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新闻摘录并评论:十大地产公司土地储备之和已达3.05亿平方米

   10月9日,克而瑞(中国)信息技术有限公司、中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院,联合发布了“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”,该榜单显示,今年一到三季度,万科的销售额为426.46亿,位列第一;保利地产销售额310.35亿、中国海外发展293.32亿、绿城集团281.04亿、恒大地产241.8亿,分列二到五位。三季度单季恒大地产以123.3亿的销量位居行业第一,万科三季度销售120.80亿,绿城集团118.49亿;保利地产106.7亿;绿地集团101.84亿,分列二到五位。值得注意的是,此次主办方还发布了土地储备的榜单,土地储备前十名的房企,其土地储备之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米,碧桂园土地储备面积为4360万平方米,分列前两名。今年前三个季度,恒大地产销售面积为453.7万平方米,按此销售速度推算,恒大的土地储备够其销售8.5年;前三季度,碧桂园销售面积为233.53万平方米,按此销售速度推算,碧桂园的土地储备够其销售13年。 榜单发布方、中国房地产测评中心主任龙胜平表示,三季度房企土地储备增加了很多,仅十强企业在新增土地储备方面的投资就达779亿。三季度,各企业增加的土地储备主要集中在二三线城市,从拿地的溢价比例来看,第二季度时只有37%的土地溢价比例超过百分之百,到了第三季度溢价比例超过百分之 百比例达到了57%。
   
   博主评论:什么叫做囤地?很简单,国务院规定闲置两年以上的土地国土局要无偿收回。也就是说地产商拿地以后两年不开放政府就可以收回国有了,而且是无偿的。所以地产商的所谓土地储备只要超过两年的开发期限,都属于囤地行为。一部分是他们拿土地就是为了炒卖,根本就没有打算过开发。另一部分是,根据他们与国土局的关系,他们可以搞掂国土局不作为,不收回他们闲置的土地,甚至容忍他们迟缓甚至不交购地款。
   
   土地储备前十名的公司囤积的土地已经有3.05亿平方米,按照较低的容积率2来测算,能够建筑6.1亿平方米的房屋。这是一个巨大的数字,前十位相加已经如此,全国有数万家地产公司,相加以后会如何?可以想象了。囤积土地当然比囤积房屋-捂盘要好得多,成本低很多,风险小很多,资金占用更加少。碧桂园的土地够销售13年,恒大够销售8.5年,这难道还能说不是囤积、炒卖土地吗?

   
   当然,囤积土地也不是没有风险的,除了占用的资金成本以外,就是土地价格、房价必须上涨,否则就亏死了。所以地产商一方面要赌很多年以内楼价必须是上扬的,另一方面是不能仅仅下赌注,还要影响政府决策、市场需求等等因素使楼价保持上涨,还有就是能够拖欠的购地款就一定要拖欠。最好是实现空手套白狼,白赚土地买卖的差价。
   
   地产商与政府的利益基本上是一致的,就是让楼价不停地上涨,于是政府的财政收入会增加,地产商的腰包会更鼓。于是就产生了利益交换的动机,政府默许地产商拖欠应付款,地产商帮政府制造地王,官商勾结、抢劫国民。我们可以经常见到政府批评地产商或者地产商批评政府的声音,但其实是一曲双簧,其利益一致,勾结是肯定的,两家不过互相需要互相利用的关系。
   
   所以捂地捂盘都是他们两家同时必须做的事情,不存在谁更加公正更加正当的问题。所以最近我们看到陆续有出台各种政策打击囤地现象,放心吧,全都是戏。各地政府找一两个没有背景的民营企业做做样子,说不定还另外有补偿政策在背后呢。这么多囤地的,真正无偿收回土地的有多少个?有哪个政府敢把历年地产商付款情况公开?把相应的处理措施公开?没有,绝对没有。
   
   现在政府面临的是百业萧条,只有地产业和相关企业一片繁荣,还有就是政府刺激的最大着力点-基建。产能过剩、出口下降、消费无力,中国经济增长对地产业的依赖越来越强。而流动性的泛滥使地产业成了一个硕大的泡沫,是泡沫总是要破的。泡沫越大,破灭时对整体经济的打击就越大。

(2010/03/25 发表)

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