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房地产畸形繁荣后患无穷


    牛克思
   
   2000年中国的房地产生产总值是4984.1亿元,占GDP的5.02%,此后一直以20~30%的速度高速增长,这个速度远远高于GDP的平均增长率9%,到2007年,中国房地产生产总值达到25288.8亿元,占GDP的9.83%。共产党把它当作经济奇迹兴奋不已,其实,这远不是一件值得高兴的事情。
   宏观经济学教科书里都说,宏观经济政策有四个目标:经济增长、充分就业、价格水平稳定和国际收支平衡,其实还有一个重要的目标被人忽视了,那就是产业结构合理,因此,正确的宏观经济政策目标应该有五个。长期以来,共产党都把经济增长和充分就业当作自己执政合法性的依据,因此它十分重视经济增长和充分就业这两个目标,对其它的目标漠不关心,不顾产业结构的合理发展,依靠政府的力量盲目推动某个行业的快速增长,短时间内确实会取得一定的经济成果,可是从长期看,却是后患无穷。

   共产党嫌经济的自然增长不够快,就把房地产当作一个支柱产业加以扶持,希望用房地产的超常发展带动其它行业的发展,增加政府的财政收入。确实,在一段时间内,某个行业的快速增长会带动其它行业的增长,比如,当科技出现重大突破从而向市场推出一种新产品(如电脑)的时候,由于新产品具有巨大的市场需求,其高速增长必然带动相关行业的共同增长。可是住房并不是什么新的科技产品,它的作用无非就是遮风挡雨,为人们提供一个私人空间而已,正常情况下,其增长速度只要能满足人口增长的速度就可以了。奥地利学派指出,商品之所以被人们需求是因为它能满足人的效用,没有效用的东西当然就不能成为商品,不但如此,即使有效用的东西,其效用对消费者来说也具有边际递减规律,随着消费者拥有商品数量的递增,商品的效用却随之递减,最终会达到零效用的时刻。当人们拥有的商品数量足够满足其需要的时候,继续增加商品的供给就会出现生产过剩的现象。这是一个客观规律,任何搞经济工作的人都必须遵守它,否则就会带来巨大的损失,以出售商品房为目的的房地产业当然也不例外。可是,共产党为什么可以驱使人们发疯似的买入商品房呢?它有什么神秘的魔法吗?不是的。这是因为中国过去一直没有住房按揭贷款政策,房地产供给和需求在这种情况下达到一种平衡状态,当政府出台了商品房按揭贷款政策以后,房地产需求一方的情况发生了很大的变化,原来没有购买能力的人可以通过向银行贷款购买商品房了,从而增加了商品房的有效需求,使平面坐标系中的需求曲线向右上方移动。本来,一旦出现这种情况的时候,政府就应该及时加大商品房的供给,让供给曲线及时向右下方移动,达到维持房价稳定的目的。可是,共产党却没有这样做,它牢牢地控制着土地的供给,希望房价的快速上涨带动土地的价格上涨,从而获得丰厚的财政收入。从中我们也可以看到政府参与经济活动的害处,当经济增长与物价稳定发生矛盾的时候,政府出于自身利益会毫不犹豫地牺牲物价稳定这个宏观经济目标。由于政府对房地产价格的上涨坐视不管,甚至推波助澜,使得人们产生了房地产价格会继续上涨的心理预期,因此纷纷加入房地产行业进行投机,促使了房地产泡沫的形成。这就是共产党的魔法,一点也不神秘,不管对什么产业实行这样的政策,都可以达到相同的效果。
