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文摘并评论:中国1/3开发商只倒卖土地 从不盖房

近几年来,中国房价大幅度上涨,专家认为,一个重要原因就是开发商囤地导致供求失衡,而囤地主要是国企和上市公司,政府纵容所致。即使在北京城区最黄金地段,仍然有些地块一空就是好几年,经调查发现,有差不多三分之一房地产开发商宁愿炒地,也不愿动一锹土,大大加剧土地市场的价格泡沫,而这些地价最后转化到房价上,苦了买房的人。
   
   据官方媒体报道,民生银行地产金融事业部近期发布的《中国地产金融蓝皮书》报告称,截止到今年9月底,北京楼市的库存房已跌破10万套的警戒线,只够5个月销量,而就在今年年初,北京的存量房还够卖两年的。
   
   中国土地资源有限,用一块少一块,尤其是北京市中心更是寸土寸金。没地建房子,房价就会越来越高,因此北京的房价总是跌不下来。可最近发现,就在北京城区最黄金地段,仍有些本该建住宅楼的地块,一空就是好几年,现在还闲着。

   
   1/3开发商 只倒土地从不盖房
   
   据报道,北京市东三环的长虹桥有一块地原本是打算建住宅的,却一直闲置多年没有开发。这块地就是被称为2006年新年第一拍的工体四号地。北京地产界资深评论人杨少峰说:“这块地是被香港的盈科,就是我们大家所熟悉的李嘉诚的儿子李泽楷他旗下的房地产公司拿走,当时这块地整个拍卖价达到5.1亿,规划面积才 4.6万平方米,折算完之后当时成家的楼面地价就达到1.2655万块钱每平方米,而这个周边最好的楼盘、最贵的楼盘才卖到1.6万左右。”
   
   然而这块工体四号地却闲置了长达三年半时间,最终不仅没有被政府罚款和没收,而且还高价转让出去,并由此获取巨额利润。在盈大地产发布的公告中表示,此次工体四号地的交易,为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。
   
   杨少峰表示:“当时如果他把这块地盖成楼来卖,可能挣的钱只有几千万甚至不到一个亿左右,也就是说盈科地产在这块地运作的过程中,他实际上是一种炒地皮的行为。”这也是典型的囤地行为。”
   
   SOHO中国有限公司董事长潘石屹说:“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的,就是倒土地的,从来不盖房子的。”“我能了解的情况,差不多有三分之一。”
   
   囤地开发商 多是国企和上市公司
   
   而且这些开发商绝大多数都是上市公司和国企。这些国企和上市公司手中已有了那么多地,还在拚命拿地。杨少锋说:“因为他们的钱来得容易啊。我注意到前几个月,有家上市公司发布公告就称,要增发几十亿元用于买地,实际上他们买了更多的地以后,又可以到资本市场融更多的资金。”
   
   据克尔瑞信息技术有限公司和中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示,截止到今年三季度末,十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。其中,恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。
   
   杨少锋说:“它们所拿到的这些地,可以够他们开发,多的够开发几十年,少的够开发五六年,绝大多数是十多年时间,这说明什么,说明目前供应到市场的大量土地被这些开发商囤在手中了。”
   
   过去五年,全国的房价平均上涨了大约两到三倍。根据中国房地产信息集团提供的数据显示,北京2004年商品住宅的价格是每平方米4747元,今年 9月底为每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元,今年9月底是12016元;深圳2004年是6385元,今年9月底是13893 元。
   
   潘石屹认为,近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。
   
   政府增加土地供应 开工面积不升反降
   
   而政府还在大幅增加土地供应。北京市土地储备中心主任助理周同伟说:“截至10月20日已经推出114宗地,944公顷,今年出让土地的面积是去年的两倍,普通住宅出让的面积是去年同期的157%。”
   
   然而,政府增加土地供应,似乎并没有调动房地产企业的开发热情,今年北京的住宅开工面积不升反降。据统计,今年一到九月,北京住宅新开工面积为713.4万平方米,比去年同期大幅度下降29.9%。
   
   杨少峰说:“我们政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中,它形不成真正的供应量,那么我们现在的这个供不应求这种假象就得不到改变,那么只要市场还是供不应求,只要这个需求远远大于供应量,那么房价肯定会上涨,所以说囤地是造成高房价的一个非常关键的原因。”
   
   地价最后转到房价 苦了买房的人
   
   由于开发商大量囤地,今年即使加大土地供应量,但房地产市场还是出现地价、房价齐涨的现象。
   
   专家称,而不盖房比盖房更赚钱,因此这么多房地产开发商都宁愿炒地,也不愿意动一锹土,他们这钱也赚得太轻松了。不过,这样一来,却大大加剧了土地市场的价格泡沫。而这些地价最后都会转化到房价上,苦了买房的人。
   
   杨少峰说:“最终的买单当然是消费者。”
   
   囤积现象屡禁不止:政策如同一纸空文
   
   早在90年代,中国两部法规明确规定,“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权”。但这些法规白纸黑字地写在那儿,规定也是一次比一次严,开发商还是敢明目张胆的大肆囤地。除了像盈科这种大有来头明目张胆囤地,更多的开发商和土地监管部门打起太极拳。
   
   位于北京市南五环以外的大兴是距离北京城区最近的郊区,今年夏天大兴诞生了新地王,随后房价也一路飙升。杨少峰说: “这块地是2007年很著名的大兴的地王,当时在2007年的12月份,华润置地以194轮的竞价才以6291元的楼面地价拍到这个地,当时这个周边房价大概只卖到6千到7千块钱左右,有部份的项目可能8千多,所以当时这块地我们是面粉贵过面包这也是其中的一个例子。”
   
