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[转帖]关于房地产的讨论(转自CCHERE)

1. 现在一线城市的房地产已经是死局[SkyWalkerJ 于:2009-07-31 14:04:28
   
   因为价格规律的作用已经失去了,只有继续上涨的恐慌预期才能促使人们出手,也就是说房子已经离开了一般商品的供需曲线,变成了类似证券的金融产品。这样的后果是什么呢?后果就是只能涨不能跌,越涨价越有人彻夜排号,越跌越无人问津(股票的追涨杀跌效应)。2007年直到现在北京市场的情况全都是在印证这一点,2008年5月之后很多开发商在行市不好时采取小幅优惠的措施被证明对营销不但没有促进作用,反而有负作用,那时候北京每天的成交量经常出现两位数。
   
   那么一件商品如果只能涨价,不能降价,结果是什么?必然是泡沫越吹越大,直到爆掉。到2008年底的时候,远洋、保利、城建等大国企由于资金链的紧张,拿出18000->12000这样的降幅,才启动了市场。但是短时间内出现这样的降幅,规模小的企业必然会出现亏损,而地产行业普遍使用很高的资金杠杆,假设你的自有资本金比例是20%,那么整个项目只要亏10%,你资本的一半就没了。所以房地产市场发展到今天,软着陆、良性调整的机会已经失去了,一旦预期逆转,只有价格出现大幅跳水,使原来买不起这个层次产品的消费者能够加入进来,销售才会回暖。

   
   肯定无数人要反驳我,房子怎么会是金融品呢?刚需有那么多,价格稍有优惠就会出手的。但是,市场的实际运行情况已经否定了这种可能。在下夫妇恰好一个在外企,一个在央企,应该说是刚需集中的人群,我们看到的情况,在这个价格下面,刚需们大多数早就被摒出一线市场了,真正有一点购买力的,倒是像我们这样工作了6年以上,职务稍高的人,可这些人,如果说从工作到现在还没有买过一套房子的,只怕是凤毛麟角。大数而言,在一个人均住宅面积30平米的城市谈刚需完全就是忽悠人的,因为根本不缺房子,缺的只是购买力而已。
   
   其实国家如果真的出于避免上下游产业萎缩,造成失业,引发社会动荡的考虑,那么是房价高有利于开工量,还是房价低有利于开工量?假设一个时间段内能够投入购房的资金大体上是个定值,则房价下降一倍,这些钱就能多买一倍的房子,什么水泥钢筋玻璃家电建材的消费量也就相应增长一倍。因此如果我们假设政府是聪明的,决策是理性的,那么合乎逻辑的推论就是——政府救房地产根本就不是为了救上下游产业,而是像wxmang兄讲的那样,只是为了启动土地市场,救地方财政而已。但是天空也有尽头,地价还能像现在这么涨下去吗?在下的家不幸恰恰紧邻北京刚拍出来的一块地王,我在这儿住了7年,很清楚这个地带住的都是什么人,这儿根本没有成为富人区、豪宅区的条件,那么15000的楼面地价,造出来的房子怎么着都得买到3万附近才能有利润,除非人民币像88年、93年那样购买力一年降15%,否则谁来买单?地价是房地产行业的主要成本项,这么高的成本只能摧毁掉这个行业,还谈什么启动内需呢?
   
   地产行业现在唯一的期望,可能是外来高收入就业人口大量流入,形成新的刚性需求,即所谓“北京是世界的北京”。这一点,我虽不敢说不可能,但至少不是短期内能够见效的,现在外资在国内总体上仍是削减工作岗位而不是增加工作岗位的过程,这样的期望,无非就和今年国家放开信贷一样,希望西方经济很快恢复,外需重新启动,那么如果这样的希望落空,我们又将面临什么样的局面?
   
