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冷万宝《房地产业一个祸国殃民的行业》(殃民篇)


   
   
   
   

    冷万宝
   
   安居对一个国家的百姓而言,应该是生活最基本的所需品,但是在中国却有70%的百姓无力能购买起住房,而另一方面房地产开发商却通过种种手段在房地产行业中谋取暴利,其暴利甚至达到150%以上,而开发商在谋取暴利的过程中,不仅存在着大量的违法行为,如贿赂政府官员和偷税漏税及欺诈等严重违法行为,违法行为可以说达到了祸国的程度了,而且更为严重的是秧民到民不聊生的地步了。有关房地产业祸国方面的内容,笔者在《祸国篇》中有过论述,不再赘述,而本文所要写的内容,是房地产业如何秧民的内容。
   
   殃民篇
   
   一个国家的商品按照经济学原理,应该有其内在价值。然而有些商品,尤其是垄断的商品价格,在中国却像脱缰的野马肆无忌惮的狂奔,狂奔的价格,不仅让百姓瞠目结舌,而且更让百姓感到惶恐不安,甚至是恐怖。让百姓处在非正常感受的商品,就是如今压在百姓身上的新三座大山之一的住房,而产生这种现象的原因,就是房地产业为谋取暴利,肆意哄抬及拉升房价造成的。当然导致房价居高不下的原因,地方政府不仅难辞其咎,而且说是始作俑者或罪魁祸首也不过分。
   
   地方政府高价转让土地及官员腐败是房地产业秧民的土壤
   
   住房固然是商品,但其不是一般的商品,之所以这样说,是因为住房还具有社会属性,因此住房的价格不能仅仅根据市场的需求而波动,尤其是不能脱离百姓的承受能力而飙升,而抑制住房价格就应该成为政府义不容辞或责无旁贷的义务。
   
   然而,令人可悲的是,政府官员不仅放弃了应有的职责,而且更为恶劣的是,政府官员出于自身的政绩及利益的考虑,首先把垄断的土地当成实现自身实现目标的手段之一,把出让或转让的土地价格哄抬到让人吃惊的程度上,据2004年7月28日的《房地产门户网站》报道,深圳豪宅片区香蜜湖地块进行拍卖,起拍价为7.65亿元,落锤价为9.5亿元,楼面地价每平方米7442元,为深圳近年地价之最。因为楼面地价占了7000多元,建成楼房后,每平方米成本将在1万元以上(已超过香蜜湖地段现有楼房售价),如果售价不定在13000元以上,就没有利润可言;2006年4月16日的《半岛都市报》报道,在青岛位于香港西路25号的一处地块,该地段面积为18736平方米,其中12254平方米将用来建设住宅,该地段的起拍价就达到6200元/平方米,最终以8550元/平方米成交,拍卖价格刷新了本市历年来土地拍卖的成交价格楼面地价,诞生了本市的新“地王”;2006年09月26日在召开第六届“三江论坛”上,广州越秀城建有限公司副总经理黄维钢诉苦说政府土地拍卖价格太高,并举例说在金沙洲有D区地块,当时推算的低价是几个亿,后来17个亿出让,政府招标底价为9亿元,其中的差额利润是8个亿,等等像这样政府把垄断的土地出让的价格越来越高的现象几乎成了一种趋势。土地出让如此高的价格,就必然导致住房建筑成本的提高,据2006年11月3日的《上海证券报》报道,统计表明,在整个房地产的建设、交易过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%至40%。如果再加上占房地产价格20%至40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50%至80%。如此高的预期收益和与之不对称的成本付出,显然是地方政府与房地产集团越走越近的原因。然而地方政府拿着国家主人的财富,并不让百姓来分享,在把自己工作的大楼建得富丽堂皇及形象工程不惜重金投入外,对无力购买住房的百姓不仅是一毛不拔,而且还不断制定有关购房的税收,如果政府真的为百姓负责的话,那么政府就应该拿出土地转让金建筑经济适用房,哪怕拿出政府拍卖土地的差额利润,如广东金沙洲有D区地块,政府招标底价为9亿元,但最终以17个亿出让,假如政府把其中的差额利润是8个亿,按照经济适用房成本价是2000元/平方米的话,80平方米一户,起码可以解决5000户住房问题。但结果至今没有看到或者听到有关地方政府把土地出让金还民的报道。
   
   地方政府在哄抬垄断土地价格“促进”当地GDP高速增长提升自身政绩的同时,当然也不会忘记把自身利益,因此地方政府官员就利用垄断的资源大搞寻租活动,用房地产开发商的话讲就是“要想做一个楼盘,各主管部门的‘菩萨’都要拜,一路拜下来的费用占到楼盘总成本的3%到5%,甚至更高”,据房产商近日曝进贡内幕:5000万利润愿行贿2000万(2006年11月23日《南方新闻网》)。另外从近期所遭到处理的省市一些高级官员,如上海市委书记陈良宇,北京副市长刘志华,天津市政法委副书记、天津市人民检察院检察长李宝金,湖南省郴州市市委书记李大伦,安徽省副省长何闽旭,江苏省人大常委会原副主任、原南京市委书记王武龙,福州市国土资源局局长王炳毅,福州仓山区土地局局长李仲、仓山区区委书记张森兴等一批官员,都因涉嫌与房地产有关的经济问题遭“双规”,而每个人的身后都有房地产开发商的影子。当然开发商这种费用的支出,绝不会从开发商的口袋里掏出,最终还是由消费者埋单。
   
