不错了,但问题就在这里——真正需要房子的人买不起,而买得起房子的人,他自己不缺房子住,却在不断地买房子。

     造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少?几年前我听央行说有三到四万亿,我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国,灰色收入是各行各业普遍存在的,做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣,民间的商业腐败是很大的。

     但是我说的灰色收入不包括这些,我是按照国际上对灰色收入的定义,就是指与腐败有关的收入,中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长,他在一个小区里面拿了20多套房子。

     其实当官的都特别明白这些道理,他知道货币供应量那么大,通货膨胀会很厉害,钱会贬值,而且中国人第一次可以有机会买卖房子,他就拼命买。所以中国有这么多空房子,跟这个有关。从某种意义上,中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑,现在都跑到房地产去了,那么最后还是都回到政府的口袋里去了。

     这就带来两个后果:一个,它成为官员灰色收入躲藏的地方,它带动了房地产业的投机,造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天,他问一屋子的人:你买房子亏过么?没有吧。一个一个问下来,他说:看,没有人买房子亏过吧?继续买!另一个,它会带来社会问题和政治问题,一方面空房子那么多,一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。

     未富先老?

     问:刚才我们说到,农民工进城多年也买不起城里的房子,所以城市化这么多年了,“农民工”这个词没有消失,而是出现了“农二代”和“富二代”这些阶层。但是“中产”,这个保证社会稳定的核心阶层好像始终没有形成?

     谢:中国的中产阶级其实已经开始有了,但是中国现在的“中产”看上去不是“中产”,只是因为房价过高。中国的房子现在比美国还贵!这怎么可能?中国现在每年大学毕业生三四千万,按照国际的定义,他们从技校、本科毕业的收入可以算是中产了,但是因为房价太高,买不起房子,他不会觉得自己是中产。

     问:我看美国电影里说,美国人只要有套房子,房子前面还带块草坪,就觉得自己是中产了。

     谢:在美国你有吃有穿,有房有车,每年还能出去度假一次,就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高,所以觉得生活压力很大。

     问:“富二代”生活没有压力,成天飙车,泡妞。这个阶层到底占有多少财富,有数据吗?

     谢:中国所谓的富豪榜都不可信,很多有钱人的财富都是虚的,背后都是一屁股债。在中国靠做正当生意赚很多钱是很难的,所以说那些富豪、富二代有多少钱都是不可信的。真正的财富都是我们刚才说的灰色收入那一块。

     政府在房地产业的这个游戏能玩下去,也跟中国人的观念有关,他就是要买房子,一定要把几代人辛辛苦苦积攒下来的财富,都拿给小孩在城里买房子结婚,这完全是非理性的,没有任何其他国家的父母这样做,所以让政府一直有的赚。

     问:这是文化上的因素吧,中国人追求“成家立业”。

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