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国有企业竞购国有土地的荒唐

   
国有企业竞购国有土地的荒唐

   图:中国房地产市场时有国有企业竞购国有土地的事情发生。图为中国人民银行重庆分行的玻璃墙映出的城市建筑
   
   几年前一名海归回国时,看不懂中国房子的面积,把中国公寓的120、150平米换算成他比较熟悉的平方英尺后,忍不住大呼一声,中国的公寓房真大,简直和美国两层楼的排屋(Townhouse)差不多、甚至更大。后来他好奇的去看了一些号称120平米的房子,发现其真正的使用面积估计也就是90多平米而已。
   

   *建筑和使用面积的差异
   
   在中国买卖房子时,面积计算以建筑面积论,其中包括外墙、走廊、以及公寓内的“分摊面积”。也因此,在中国还有一个“得房率”的名词,亦即实际使用面积和建筑面积的比例。好的建筑的得房率在85%左右,差的可以低到75%,现在得房率在80%就算不错了。海归的直觉没错,建筑和使用面积的感觉差异就有那么大,由于国内外定义的不同及设计的差异,房子面积居然有20%的差别。
   
   有人或许说,国情不同,在中国大家都这么算,买房时每家都遇到同样的问题,也许就不是问题。这话说的不无道理,入乡随俗嘛。但人们也应该记得,在与国际社会“接轨”时,20%的差距就不是一件小事。国内时不时的有经济学家说,中国某地居民人均居住面积,超过了某些发达国家的标准,云云。也许这些经济学家应该给国人一个更准确、更有可比性的数字。
   其实呢,如果中国的房地产问题只是尺寸有别这样的误差,得房率的大小等问题,那问题还就好办了。真正的问题不在于此,人们在计算“得房率”的同时,往往忘了真正的想一想,我们究竟“得房”了吗?真正得到的是什么房?
   
   *储蓄到要挟式炒房的转变
   
   在中国的房地产市场,泡沫已经膨胀到大多数人都不确定其未来走向的程度。炒房的形式,今天已经从洗钱和团购式的炒房,过渡到福利和储蓄性的炒房,再发展到转移风险和要挟式的炒房。
   
   银行贷款和股市分流之外,楼市当今还有大量的刺激内需的资金在渗透。明眼人指出,中国老百姓实在可怜,那么高的储蓄率之下辛辛苦苦省下来的钱,在医疗、教育、和养老之外,全部被房地产的巨兽所吞噬。中国农民血液里热爱土地、依附于土地、做梦都想着“一亩地二头牛”的愿景的本质,决定着人们不管价位多高,不管买了什么,也要把自己的名字和一块土地、一栋房子结合起来。有说中国百姓如今的购买力是被恐慌裹挟的,真是一针见血。
   
   当今的中国人可能不真的相信每一方土地都有个土地爷坐镇,但地产市场上一个个“地王”被制造出来时,开发商、地方官、银行等要员宾主觥筹交错、把酒言欢,在政府的授意下产生地王,随后又产生楼王,过后百姓们才觉得,脚下的土地真的好像不是他们在“当家作主”。
   
   *国企买国土最后坑了谁?
   
   北京建工集团最近以20亿元获得今年最大的限价地--王四营乡。该地块位于朝阳区王四营乡,规划建筑面积71万平米,限价商品房面积50万平米。算下来,该地块商品房地价为4000元/平米。按限价商品房定价7400元/平米算,地价占到售价的一半多。
   
   王四营乡的最终价格高得出乎人们意料。表面上,这似乎说明中国的房地产行业竞争激烈,土地供应紧张。但真正值得人们关注的,是参与竞价的七家企业全部都有国企背景,民营企业了无踪迹。怪不得房地产业“ 国进民退”的说法甚嚣尘上。
   
   中国百姓不喜欢“地王”,他们不喜欢在房地产价格上赶超“世界先进水准”。因为百姓们清楚,地价涨房价一定跟着涨。企业也不喜欢“地王”,因为谁都想低成本拿到土地,然后低价销售,这样卖得快、资金回流、利润实现得快。剩下的得利者,就只有地的卖主、中国政府了。
   
   在这类事件的背后,专注于房地产价格的人们似乎忘记了一点。这些土地原本是谁的呢?如果是国家所有的,现在它们又被国有企业“买”了去,这是什么意思呢?国企买国土?左手的钱进入右手,这里面藏着什么药、这交易的最后究竟坑了谁呢?
   
   如果土地是真正国有、亦即全民所有的,用来建经济适用房、限价商品房的时候,土地的成本就应该为零。中国公民应该像东欧人民那样,拥有国有土地属于自己的那一份儿,有那么一个960万平方公里土地的13亿分之一。如果土地是真正国有的,有价转让、卖出时,卖地的受益就应该每位国民一份,每人自己的那一份应该可以用来购买自己的经济适用房、限价商品房。如果做到这一点,按朝阳区王四营乡地价占房价一半的原则估算,成品房的价钱就不该那么高了,应该只有目前的一半。
   
   *土地不私有最后肥了谁?
   
   显然,中国百姓没有从土地价格的飞涨中得到好处,反而为此尝尽了苦头,不断的要为此买单,为此付出自己毕生的储蓄。国有企业竞购国有土地的荒唐事件一再发生,除了给中共的高官、高官的子弟、以及投靠他们的可耻文人以权谋私的机会之外,实在难以有合乎天理和人情的解释。
   
   中国问题的复杂性在于,人们甚至都不能寄希望于公共知识份子了。因为许多人发现,在有关经济的辩论中,经常是经济学家在一方,公众舆论另一方,经济学家和大众在风车大战。
   
   如果这事发生一、两次,是因为百姓不懂经济,这还好说;如果每次都这样,房市、股市、GDP、失业率、人均收入、人均住房面积,每次经济学家都在帮助公众舆论的反面说话,就不得不让人认同经济学家是纯粹的代表着既得利益集团的结论了。
   
   最近有人认为,金融海啸救了中国的地产商,这话说得有道理。有了金融海啸,政府大搞公营投资,放宽银行信贷,上半年贷出的七万亿款项流入房地产市场,地产商的资金问题得到解决。老百姓呢,为复苏中国经济不得不背上新的财政负担,而垄断的利益呢,又一次被既得利益集团搜刮了一成。
   
   
   
   
   
   《新纪元周刊》【商管智慧】专栏
   
   《大纪元时报》【市场营销系列】讲座 美东时间: 2009-08-14 18:49:16 PM 【万年历】本文网址:http://www.epochtimes.com/gb/9/8/14/n2624017.htm
   
   

此文于2009年08月17日做了修改

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