   健康的经济要求产业之间具有合理的结构,这种结构是市场经济的力量在无形中自然促成的。比如在一个只消费一种产品A的封闭社会,当该产品的生产效率一定时,该社会中的所有劳动力都处于就业状态,当该产品的劳动生产效率提高后,就必然会导致一部分劳动力失业,因为较高的生产效率已经不需要从前那样多的劳动力来从事生产了,生产效率提高得越多,失业的劳动力也就越多。如果这时出现了另一种受到人们欢迎的产品B,从产品A的生产中游离出来的资金和失业者就可以从事产品B的投资和生产,使这个社会由原来只消费单一产品A变成消费两种产品A和B,劳动力又回复到充分就业状态,社会也因此变得更加富裕。市场在这两种产业A和B的合理配置中起到了协调作用,产品A和B处于市场出清状态。如果人为刺激A行业或者B行业,产业结构的合理配置就会被打破,人们会减少未受刺激行业的投资,把资金和劳动力投向受到刺激的行业,这样导致受到刺激的行业生产过剩,而未受到刺激的另一种行业会出现生产不足,交换出现障碍,市场不能出清。
   共产党不顾产业结构的内在合理性,人为刺激房地产行业高速增长的做法,会给经济造成巨大的混乱,到头来必将自食恶果。
   首先,它在实施了住房按揭贷款政策后,释放了巨大的需求,但是没有同步增加供给,打破了商品的供求平衡,造成市场价格的持续高涨。房子供给跟不上需求增长速度的原因,是因为土地被政府垄断造成的,虽然从表面上看,政府也在不断增加土地的供应,但是按照现行的政策,只有房地产公司有资格购买土地,其他企业(大型外资企业和国有企业除外)都被排除在土地的购买者之外。这样就使得房地产公司也具有了土地的垄断权,土地的需求量越大,土地价格的上涨速度就会越快,房地产开发商就越有屯地的积极性,这样,房地产公司完全不需要建房子也可以发大财。
   第二,对诸如房地产这样的生活必需品行业进行人为刺激,会加大人民的贫富分化,导致国民财富逆向分配,有钱的人更加有钱,没有钱的人更加贫困。
   第三,房地产的畸形发展导致人民的生活水平下降。很多人担心房价上涨后自己将永远买不起房子,只能被迫向父母、亲戚朋友借钱支付买房的首付款,使自己成为名副其实的房奴,而有钱的朋友当他(她)醒悟过来的时候,自己也会加入炒房的投机队伍,谁还有钱借给别人?投入房地产的钱多了,必然会减少其它商品的消费。据《中国统计年鉴》资料,2000年全国居民人均消费是3632元,2007年是7103元,排除通货膨胀因素后,七年时间实际增长仅16.52%,年均增长仅2.36%。在实行畸形的房地产政策之前,1993年人均消费1393元,排除通货膨胀因素后,到2000年也是七年时间,人均消费实际增长62.43%,年均增长8.92%。可见,畸形的房地产政策严重阻碍了人民生活水平的提高。
   第四,畸形的房地产政策必将阻碍其它行业的正常发展。人们的可支配收入是有限的,把钱都拿去买房子了,必将减少其它商品的消费,从而影响到其它行业的正常发展。据《中国统计年鉴》数据,1994年中国第三产业产值占GDP的33.6%,2001年迅速增长到占GDP的40.5%,在实行房地产畸形政策出台以后的七年,第三产业不仅一点增长都没有,反而略有下降,到2008年只占GDP的40.1%了。
   以上这些都还不是最严重的影响,最严重的是房地产泡沫破灭以后产生的多米诺骨牌效应对国民经济的巨大打击。房价不可能无止境地上涨,因为人的钱总有花完的一天。虽然从银行的账户上来看,全部居民的储蓄总额并不会减少,反而在不断增加,可是人们却没有注意到这些钱的主人已经悄悄地发生了变化,从前分散在各行各业的从业者名下,现在都集中到房地产老板的名下了。当其它行业的从业者再也拿不出购买房子的首付款时,房价就必然停止上涨。如果房价停止上涨,那么以前贷款炒房的人就会面临沉重的利息压力。
