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[转帖]楼市飙升可能成经济复苏拦路虎(2009/07)

   楼市飙升可能成经济复苏拦路虎
   
   http://www.sina.com.cn 2009年07月15日 02:51 中国证券网-上海证券报
   
     刺激房地产消费是一把双刃剑,不能过度使用,它既能在短期内拉动经济,也会挤占其他行业的生存空间,影响其他行业的复苏。对于复苏中的中国经济而言,不仅需要房地产等行业的复苏,更需要其他各类实体经济的复苏。当实体经济复苏还在亟需资金注入之时,如果大量资金沉迷于房地产市场,而不愿意涉足其他实体经济投资,房地产市场的活跃或飙升反而会拖累经济复苏。

   
     刘满平
   
     从上半年经济运行情况来看,在大规模扩张性政策的刺激下,我国经济已转暖并进入复苏阶段。但在经济复苏过程中,除了长期以来所强调的经济结构性问题需要重视外,还有一个迫切的问题需要我们采取更为有力和得当的措施去应对,那就是在经历大半年的宏观调控煎熬后,中国房地产业似乎正在重拾升势,楼价加速进入“上涨”通道。
   
     据中国指数研究院数据信息中心监测,今年上半年我国主要城市住宅市场强劲反弹,需求旺盛,市场成交量基本恢复到2007年上半年的水平,一些主要城市的房价也回到了2007年的高峰期,高房价时代正卷土重来。北京市房价近6个月来上涨了三成多,已接近历史最高水平;上海市一手商品房均价超过每平方米1.7万元,创一年以来最高水平。
   
     关于此轮房价飙升的原因,有业内人士判断,一是政策刺激,报复性反弹,二是刚性需求释放,三是通胀预期的结果,四是流动性过剩。但依笔者之见,在金融危机冲击下,即便我国经济真的复苏甚至出现通胀预期,但想要恢复到前几年那样的高增长,恐怕不是那么容易的。而所谓的“刚性需求”,每年都稳定地存在,即使上半年有所增加或集中释放,也无法解释为什么房价飙升出现在今年春夏而非去年秋冬。至于流动性过剩,它的起源也是由于政府为刺激经济而实行的宽松的货币政策和积极的财政政策。因此,当前楼市飙升最主要推力,是政策强力的刺激而不是市场调整。
   
     自去年底以来,为刺激房地产消费,针对房地产业的宏观调控来了个180度大转身,许多政策一下子回到6年前的水平。例如在开发用地上,从两年不开发即无偿收地到2年不开发土地仍保留,从购地款“限期交付”到“可延期交付”;在金融信贷方面,由多年持续收紧到一朝放松,由高贷款利率到低贷款利率,由多种贷款限制到主动降低门槛,由刻意限制二手房到交易信贷一视同仁;在契税、营业税和土地增值税等税费优惠政策方面,由取消到重新出现等。二是资金面上的刺激。首先是4万亿经济刺激计划中有一部分并未进入实体经济,而是流入了房产市场。其次是银行利息的降低和信贷门槛的放宽,使原先一部分不符合放贷标准的资金有机会进入楼市,其中有不少是投资或投机型的。
   
     由于房地产在我国经济发展中具有强烈的行业拉动作用,具有“牵一发而动全身”的功效。在当前的经济形势下,政府对房地产行业进行某种程度的刺激和扶持是理所当然的。但凡事得有个度,如果对房地产过度刺激和扶持,不仅会使得经济增长越来越依靠房地产投资,而且会扭曲市场结构和部分地方政府的行为,从而使得房价持续上涨,抑制居民的投资和消费,损害其他行业的发展,成为经济复苏的“拦路虎”。
   
     如果那样,则后果严重:
   
     第一,楼市飙升会扭曲政府和企业的行为,将过多的资金、资源配置或吸纳给房地产业,从而对其他产业产生排挤效应。从整个社会经济结构来说,资金、资源应该在不同行业合理分配,一旦某个行业占用资金过多,那就必然影响到其他行业对资金的需求,从而影响了这些行业的复苏进程,最终会妨碍经济的整体发展。据媒体报道,近期由于房价持续上涨,投资回报率高,一些获得银行授信的央企纷纷在房地产市场不计成本地跑马圈地,而中小企业因融资困难而面临停产或倒闭。
   
     第二,楼市飙升会抑制居民的投资和消费,降低整体福利水平,还会诱使经济增长方式更加依赖投资。前几年房价的迅速飙升,使得无数的普通百姓为求一片栖身之地,耗尽了所有的积蓄而由小康之家变成负债累累,众多的“房奴”被高额房贷压得喘不过气来。如今当房地产业再度出现畸形繁荣时,房价的再度高涨相当于给居民又加了一道特种附加费,会使得更多的居民减少本来用于其他方面的消费和投资支出。在这种现实下,促进消费便只能成为镜中花、水中月了,而投资驱动型的经济增长模式将被无限期地拉长。
   
     第三,楼市飙升会增大通胀风险,拉开新一轮通货膨胀的序幕。房地产行业蓬勃发展,势必会带动汽车、钢材、水泥等行业的发展,进而拉动原油、铜、铁、黄金(204,1.35,0.67%)等大宗商品的需求,促使其价格飙升。而大宗商品飙升又将迫使政府提高居民工资需求,居民工资提高、收入增加,自然就会增加消费,从而进一步推动其他行业价格的上涨,拉开新一轮通货膨胀的序幕。
   
     第四,楼市飙升会大大降低金融的安全系数。目前,绝大多数房地产企业都是用银行贷款来开发的。银行将过多的资金投入房地产,一旦行业形势不好,房子卖不出去,将会给银行形成大量的呆坏账。
   
     综上所述,在刺激经济增长的所有方式中,刺激房地产消费是一把双刃剑,不能过度使用,它既能在短期内拉动经济,也会挤占其他行业的生存空间,影响其他行业的复苏。对于复苏中的中国经济而言,不仅需要房地产等行业的复苏,更需要实体经济的复苏。当实体经济复苏还在亟需资金注入之时,在投资资金总量限度之内,如果大量的资金沉迷于房地产市场,而不愿意涉足其他实体经济投资,房地产市场的活跃或飙升反而会拖累经济复苏,成为经济复苏过程中的一只可怕的“拦路虎”。
   
     我们一定要高度警惕楼市再度非理性繁荣对中国经济带来的潜在危害,我国经济复苏应该建立在扎实、坚固的基础之上。因此,笔者建议决策制订者顺势调整政策,以促进经济持续稳定健康地发展。
   
     (作者单位:国家发展和改革委员会价格监测中心)

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