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中国地产业存在大崩盘的风险吗?

   最近,经常看到一些所谓“经济学家”们谈论中国的房地产事务,我注意到他们大多一定会预测中国的地产市场一定不会出现大崩盘的现象,理由是中国人对房地产的“刚性需求”非常大。有“刚性需求”就意味着有市场前景,有市场前景就意味着无论地产价格如何疯狂地上涨,都会有人接盘,有人接盘就一不存在大崩盘的问题。
   
   事实果真如此吗?待博主慢慢道来。首先我们谈谈什么是刚性需求,所谓刚性其实很简单,就是指不太受其他因素变化而变化的因素。人最刚性的需求是什么?空气、水和食物。这三样你一天都少不得,除非你不想活了。你有家财万贯需要这三样东西,你一贫如洗同样缺不得,品质可以有好有坏,需求是绝对不变的,这就是所谓刚性需求了。
   
   房子也是这样吗?好象不是吧?不买房子我们可以选择租房,农民可以选择不进城,我们甚至还可以选择露宿,当然是万不得以的时候。房子五千块一平方的时候,我们当然买,基本上这就是真实价值了。八千的时候咬咬牙还行,都三万块了还买?我们是傻子啊?还别说,都三万了还有傻子拼命买,是谁?是炒楼的,投机的。去年房子卖得太好了,报纸说只要是能卖的,垃圾都卖出去了。是真实的用家买的吗?一部分是,大部分肯定不是。

   
   广州人的大实话:买棵菜你还挑三拣四呢,何况是房子?这可能是我们一生中最大的支出了,垃圾还买?那么为什么卖出去了呢?很简单,是炒楼的买的,他们是“接盘”的,不是住房的。投资或者投机都有一个信条,就是买高不买低,越高越买。因为房子涨价才有钱赚,要是降价,就没钱赚了,再便宜也不买。因为动机就不是为了要房子住的,而是买来卖的,所以垃圾也无所谓,照买。股票是如此,房子同样如此。
   
   所以对房产的刚性需求有多刚性呢?价格绝对是可以抑制需求的,而且是最基本的因素。我们回到经济学研究的最基本元素:供应曲线和需求曲线,很清楚,价格上升供应增加需求减少,市场会自动回复基本的均衡状态。其实最简单地描述对房屋的刚性 需求的语言就是两句:“人傻”,“钱多”。一旦人不傻了,钱不多了,还有多少刚性需求存在?到最后你根本卖不起了,需求也就绝对不存在了。
   
   再回到大崩盘的可能性这个问题。首先五年内房价至少升了五倍,这就是大崩盘的先决条件:价格悬河,势能积聚。什么是悬河?黄河就是一条悬河。我们都知道,黄河是自古以来水害最严重的一条河。因为含沙量太大,沉积严重,于是年年河床提升,于是年年修坝。河床愈高而河坝愈高,黄河成了一条悬河,高出其他的地方。于是势能就积聚了,一旦决堤,湮灭的就不仅仅是附近的地方,可能是十万八万平方公里。房产价格也是这个道理,它高出了经济基本面,而且高出了很多,也就积聚了势能。势能积聚太大,也就产生了大崩盘的风险。
   
   大崩盘有多危险?看看美国就知道。在美国次贷危机爆发之前,我没有读过任何一篇文章指出美国的地产价格有问题的。也就可以假定在此之前美国的房产价格基本上是合理的,次贷只是将贷款发放给了不具备还款能力的人,而这些钱都拿去买房产了。也就是说这是一个金融范畴的问题,而非地产业本身的问题。但是美国整体经济仍然受到非常大的危害,若不是美国政府扔下去几千亿美金的刺激,恐怕到今天仍然是一片萧条。而美国的人均GDP比中国高十倍以上,其经济的抵抗力也比中国强若干倍,其法制基础、公权架构的合理性更加是中国不可比拟的。那么可能远远大于美国次贷危机的打击降临中国会怎么样?难以想象。
   
   那么这条价格“悬河”是怎么产生的?这是一曲官商勾结大合唱。政府用推高地价、收取重税、默许地产商拖欠地价从而囤积土地,为房价建筑了前几十米大坝。地产商用囤积土地、囤积捂盘、炒高土地价格为房价建筑了中间几十米大坝。地产炒家用囤积楼盘、推高房价建筑了最后几十米大坝。悬河已经构成,塌陷无可避免。即便真的有刚性需求,地产的价格已经不受控制了,到最后没人买得起的时候,难道还能阻止大崩盘的发生吗?
   
   某政协委员说:房子从两万涨到三万跟国民没有多大关系,因为都是买不起,这话说得非常愚蠢。当大崩盘发生的时候,没有任何人可以置身其外。因为经济垮了,你干活的公司可以都倒闭,你就失业了。而且你还根本找不到新工作,因为失业的人太多了。如果你是农民工,你还可以回到自己的土地上,吃饭还行。你要不是呢?或者你的土地已经被流转了呢?你能逃脱打击吗?
   
   到了大崩盘的时候,中国也就成了冒险家的乐园了。花十亿建起来的大厦,可能一千万就能买下,这叫做抄底。李嘉诚的身家就是这么来的,不然他去哪里赚那一千多亿?但是,普通国民呢?那就哀鸿遍野了,他们还会听共产党的吗?唯一能够挽救中国经济的,就是必须将房价保持在相对合理的区间,否则一切都难以想象。
(2010/03/11 发表)

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