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[转贴]土地增值税,逼开发商大降房价的“核武器”(2010/06)

   土地增值税,逼开发商大降房价的“核武器”

   沈晓杰

   

   千呼万唤中,“国十条”中要求对房价过高、涨幅过快的开发商房地产项目进行土地增值税“重点清算和稽查”的政令,终于在国家税务总局的执行层面上得到了一定的落实。上周末,国家税务总局发出“关于土地增值税清算有关问题的通知”,从某种方面来说,这可以视为是对开发商土地及房产暴利在税收上重点“清算”和稽查的开始。

   人们也许还记得,当初国务院发布被称为“史上最严厉的房市调控”的“国十条”后,一些有相当影响的房地产大鳄就曾宣称:“国十条”新政对他们影响不大,因为在2009年的房价大涨暴涨后,开发商都“不差钱”。但是开发商似乎都忘了,开发商们的暴富,大都是建立在“集体偷税”的基础上的。其中最重要的一条,就是土地增值税。早在4月份“国十条”出台前就有媒体引自“不愿透露姓名” 的政协委员未公开的政协提案显示,从2005年到2009年土地增值税共流失2.52万亿。而在开发商最暴富的2009年,他们一年从商品住房中所攫取的暴利为1.8万亿元左右。所以,如果中央真正下定决心对开发商的土地增值税进行彻底的清算,开发商立马就有可能由“不差钱”变得“很差钱”。大幅降低房价,把手中的商品房卖出去,回笼资金缴纳所欠多年的数万亿元土地增值税,就可能成为开发商迫不得已的唯一选择。从这点来说,土地增值税的彻底清算,可以成为政府手中逼迫开发商大降房价的“核武器”。

   有的人会担心,如果政府在这方面真的对开发商“动刀子”,开发商会不会把成本转嫁到买房人身上,反而进一步推高了商品房价。其实,这样的担忧源于对土地增值税的误解,也是多余的。因为土地增值税是在开发商基本完成商品房销售后才进行清算和全部征收的税种,它以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。所以,它的征收的多少,只取决于开发商的暴利程度。如果开发商建造出售的普通住宅出售“增值额未超过扣除项目金额20%的”,国家还免征土地增值税。按照1993年就出台的国务院土地增值税暂行条例,“增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%”;未超过100%的部分,税率为40%;未超过200%的部分,税率为50%;超过200%的部分,税率为60%。由此不难推算,这几年中某些六七千元暴涨到两三万元的高价楼盘,开发商一半左右的暴利,必须被国家清算和征收。

   也许有人会问,为什么开发商在缴纳了土地出让金和各种税费后,还要缴纳土地增值税?讲到这个问题,还必须“摆脱现在利益集团操控的习惯思维和做法”,从我国的社会制度及国家的根本大法上去认知。我国宪法第十条规定,“城市的土地属于国家所有”(也就是全民所有),同时也明确指出:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这就从根本上决定了我国的土地资源,包括土地的使用权,绝不允许任何人通过买卖来攫取暴利。80年代末我国宪法修改允许“土地使用权转让”,其根本的目的是为了对国家的土地资源进行社会的优化配置,便于城市的发展和改造,以及新的经济建设。而绝不是允许任何人从土地使用权的转让中获取利润甚至是暴利,国务院在九十年代初出台的土地增值税暂行条例,其基本的立足点就是来源于此。所以说,宪法和土地法中关于土地使用权的转让,绝不代表允许开发商以此为依托进行土地使用权的高价倒卖,并攫取巨额的超级暴利。至今,没有任何官员和学者,不管他的屁股坐在何处,都不敢说像开发商今天这样通过商品房土地使用权的占有,以高房价的形式来谋取土地使用权的暴利“合理合法”。更不要说,由此而造成的社会两极分化及极化的严重的贫富不均和社会尖锐矛盾,没有违背我国的宪法和基本的社会主义公有制度。试问,像今天房地产市场这样一方面制造中国的首富和成为暴富阶级流水线,一方面又同时产生数亿的房奴并造成大量市民在自己的土地上买不起房的现状,有哪一点符合宪法所指出的“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”的基本要求。更何况,在中国的全民国有土地上,开发商所拥有的任何土地,都不是像私有制国家那样,从大地主爹妈那儿继承过来的。开发商暴富的资源和利器,恰恰是国民的财产,公有的土地。开发商仅仅是一个房产的操作者,而不是所有者。

   以制度和宪法的视角,重新审视开发商和土地增值税,人们就不难明白为什么说土地增值税可以成为制衡开发商暴利的“核武器”。当然,这个“核武器”是虚幻一枪,还是“真刀真枪”,关键还是掌握在像国家税务总局这样的执行者手里。早就有房地产界业内人士指出,像税务总局现在这样只“重视”以房价1-2%的水平进行土地增值税的“预征”,故意忽略对高房价的土地增值税的“清算”,本身就存在“立场问题”。人们期望国家税务总局以“国十条”为契机,通过这次清算和稽查,把该征收的土地增值税统统收上来。为完善公平的“收入分配体系”和公平的税收环境,作出应有的努力。

(2010/06/10 发表)

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