   也许有人会说,炒房者可以把房子租出去,用租金来偿还银行的贷款本息呀。当然,如果炒房者手里的房子都可以顺利出租的话,说明房价上涨是因为需求大于供给造成的,可是,投机者并不会因为没有人租房子就停止买入,他们买入房子的唯一标准是对房价继续上涨的预期,只要他们预期房价会继续上涨,就不会考虑买进来的房子能不能租出去,他们买入的冲动一直要持续到花光手里的钱为止,即使没有人租赁房子的时候,人们也照样继续买进,这时候,房子已经脱离了效用这个基础,变成与股指期货完全相同的东西了。这样就给房地产开发商一个错误的信号,以为市场对房子的需求仍然旺盛,他们也会继续加大供给的力度,这就造成了大量的房屋空置。所谓空置房就是购买者自己不住,也租不出去的房子。有人说房屋空置率是一个伪问题,其实是不对的,它绝不是伪问题,而是衡量供求是否平衡的重要指标。到底空置率多少是合理的,目前还没有准确的数据可以参考,因为在民主国家这是房地产公司自己考虑的问题,政府并不关心。空置率的高低并不会影响到房价的上涨趋势,只要想买房子的人兜里的钱还没有用完就可以继续推高房价,所以影响房价走势的决定性因素还是国家的贷款政策。如果所有空置房都是房主花自己的钱购买的,高空置率并不可怕,这就像一个人拥有好几台彩电一样;如果空置房是由银行贷款购买的,那么高空置率就意味着巨大的金融风险,中国显然属于后一种情况。由此可知,当房屋空置率不断攀升的时候房价继续上涨是不祥之兆,因为在这种情况下如果房价停止上涨的话,手中握有空置房的投机者就可能破产,除非他们认亏及时脱手。
   贷款买了空置房的人在房价停止上涨时认亏出售自己的房子,这是多米诺骨牌倒下的第一张,房屋空置率越高,这张牌就越重。从前表现为需求力量的空置房购买者,现在反过来加入到供给一方了,他们的反戈抢走了部分刚性需求者,把正处在轰轰烈烈施工当中的在建房推倒,使它们成为多米诺骨牌当中倒下的第二张。这两张牌一倒,带动房价普遍下跌,原来如过江之鲫的购买者顿时消失得无影无踪,房地产成交量大幅萎缩,政府挂牌的土地流拍,烂尾楼随处可见,与房地产紧密联系的钢铁厂、水泥厂、砖厂等企业陷入严重萧条,因为只要有空置房,就一定会有过剩的钢铁厂、水泥厂、砖厂,这是多米诺骨牌中倒下的第三张。房地产和建筑行业的萧条,会导致其从业者收入减少,从而减少他们对其它行业消费品的购买,把萧条传导给与房地产和建筑无关的那些行业,比如电力行业、机械制造行业、冶金行业等等,使那些行业的从业者收入也减少,这是多米诺骨牌倒下的第四张。银行与所有的行业都有关系,经济危机使许多企业和个人丧失了归还贷款的能力,银行的坏账猛增,成为多米诺骨牌倒下的第五张。在畸形的房地产蓬勃发展的时候,地方政府的税收有三分之二来自房地产,当房地产泡沫破灭时,一方面政府的税收大幅减少,另一方面为了不让企业裁员甚至倒闭引发社会危机,政府还不得不给企业减税,增加失业救济金的发放,使得政府债台高筑,当然这是指它还能够借到钱的情况,如果政府根本就借不到钱怎么办?政府将成为多米诺骨牌中倒下的最后一张。为了最后这张多米诺骨牌不倒,政府不得不改变调控政策,再一次对房地产行业持续进行刺激,不断降低首付款比率、下调银行贷款利率、给予各种税收优惠,但是这些措施会进一步增加房子的过剩,把危机延迟到未来罢了,最后必将导致更大的经济危机。明白这些道理以后,难道还有人会说,房地产畸形繁荣,是一件值得高兴的事吗?

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