   从2007年拿地到现在,华润置地的这块地已经接近两年的时间。不过昔日的地王如今杂草丛生、一片荒凉,丝毫看不出任何动工的迹象。实际上,像这样正在晒太阳的地王在全国各地大量存在。
   
   北京大学房地产研究所所长陈国强说:“有机构专门对07年的地王项目做过调研,那么除了少数是退地的之外,闲置的、未开发的占了绝大多数,一半以上都还是处在待开发状态。”
   
   华润置地地产公司是华润集团旗下在香港的上市公司。记者了解到,像大兴17号地这样被闲置的土地,在华润公司还有很多。据统计,截止到2009 年9月底,华润置地公司的土地储备多达 2530 万平方米,在全国开发商中排名第八位。如果按照今年预计的销售业绩来计算,华润置地的土地储备足够开发10年以上。不过对此华润似乎并不满足,就在土地储备已经足够多的情况下,华润置地今年仍然在大规模拿地。
   
   全国囤地现象普遍 数量非常可观
   
   像华润置地这样拥有大量闲置土地的开发商在中国到底有多少?他们囤积土地的数量究竟有多大?
   
   陈国强说:“的确这种情况在不同的城市在全国应该是比较普遍,而且数量是非常可观,去年底,(戴德良行)这是一家国际著名地产机构,他们对于我们国内的存量土地资源曾经有过一个研究,从1998年到08年实际上是房改以来10年时间,就房地产市场开发出来的土地面积大概是31亿平方米,截止到去年底,实际开发的数字是19.4亿,也就是19亿的样子,那么实际上也就是说还有将近12亿平方米的地是闲置的、没开发的,是这样一个情况。”
   
   杨少锋:“已经在这些上市公司的手中,可以够他们开发的土地,多的够它们开发几十年,少的够它们开发五六年,绝大多数是十多年时间,这说明了什么,这说明这些供应到市场上的大量的土地被这些开发商囤在手中了。”
   
   因为他们的钱来得容易啊。我注意到前几个月,有家上市公司发布公告就称,要增发几十亿元用于买地,实际上他们买了更多的地以后,又可以到资本市场融更多的资金。
   
   究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间,不亦乐乎?这场资本游戏最终将造成什么样的危害?
   
   开发商与官员关系千丝万缕 无法监管
   
   在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,企业之所以敢于大规模拿地和囤地,是基于利益驱动。而地方政府纵容这种囤地的行为,同样也是利益驱动。陈国强说: “实际上,它也有很多顾虑,因为有利益考量,有和企业关系的,具体经办人或者相关的官员,可能跟这些地块背后的项目都有千丝万缕的利益关系,所以这个事情没办法操作。”
   
   因此,开发商屯地的目的是人为制造土地资源紧张,使土地显得物以稀为贵,从而抬高房价牟取暴利。而在这场资本游戏中,开发商是站在前台的主角,在后台还站着一个分账的,那就是地方政府。运动员和裁判员都是囤地的受益者,所以,我们不可能指望这场游戏变得公平。
   
   如何打通房地产市场的供需链条,让大家走出被高房价胁迫的困境?专家认为,重建这个市场的游戏规则,打破运动员和裁判员的利益关联,让地产商干它们该干的事去
   
   博主评论:在电视或者报纸上,你经常能够听到一些“经济学家”们讨论房价几年来一路上扬的原因。他们往往会说“这是符合经济规律的,是市场供求关系的正常体现”。你也能听到政府不同部门的官员们抨击房地产商如何赚取暴利,需要对地产商加强监督,并提高土地供应量,等等诸如此类的言论。
   
   很多朋友,尤其是房奴朋友们听得很舒服,很解气,尤其是听到说房价还会上生,要买就要赶快的时候。想想买的价格固然很高,但如果价格还要往上走,甚至要往上走很多年,那么还是值得的,甚至是值得庆幸的。但看了这篇文章,是不是有一股凉气从你的脊梁骨冒上来了?这文章是从新浪新闻转过来的,这年头人家也算主流媒体了,不敢“造谣”的。
   
   原来这许多经济学家和官员都是在“放屁”,原来还有这么多的“内幕”,原来他们所说的都是谎言。尤其是任志强那个畜生,他的话都能相信的?他自己就是地产佬啊,你觉得他会那么有良知?以至于超越他自己的个人利益和阶级利益?你相信他,你就二了。
   
   这种价格能算是正常的市场供求关系的体现吗?看看文章吧。每年的土地供应,主要的都被投标的地产佬拿去囤积了,炒地了。真正建了房子的,可能一半都不到。于是土地供应量再大,没有变成房子,对地产市场根本就没有供应影响,那这房价能不高吗?买房子的人一天比一天,因为每年都会有人结婚、生孩子,可房子的供应量年年都没有增加,这房价能不涨?
   
   这就是主流经济学家和官员天天叫嚷增加土地供应量的原因,你增加吧,你增加多少,那些地产佬就买多少,然后不建房子,都囤积起来。这不岂是正中他们的下怀?所以经济学“砖家”们和官员们从来不提加强土地使用的监管,从来不提要加大执法的力度。本来有规定多少年不建房子,国土局就可以没收土地的,可他们敢吗?哪个地产佬是没有背景的?这个公司老板可能是总理的儿子,那个可能是主席他爹。没收?你不想混了?共产党可是只认权力的,他们不相信良知。何况那厅长、局长的官位很多本来就是用钱买回来的,还指望靠这个赚大钱呢,为了你们这些屁民们弄丢了?才不干呢。地产佬钱多啊,找个晚上给局长厅长们弄一箱子钱上去,什么事情都没有了。那钱从哪里来的?当然是从房奴们的 腰包啦。

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