   地方政府高价转让土地和层出不穷的腐败现象的发生,导致了住房价格节节攀升,房地产开发商出高价及贿赂方式满足了官员的政绩和利益之后,他们就会有恃无恐无视中央的调控政策,不断的制造虚假信息,如“地荒论”、“8亿农民要进城”、“房价只有涨没有跌”及“中央出台政策并不是让房价跌”等让百姓感到惶恐不安信息,以此推高房价,一方面让绝大多数的百姓望楼兴叹,另一方面让百姓倾其所有或债台高垒来承受居高不下的房价的压力,沦为房奴。
   
   房奴一个房地产业秧民的产物
   
   “居者有其屋”不仅应该是一个国家必须保障百姓的生活基础,而且也应该是百姓“安居乐业”的生活平台,但是随着国家政策向“允许一部分人先富起来”方面倾斜,国家在保障百姓生活必需品方面的功能逐渐的在丧失,而已丧失的速度是越来越块,直至殆尽。
   
   在房改没有出现之前,普通上班的百姓虽然在福利分房方面无法与权势相比拟,但至少能能让众多的百姓享有福利分房的权利,哪怕是蜗居。但这种权利随着房改的开始,百姓不仅彻底丧失福利分房的待遇,而且还要为房改付出巨大的代价,本来福利分房是百姓用享有的待遇,对房改前上班的百姓而言,尤其是早年参加工作的百姓,那时他们的工资收入仅仅是维持温饱问题,而绝大部分的剩余价值被国家拿走,所以那时的百姓享有一些福利待遇,并不是国家的恩赐,而是百姓流血流汗所得。然而房改的出现,不仅没有把百姓过去所谓福利分房所得到的蜗居产权归还给百姓,反而让百姓再一次掏钱赎买本来属于自己的私有财产,而百姓掏出的房改钱,对众多的百姓而言,尤其是退休的百姓而言,几乎是他们一辈子的总收入,过去百姓的工资大多数只有几十元钱,一年下来不到千元,如果工作30年的话,总收入不到3万元,而房改就要掏出数万元,老一代上班的百姓,为此为房改背上沉重的包袱,对那些本来想安度晚年享受天伦之乐的老人,没有想到却成了住房的奴隶。
   
   由于老一代福利分房仅仅是蜗居,随着子女长大成人,原有的住房已经是远远的不了家庭的需要了,尤其是子女需要结婚的家庭,改善住房条件可以说大多数家庭的愿望,但可悲的是,随着房价的暴涨,导致70%——80%的普通百姓家庭买不起住房,只能是望着居高不下的房价兴叹。普通百姓家庭买不起住房,还可以理解,但是难以置信的是,月收入2万元的白领阶层也买不起住房(2006年1月2日的《南方都市报》),可想而知,中国住房价格已经到了什么样的程度了。
   
   由于经济条件还不能满足改善住房愿望的时候,尤其是那些年轻人,只能是通过债台高垒或者银行贷款按揭的方式实现自己住房的“梦想”。而政府方面为了提高内需,拉动经济,也是不断的鼓励人们的消费,尤其是地方政府为了GDP的增长和政绩的提高及自身利益的需要,并且利用手中控制的媒体为此造势,不断的宣传中美两位老太太临终感言——“我终于住进新房了”和“我终于还清房贷了”各自购房故事的对比,来刺激人们借钱购房的欲望,而银行为了自身的利益,不顾金融风险,对此推波助澜,进行大规模住房贷款,据中国人民银行副行长吴晓灵称:“到2005年年底,中国商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元,占金融机构人民币贷款余额的8.9%,占国内生产总值(GDP)的10%。”银行的所作所为不仅为自己制造了一个巨大的金融黑洞,据新浪网房产频道最新一项调查显示,有91.1%的人购房用了按揭。这群按揭族中,有31.75%的人,月供占到了其收入的50%以上。按照国际通行的看法,月收入的三分之一是房贷按揭的一条警戒线,越过此警戒线,将出现较大的还贷风险。与此同时更为严重的是金融系统造就了一大批苦不堪言的房奴。
   
   房奴的诞生,不仅让房奴个人的生活水平直线下降,他们背负着沉重的贷款压力,生活完全变了,有的为了省点电话钱,电话都不敢接,不敢去聚会,甚至有的用方便面来维持吃饭问题,而这种改变,用一个年轻的房奴话讲,“最要命的是,这种改变不是一年半载,而是漫长的15年!” 在中国,像这样的房奴,生活被房贷按揭所改变的青年,有2600万(2006年4月17日《中国青年报》),与此同时年轻人的父母为此也差不多到了破产的边缘,相等多年轻人贷款首付是靠父母的终身所存保命钱来解决的,有的年轻夫妇的父母都成了房奴的牺牲品。
   
   在一个房地产暴利的社会里,房地产商可以年收入达到700万元,而中国绝大多数的百姓不是无经济能力购买住房,就是沦为房奴,对买不起住房或房奴而言,这难道仅仅是百姓个人的悲哀吗?
   
   拆迁之痛是房地产业导演的秧民悲剧
   
   在中国百姓无力购买住房改善居住条件,是百姓的无奈与悲哀。但是拆迁给百姓带来的是更大的无奈与悲哀,百姓买不起住房,无法改善住房条件,但毕竟还要一个遮风档雨的地方。但拆迁结果,就往往导致相当多的百姓流离失所无家可归。尽管百姓居住的住房受国家法律保护,但法律在利欲熏心的房地产开发商和只顾政绩及个人利益的官员面前轻而易举的成了一纸空文。
   
   由于被拆迁的地方,往往是一个城市或者是当地的黄金地段,其商业价值含金量特别高,如此肥肉就成了开发商虎视眈眈的目标,为此开发商为了谋取暴利,不惜任何手段来满足自身的欲望。

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