   北京不缺房子,也不缺地。在下根据公开资料进行过一些小小的研究,用北京和香港相比,北京可供开发的平地面积多香港10倍,已经建成的住宅面积是香港的3-4倍,而香港的现存住宅中还有近半是不能交易的公屋,比可交易的商品住宅面积,差距更大。香港是一多山半岛,北京背靠华北大平原,廊坊的香河等县离6环路也就是一步之遥,数条高速路直通市中心,可以开发大量郊区低密度住宅,而仅5环路内的面积就达到香港整个陆域的60%,比香港的全部平地还多,可以说并无土地耗尽之虞(从北京近几年的住宅建设规划中也可以看出土地并非特别紧张),且我国有强势政府,土地国有,便于整体规划的落实、兴建道路及相关配套,房地产业还有很大的发展空间。真要谈产业振兴,降低他的成本,提高他的需求,才是振兴之道。成本越来越高,需求却越来越少,这样的产业除了死还有什么路?
   
   至于说到地方政府土地财政的问题,下文再讨论。
   
   2. 物业持有税是唯一合乎经济规律的调控手段[SkyWalkerJ 于:2009-07-31 15:31:44
   
   2007年下半年,出于对资产泡沫的忧虑,中央出台一系列政策调控房地产,然而这些政策,大多数是反经济规律的,因而虽然短期有效,但并不能持久。
   
   比如说控制购买第二套房屋的贷款,这从社会公平的角度我是举双手双脚赞成的,在这个逻辑下,8成7折利率的房贷可以理解为一种国家福利,你有资格用一次,之后就不能再用这么大的优惠,要给后来的年青人一个机会。政治角度这是合情合理的,但是从经济角度就不然,作为“经济人”的银行,决定利率的应该是风险水平,那么资产更多,支付能力更强的人显然应该给予更低的利率而不是相反。已经拥有一套住房且无贷款的客户显然是更优质的客户。因此这条规定一直令商业银行私下抵制,以征信系统未联网为借口,使之难以实行。
   
   再比如说控制开发贷款。如果你要调控资产泡沫,也就是使价格合理化,那么应该想办法增加供给,而不是卡死资金流,压抑供给。这个政策的结果是开工量明显下降,最后自己撑不住了,只好取消。
   
   还有行政命令地方政府加大政策性住房建设,在官办经济下,地方政府也是“经济人”,你让他把可以卖钱命根子的土地白白建了经适房,这不是与虎谋皮吗?
   
   真正有水平的政策,是双赢的政策,符合经济规律的政策。物业税如果设计合理,能够增加“过量”持有的成本,挤出空置的存量,增加二手房供给,使购买意愿均衡化,这才是调控泡沫的治本之策。更重要的是,物业税能解决目前地方财政过度依赖卖地的问题,形成“多造房子->扩大税基->收更多税”的逻辑,增加地方政府供地的意愿,这才能增进供给,促进行业规模的发展。综合看07年以来的各种调控政策,我的评价是不高的,近乎头疼医头,脚疼医脚,甚至是头疼医脚,很少有真正抓住要害,权衡各方面利益,解决本质矛盾的。
   
   3. 房地产问题是中国目前生产力与生产关系矛盾的一个表现[SkyWalkerJ 于:2009-07-31 19:21:28
   
   一种经济现象必然有其内在的原因,国内的房价从2006年开始拔地而起,而在2009年又勇攀新高峰,这背后的原因其实用一句话就可以大致概括:全球化红利和外贸不平衡引起国内资本的迅速累计,在各种资本准入限制下,形成的局部资本过剩。
   
   自改革开放以来,由于各级地方政府“招商引资”和“出口创汇”的两大热情,形成了我国国际收支上独特的“双顺差”现象,即经常项目顺差和资本项目顺差同时存在,持续15年之久,是人类经济史上绝无仅有之现象。关于该问题的详细阐述可参照下文:链接出处
   
   “双顺差”不是正常逻辑,一般而言,资本项目和经常项目应该顺/逆差互补,比方说出口东西赚来外汇然后拿去对外投资(经常项顺差->资本项逆差),或接到FDI之后用拿到的外汇购买外部原材料、技术或劳务(资本项顺差->经常项逆差),像中国这样“赚外汇仅仅是为了赚更多外汇”的循环,我恐怕还是倾向于从政府执着的外资偏好及随之而来的产业政策导向上去找原因。TG改革开放初期实在是穷疯了,那时候北大的王选为了搞汉字印刷系统需要买一批高性能计算机,需要二十万美元,是当时电子工业江部长亲自批的条子,多年之后老先生回忆起这个事情还是唏嘘不已。有朝一日能赚美钞了,那还不抓住机遇大赚特赚么?
   
   但赚钱也有问题,这个后果就是外汇收支过度不平衡,双顺差加上强制结汇制度,造成央行外汇储备的急剧扩大,每收到1美元就必须发行7个人民币,央行资产负债表迅速膨胀,大量的“美元人民币”被印刷出来,再加上对美国经济危机先知先觉的热钱流向中国,此趋势在2006年之后达到高峰,从2006年6月到2008年6月两年间,外储几乎翻番达到1.8万亿美元,意思是这两年流入的外汇等于过去30年的总和,人民币基础货币发行量迅速超过美元和日元,成为全球发行量最大的货币。(该问题将来会在另一个帖子里详细描述)
   
   这也许是各级地方领导可以四处夸耀的政绩,但却是任何一个央行行长的噩梦。我觉得关于中国股市为何会在2007年达到如此高峰超出一切理论模型的测度,而一线城市的房地产为什么会“一月一价”,仅从货币供应上去找原因就足够了。我们也就能够理解为什么2008年股市已经走熊,而小川行长顶着被股民骂成猪头的晦气仍然在坚定地提高准备金率,因为这样的货币狂潮超过了我们经验和理论的范围。
   
   一般而言,资本累进对发展中国家是大好事,企业用累积的利润和投资进行扩大再生产,品牌建设,市场拓展,更重要的是向上、下游产业扩张,通吃产业链,获取超额利润,形成大的垄断财团。然而这里另一个问题出现了,我国的经济生态下,对外汇、金融资源、很多关键产业有着各种有形和无形的准入控制,限制了民间资本的自发扩张。这个问题不需要展开讲,大家应该都清楚,除了明确的政策法规之外,地方保护、国有垄断企业都是限制因素。那么我现在有了钱,可这也不让干,那也不让干,对外投资吧不一定能拿到外汇(人民币资本项下不可自由兑换),银行贷款给民营企业也是磨磨唧唧。大家扎堆干出口加工,很快饱和了,那我这钱干啥去呢?买房子,或者买地盖房子是不是看上去还靠谱?
   
   地产行业,可能是国内比较罕见的和生产要素结合的充分竞争性行业,“招拍挂”制度之后,至少表面上看土地是有钱就能拿,不像石油、通讯、矿山那样遥不可及,因此大量过剩的“美元人民币”流入房地产业,也就不奇怪了。
   
   任何行业,用金子堆起来也能让它闪闪发光,当房价一年翻一番,再一年再翻一番时,中国经济中真正的巨无霸——垄断央企们也被吸引进来。在下统计过北京近几年土地出让的情况,楼面地价达到14000以上的那些个地王,绝大部分都是央企出手的结果。今年初,当民营地产巨头们还没有从去年的寒冬中缓过神来 中化方兴和中电中泽先后拿下两块楼面地价超过15000的地王,一下子扭转了整个市场的局面。
   
   
   为什么本文要用“生产力与生产关系之矛盾”这样的措辞呢?因为我觉得,像上面所述的“出口导向”、“招商引资”、“准入控制”等,都可以归类于一个在经济生活中过于强势的政府,通过“限制先进”和“补贴落后”的产经政策,阻断企业自然再生产进程,妨碍了自发的产业兼并和升级。推动民间资本流向相对开放程度较高的房市、股市进行投机。中国经济发展到今天,资本已经非常壮大并且要展示自我意志的时候,政府和(民营)资本的关系是必须要解决的问题。中国要想成为世界超一流强权,没有一批伟大的企业是不行的,试想从美国经济中删去Intel、Microsoft、Qualcomm、GE、波音、洛马,那美国还剩下什么?靠盖房子,或是把三大银行的股票炒成全球市值前三名,那我们还是成不了G2。

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